Raunverð íbúða er nú lægra en það var áður en viðskiptabankarnir hófu að veita lán til húsnæðiskaupa haustið 2004 mbl.is/ÞÖK

Raunverð húsnæðis hefur lækkað um tæplega 35% frá hápunkti þess í október 2007. Raunverð íbúða er nú lægra en það var áður en viðskiptabankarnir hófu að veita lán til húsnæðiskaupa haustið 2004 ef tekið er tillit til þróunar vísitölu neysluverðs. Þetta kemur fram í Peningamálum Seðlabanka Íslands.

Velta á fasteignamarkaði mun líklega ekki aukast að ráði fyrr en heimilin öðlast meiri vissu um fjárhagslega stöðu sína og aðstæður á vinnumarkaði og framtíðartekjuhorfur batna. Úrræði stjórnvalda og aðgerðir bankanna til að koma til móts við heimilin hafa að einhverju leyti dregið úr þeirri óvissu sem ríkt hefur. Þetta kemur fram í nýrri spá Seðlabanka Íslands sem er birt í Peningamálum.

Fasteignaverð hefur lækkað töluvert frá ársbyrjun 2008. Velta hefur verið sú minnsta í langan tíma og hlutfall makaskiptasamninga af heildarveltu hátt. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hefur lækkað um rúmlega 15% samkvæmt vísitölu Fasteignaskrár Íslands frá því að það náði hámarki í janúar 2008. Raunverð húsnæðis hefur lækkað um tæplega 35% frá hápunkti þess í október 2007.

Í mars síðastliðnum var 80% færri samningum þinglýst samanborið við október 2004 þegar fjöldi þeirra náði hámarki rétt eftir innkomu viðskiptabankanna á fasteignalánamarkaðinn.

„Óvissa varðandi mælingu íbúðaverðs er meiri nú en venjulega vegna fárra kaupsamninga. Um þetta var fjallað í Peningamálum í nóvember sl. Því er líklegt að þær vísitölur sem byggt er á við mælingu fasteignaverðs nái ekki að bregða upp mynd af verðþróuninni eins og hún er í reynd," segir í Peningamálum.

Áfram gert ráð fyrir verðlækkun húsnæðis

Í grunnspá Seðlabankans er gert ráð fyrir áframhaldandi lækkun húsnæðisverðs út næsta ár. Hluti þessarar lækkunar hefur líklega þegar komið fram í reynd þótt hennar gæti af ýmsum ástæðum ekki enn í húsnæðisverðsvísitölum.

Verð fasteigna mælist enn hátt í makaskiptasamningum þar sem greiðslan sem samið er um á milli aðila virðist skipta máli fremur en verð eignanna.

Fæð samninga hefur í för með sér að Fasteignaskráin hefur þurft að miða við margra mánaða gamla kaupsamninga í sumum flokkum húsnæðis, sem tefur fyrir því að raunveruleg lækkun fasteignaverðs mælist í vísitölunni, en þótt velta sé enn í sögulegu lágmarki hefur hún aukist að undanförnu. Síðastliðna þrjá mánuði var 38% fleiri samningum þinglýst á höfuðborgarsvæðinu en á sama tímabili fyrir ári. Verðvísitölur munu að öllum líkindum endurspegla betur þær verðlækkanir sem eiga sér stað á markaði eftir því sem velta eykst.

Verð atvinnuhúsnæðis hefur lækkað um 52%

Verðþróun atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu ber þess merki að mikið hefur verið fjárfest í slíku húsnæði á undanförnum árum ásamt því að eftirspurn hefur dregist verulega saman frá hruni bankanna. Fjöldi þinglýstra kaupsamninga og velta með atvinnuhúsnæði hefur þannig dregist mikið saman og verð atvinnuhúsnæðis hefur lækkað um tæp 52% að raunvirði frá því það náði hámarki á fyrsta fjórðungi 2008, að því er segir í Peningamálum.

