Innlent | mbl | 4.5.2016 | 11:59

Lækkar byggingarkostnað um 1-2 milljónir

Byggingarkostnaður á einföldum minni íbúðum gæti lækkað um 1-2 milljónir að sögn Gísla hjá Búseta. Valdís Þórðardóttir

Breyting á byggingarreglugerð sem undirrituð var í gær er stórt skref í rétta átt varðandi að draga úr byggingarkostnaði og hægja á hækkun fasteignaverðs. Þetta segir Björn Brynjúlfur Björnsson, hagfræðingur hjá Viðskiptaráði.

Gísli Örn Bjarnhéðinsson, framkvæmdastjóri húsnæðissamvinnufélagsins Búseta, tekur í sama streng, segir aukinn sveigjanleika í reglugerðinni og möguleiki á að byggja minni íbúðir koma til með að draga úr kostnaði.

Frétt mbl.is: Lágmarksstærð íbúða 20 fermetrar

Björn Karlsson, forstjóri Mannvirkjastofnunar, segir meiri sveigjanleika geta leitt til minni kostnaðar en þar sem fæstir byggi eftir lágmarksviðmiðum reglugerðarinnar skipti mestu máli að sveitarfélög endurskoði lóðaverð og setji jafnvel skilyrði um minni íbúðir í skipulag þar sem verktakar sjá sér enn lítinn hag í að byggja smærri einingar.

Segir Björn að með þessari breytingu og breytingu síðustu tveggja ára sé nú auðveldlega hægt að byggja 20 fermetra íbúðir en í marga áratugi var ekki í boði að byggja minna en 36 fermetra íbúðir. Segir hann þetta meðal annars geta gagnast nemendum vel sem hafi ekki þörf fyrir mikið pláss og geti nýtt sér sameiginlega þvottaaðstöðu og fleira.

Björn Brynjúlfur hagfræðingur Viðskiptaráð Íslands

Töluverð verðlækkun í kjölfar breytinga

Björn Brynjúlfur segir að Viðskiptaráði lítist mjög vel á breytingarnar. Ráðið fór í ítarlega úttekt á byggingarferlinu með Samtökum iðnaðarins á síðasta ári og með þessum breytingum segir Björn Brynjúlfur að meðal annars sé verið að koma til móts við margt af þeim göllum sem þeir hafi bent á.

Þá sé stefnt að einföldun stjórnsýslu sem hafi verið umtalsverð hindrun fyrir verktaka og þá sem vilja gera breytingar.

Frétt mbl.is: Breyting í átt að lægra verði

Í úttekt Viðskiptaráðs og SI var horft til þeirra breytinga sem urðu þegar ný byggingarreglugerð tók gildi árið 2012. Segir hann að sú breyting hafi aukið kostnað smærri íbúða um 10-20%. „Þótt þessi hækkun gangi ekki nema að hluta til baka þá er verðlækkunin töluverð,“ segir Björn Brynjúlfur.

1-2 milljóna minni kostnaður við einfaldar íbúðir

Gísli segir að breytingin núna slaki á ýmsum kröfum sem hafi áður verið til staðar. Nefnir hann t.d. kröfur um geymslustærðir og lágmarksstærð svala og eigna í heild sinni.

„Hver rúmmetri af steypu og landi kostar, sama í hvaða íbúðaformi þú ert í. Neytandinn borgar á endanum,“ segir Gísli. Hann tekur þó fram að dýrasti hluti íbúða sé alla jafna votrými, þ.e. eldhús og baðherbergi. Segir hann þessar breytingar ekki hafa mikil áhrif þar.

Gísli Örn Bjarnhéðinsson, framkvæmdastjóri Búseta.

Eins og Björn og Björn Brynjúlfur bendir Gísli á að sveigjanleikinn til að gera minni íbúðir geti skilað sér fljótt í lægra verði fyrir fyrstu íbúð. Bæði sé það vegna þess að byggingarkostnaður lækki eitthvað og að með möguleika á minni íbúð verði hægt að spara fermetrafjölda og það lækki jú verð að byggja minna.

„Þetta gæti leitt til umtalsverðrar lækkunar,“ segir hann og bætir við að fyrir einfalda íbúð geti þetta þýtt 1-2 milljóna lækkun. Fyrir stærri íbúðir sé lækkunin hlutfallslega minni.

Hefði getað sparað Búseta hálfan milljarð

Búseti er nú með í byggingu á þriðja hundrað íbúðir á svokölluðum Einholtreit í Reykjavík. Gísli segir að fyrri reglugerð hafi haft talsverðan aukakostnað í för með sér fyrir félagið.

Segir hann að miðað við breytingarnar núna hafi félagið getað sparað sér um hálfan milljarð vegna þessa eina reits. Hann tekur þó fram að eitthvað af þessari kostnaðarhækkun muni ganga til baka núna eftir breytingu, en þó sé um talsvert mikinn aukakostnað að ræða fyrir félagið.

Frá framkvæmdum við Einholtsreitinn. Búseti hefði getað sparað sér hundruð milljóna ef ný byggingarreglugerð hefði verið samþykkt þegar framkvæmdir hófust að sögn framkvæmdastjóra. Eggert Jóhannesson

Boltinn nú hjá skipulagsyfirvöldum bæjarfélaga

Gísli segir breytinguna núna líklega halda eitthvað aftur af verðhækkunum, en að grunnvandinn sé umframeftirspurn á markaði eftir húsnæði. Segir hann að skipulagsyfirvöld í bæjarfélögum á höfuðborgarsvæðinu þurfi í auknum mæli að forskrifa litlar íbúðir í skipulag.

Segir hann að þær lóðir sem sé úthlutað séu oft stórar og í lóðaverði sé borgað fyrir hámarks fermetrafjölda sem er leyfður á lóðinni. Enginn afsláttur sé gefinn ef sá fjöldi sé ekki nýttur að fullu. „Ef þú byggir hús og fullnýtir ekki fermetrana ertu farinn að tapa og ósamkeppnisfær þar sem þú ert dýrari,“ segir Gísli. Segir hann rétt að horfa frekar til nýttra fermetra.

Björn hjá Mannvirkjastofnun segir að þótt gerðar hafi verið miklar breytingar á byggingarreglugerð undanfarin ár hafi sjálfur byggingarkostnaðurinn þegar lóðaverð er dregið frá lítið hafa breyst.

Vísar hann þar í greiningu hagfræðingsins Magnúsar Árna Skúlasonar frá því fyrir þremur árum þar sem niðurstaða hans hafi verið að þrátt fyrir mikið flökt á markaðsverði hafi byggingarkostnaður verið nokkuð stöðugur (sjá hér á 14:20).

Björn Karlsson, forstjóri Mannvirkjastofnunar.

Björn telur þó aukinn sveigjanleika af hinu góða og sem dæmi hafi lengi verið krafa um minnst 7 fermetra eldhús. Fyrir ári síðan var sett inn markmiðskrafa um að í eldhúsi skuli vera hægt að elda og vista mat. Segir hann að nú sé því hægt að byggja mun minni íbúðir en verið hefur.

Vandamálið er þó umframeftirspurnin á markaðinum og meðan hún sé og ekki sé gerður neinn hvati til að byggja minni íbúðir af hálfu skipulagsyfirvalda muni verktakar byggja stærri íbúðir og auðvitað selja þær á markaðsverði, en ekki kostnaðarverði. Það sé þó hægt að byggja mun minni íbúðir en áður og slíkt ætti að gefa til lengri tíma svigrúm fyrir lægra verð.