10. júní 1994 | Fasteignablað | 1621 orð

Ný lög um húsaleigu og húsaleigubætur taka gildi um áramótin Betri aðstæður

Ný lög um húsaleigu og húsaleigubætur taka gildi um áramótin Betri aðstæður skapast á húsaleigumarkaði ­ segir Sigurður H. Guðjónsson framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins UM NÆSTU áramót má vænta talsverðra breytinga á húsaleigumarkaði hérlendis.

Ný lög um húsaleigu og húsaleigubætur taka gildi um áramótin Betri aðstæður skapast á húsaleigumarkaði ­ segir Sigurður H. Guðjónsson framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins

UM NÆSTU áramót má vænta talsverðra breytinga á húsaleigumarkaði hérlendis. Þá taka gildi ný húsaleigulög sem fela í sér verulegar breytingar frá núverandi löggjöf og einnig lög um húsaleigubætur. Sigurður Helgi Guðjónsson, hæstaréttarlögmaður og framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins, var aðalhöfundur frumvarpsins að nýju húsaleigulögunum og var jafnframt til ráðuneytis við samningu laganna um húsaleigubætur. Í samtali við Morgunblaðið segist hann telja að núgildandi lög hafi verið meingölluð og ekki í neinu samræmi við aðstæður hér á landi. Með nýjum húsaleigulögum sé verið að bæta úr ágöllunum og með því skapist alveg nýjar aðstæður á íslenskum húsaleigumarkaði. Leikreglurnar verði bæði hentugri og sanngjarnari en til þessa og vænta megi þess að vandræðamálum af ýmsu tagi fækki þegar þau taki gildi. Þá fylgi ýmsir kostir lögunum um húsaleigubætur; búast megi við að meira fjármagn verði í umferð á leigumarkaðnum með tilkomu þeirra, og bæturnar muni væntanlega verða til þess að minna verð um "svört viðskipti" á þessu sviði.

Birgi Ármannsson

úsaleigumarkaður hér á landi er hlutfallslega talsvert minni en víðast hvar í nágrannalöndunum. Samkvæmt niðurstöðum könnunar á vegum Félagsvísindastofnunar Háskólans frá 1992 bjuggu 73% Íslendinga á aldrinum 18 til 75 ára í eigin húsnæði, rúm 14% í húsnæði foreldra eða ættingja án endurgjalds og um 13% í einhverri tegund leiguhúsnæðis, þ.e. á vegum sveitarfélaga og félagssamtaka af ýmsu tagi. Aðeins um 7% sögðust leigja á almennum markaði. Fram kom að hlutfall leiguhúsnæðis væri mun hærra á höfuðborgarsvæðinu en á landsbyggðinni. Svipaðar niðurstöður komu í ljós í sambærilegri könnun frá árinu 1988, en þá var hlutfall leigjenda á almennum markaði nokkuð hærra, eða 9%.

Tæpast til eiginlegur húsaleigumarkaður á Íslandi

Þrátt fyrir þetta lága hlutfall leigjenda á almennum markaði er ljóst að afar stór hluti landsmanna hefur einhvern tímann á lífsleiðinni viðkomu á leigumarkaðnum um lengri eða skemmri tíma. Sigurður Helgi Guðjónsson segir að leiga húsnæðis sé í flestum tilvikum skammtímaráðstöfun af hálfu bæði leigjenda og leigusala. Langstærsti hluti leiguhúsnæðis sé húsnæði einstaklinga sem af ýmsum tilfallandi ástæðum þurfi ekki að nýta það sjálfir í einhvern tíma. Þá sé einnig algengt að húseigendur leigi út frá sér húsnæði sem losni þegar fækki á heimilinu. Þeir séu hins vegar afar fáir sem stundi útleigu húsnæðis í atvinnueða hagnaðarskyni, gagnstætt því sem algengt sé erlendis. Af þessum sökum hafi ekki verið fyrir að fara neinum eiginlegum almennum leigumarkaði hér á landi til þessa.