„Miðað við það framboð sem til er af atvinnuhúsnæði má ætla að enn sé talsvert í að jafnvægi skapist á þessum markaði. Hins vegar hefur fjöldi leigusamninga ekki dregist saman í sama mæli og fjöldi kaupsamninga. Aukið vægi leigusamninga kann þannig, að hluta til, að vera til komið vegna skerðingar veðhæfis eigna fyrirtækjageirans sem varð í kjölfar bankahrunsins," segir í Peningamálum.

Útlánsvextir viðskiptabanka, Íbúðalánasjóðs og lífeyrissjóða hafa í meginatriðum lækkað í takt við lækkun vaxta Seðlabankans. Að frá töldum annars vegar íbúðalánum Íbúðalánasjóðs og sjóðsfélagalánum lífeyrissjóða hins vegar, liggja ekki fyrir ítarleg gögn um útlánaþróun.

Benda þær upplýsingar sem þó liggja fyrir til að útlánastarfsemi sé enn með minnsta móti. Það er í samræmi við lítil umsvif á fasteignamarkaði sem bæði má sjá í lítilli veltu og fáum þinglýstum samningum.

Fjármálaleg skilyrði heimila og fyrirtækja enn erfið

„Fjármálaleg skilyrði heimila eru enn erfið og hefur þróun eiginfjár þeirra í húsnæði ásamt takmörkun á hámarks veðlánahlutföllum skert aðgang þeirra að lánsfé umtalsvert. Þrátt fyrir það eru nokkur atriði sem hafa bætt fjármálaleg skilyrði heimila. Skammtímavextir og íbúðalánavextir hafa lækkað og gripið hefur verið til ýmissa úrræða sem bæta stöðu skuldsettra heimila, t.d. greiðslujöfnun og höfuðstólsleiðréttingar. Þar að auki hafa vaxtabætur verið hækkaðar verulega og álag á vexti Seðlabankans sem ákvarðar dráttarvexti verið lækkað með lagabreytingu.

Fjármálaleg skilyrði fyrirtækja eru einnig erfið, þó einn viðskiptabankanna hafi nýlega boðið fyrirtækjum lækkun höfuðstóls erlendra lána sem hluta af endurskipulagningu skulda þeirra, að nokkrum skilyrðum uppfylltum. Nafnvaxtastigið gerir veltufjármagn tiltölulega dýrt, þótt á móti komi að raunvaxtastigið er töluvert lægra vegna þeirrar verðbólgu sem enn er til staðar og horfur eru á næstu misseri. Stuðningur vaxtastigsins við gengi krónunnar veitir fyrirtækjum sem skuldsett eru í erlendum gjaldmiðlum einnig skjól á meðan endurskipulagning efnahags þeirra stendur yfir og vegur þannig á móti hamlandi áhrifum vaxtastigsins."

Aðgengi að lánsfé í fjármálakerfinu er einnig erfitt. Efnahagslægðin og almenn óvissa um útlánagæði og efnahagshorfur eru til þess fallnar að draga úr vilja banka til að veita lán. Rýrari veð leggjast á sömu sveif. Þessu til viðbótar hefur tekið langan tíma að ljúka endurskipulagningu nýju bankanna og efnahagsreikninga þeirra en það hefur tafið enn frekar að útlánastarfsemi þeirra komist í eðlilegt horf. Geta og vilji fyrirtækja til að sækja sér nýtt lánsfé til frekari fjárfestinga og athafna er einnig af skornum skammti.

Að hluta til eru það eðlileg viðbrögð við efnahagskreppunni þar sem óvissa um framtíðarhorfur er mikil. Þar að auki hefur mikil offjárfesting í sumum atvinnugreinum í aðdraganda fjármálakreppunnar gert það að verkum að mikil umframframleiðslugeta er víða í þjóðarbúskapnum sem dregur úr vilja til fjárfestingar. Þessi þróun er einnig í samræmi við reynslu annarra ríkja, samkvæmt Peningamálum.