Gömlu lögin meingölluð

Núgildandi lög um húsaleigusamninga eru frá árinu 1979 og voru fyrstu almennu lögin sinnar tegundar hér á landi. Sigurður Helgi segir að fyrir gildistöku þeirra hafi samningsfrelsið gilt svo til óheft í þessum efnum. Eftirspurn eftir leiguhúsnæði hafi verið meiri en framboð og hafi leigjandinn meðal annars af þeim sökum verið talinn veikari aðilinn í samningssambandinu. Lögunum hafi verið ætlað að vernda rétt hans, en reynslan sýni að of langt hafi verið gengið í þeim efnum. Eðlilegt samhengi réttinda og skyldna hafi raskast, leigusala í óhag, og hafi það haft slæm áhrif á leigumarkaðinn.

"Ég tel að þessi lög hafi verið meingölluð," segir Sigurður. "Þau voru að mestu leyti þýðing á skandinavískum lagaákvæðum sem sett hafa verið við allt aðrar aðstæður en ríkja á leigumarkaði hér. Þau gera ráð fyrir mikilli formfestu og hafa að geyma ófrávíkjanlegar reglur sem eru strangar á ýmsum sviðum og sérstaklega ósanngjarnar í garð leigusalans. Reynslan sýnir líka að þau hafa frekar fælt fólk frá því að bjóða húsnæði sitt til leigu. Það eru líka til fjölmörg dæmi um hróplega ósanngjarnar og óréttlátar málalyktir byggðar á þessum lögum og raunar má furðu sæta að einhver leigumarkaður skuli hafa verið fyrir hendi þau 15 ár sem þau hafa verið í gildi."

Margvíslegar réttarbætur með nýjum lögum

Sigurður Helgi Guðjónsson segir að margvíslegar réttarbætur felist í nýju húsaleigulögunum, þótt þau séu auðvitað ekki gallalaus. "Með nýju lögunum er ætlunin að ná fram meiri sanngirni í garð leigusala, án þess þó að réttmætir hagsmunir leigjenda séu fyrir borð bornir. Í þeim er með öðrum orðum meira jafnræði milli aðila. Þá taka lögin tillit til sérstakra aðstæðna hér á landi og almennt má segja að þau eigi að geta orðið góður grundvöllur eða rammi utan um eðlileg og heilbrigð viðskipti á þessu markaði." Hann segir að fyrirmæli laganna séu einfaldari og sveigjanlegri heldur en áður var. Slakað sé á formfestu, frestir séu rýmri og mildaðar séu afleiðingar þess þegar formsins sé ekki gætt. Smávægilegar yfirsjónir séu ekki lengur látnar hafa afdrifaríkar afleiðingar fyrir aðila.

Sigurður Helgi nefnir að settar séu skýrar og ótvíræðar reglur um það, hvernig tilkynningum og orðsendingum skuli komið á framfæri og hvor aðila beri ábyrgð í þeim efnum. Um þessi atriði hafi skort skýr ákvæði og hafi það leitt til margvíslegs ágreinings. Þá sé tekið fram að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð leigu og breytingar á henni, þó þannig að leigan sé sanngjörn og eðlileg. Ákvæði um fyrirframgreiðslu séu gerð mun raunhæfari og sanngjarnari en nú sé og um leið afnumin sjálfkrafa margföldun á leigutímanum í þeim tilvikum þegar leiga er greidd fyrirfram umfram ákveðið mark.

Frelsi í tryggingum og forgangsréttur ekki sjálfgefinn

Hann segir að reglur um tryggingar séu mun ítarlegri og raunhæfari en samkvæmt núgildandi lögum. "Aðilar munu hafa mun meira svigrúm til að semja um tryggingar og þær verða ekki eingöngu bundnar við greiðslu tryggingafjár eins og nú er. Þá er í lögunum það nýmæli að sérstakt ákvæði er um réttarstöðu aðilanna við sölu húsnæðisins. Einnig eru þar breyttar reglur um forgangsrétt leigjenda að húsnæðinu. Leigjandi á að hafa forgangsrétt í a.m.k. eitt ár að því tilskyldu að húsnæðið sé áfram til leigu. Samkvæmt núgildandi lögum getur leigjandi hins vegar átt þennan rétt, jafnvel þótt ekki hafi staðið til að leigja húsnæðið áfram. Frá meginreglunni um forgangsrétt leigjenda verða nú gerðar margvíslegar undantekningar sem koma til móts við hagsmuni leigusala. Þannig á forgangsrétturinn til dæmis ekki að gilda ef leigusali býr í sama húsi, ef hann hyggst taka leiguhúsnæðið til eigin nota eða leigja nákomnum ættingja það. Það má líka nefna að nú verður forgangsrétturinn ekki sjálfkrafa virkur; leigjandinn verður að hafa frumkvæðið að því að hann gildi."

Að sögn Sigurðar Helga eru reglur um lok leigusamnings líka endurskoðaðar í nýju lögunum. Ákvæði um tvo fardaga séu afnumin og kveðið á um að tímabundnum leigusamningum ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar, gagnstætt því sem gilt hefur til þessa. Hins vegar sé almennur uppsagnarfrestur lengdur úr þremur mánuðum í sex fyrsta árið. Þá séu reglur um riftun leigusamninga gerðar skýrari og ítarlegri. Hann bætir við að í lögunum sé að finna mikilsvert ákvæði um kærunefnd húsaleigumála sem skera eigi úr ágreiningsefnum milli leigjenda og leigusala.

Samningsfrelsi um leigu atvinnuhúsnæðis

"Lögin frá 1979 áttu sérstaklega illa við um leigu atvinnuhúsnæðis," segir Sigurður Helgi. "Þau miðuðust nær eingöngu við íbúðarhúsnæði en giltu þó líka um atvinnuhúsnæði. Það liggur í augum uppi að á þessum tveimur sviðum eru aðstæður gerólíkar og gildandi lög hafa sett mönnum mjög þröngar skorður og takmarkað svigrúm til samningsgerðar á þessu sviði verulega. Ákvæði nýju laganna um atvinnuhúsnæði eru hins vegar frávíkjanleg og geta menn þess vegna samið á annan veg ef því sem aðstæður gefa tilefni til. Ætlunin er því að fullt samningsfrelsi gildi í þessum efnum."

Húsaleigubætur örva leigumarkaðinn

Sigurður Helgi segir að ný lög um húsaleigubætur, sem einnig taka gildi um áramótin, muni væntanlega hafa margvísleg jákvæð áhrif á markaðinn. "Ég tel að þessar bætur geti, ásamt nýju húsaleigulögunum, haft áhrif í þá átt að færa húsaleiguviðskipti upp á yfirborðið. Til þess að eiga rétt til bóta verður fólk til dæmis að láta þinglýsa leigusamningi og gefa leiguna upp til skatts. Þá munu bæturnar líka verða til þess að meiri peningar verða í umferð á þessum markaði og það ætti að örva hann. Ýmsir höfðu af því áhyggjur að þetta gæti leitt til hækkaðs verðs og jafnvel minna framboðs á húsnæði, en yfirlýsing ríkisstjórnarinnar um 300 þúsund króna skattleysismörk á leigutekjum ætti að vega á móti því. Þá hafa sumir óttast að hætta verði á að leigusamningar verði gerðir til málamynda til að svíkja út bætur, en ýmis formskilyrði eiga að girða fyrir það, svo sem reglan um þinglýsingu og um að lágmarksleigutími til að bætur komi til greina sé sex mánuðir. Þá hefur komið fram það sjónarmið að millifærslur á borð við húsaleigubætur eigi yfir höfuð ekki rétt á sér, en ég er þeirrar skoðunar að fyrst greiddar eru vaxtabætur vegna íbúðarkaupa, sé það réttlætismál að leigjendur séu aðstoðaðir á sambærilegan hátt."

Býst við að markaðurinn verði heilbrigðari og öruggari

Sigurður Helgi Guðjónsson segist að lokum hlakka mikið til þess að starfa á þessu sviði eftir að nýju lögin taki gildi. "Ég er þeirrar skoðunar að þessi lög séu góð og falli vel að aðstæðum hér á landi. Það má því fullyrða að við gildistöku þeirra skapist alveg nýjar forsendur fyrir leigumarkaðinn. Lögin fela í sér hvatningu fyrir fólk að leigja húsnæði út frá sér og til að byggja leiguhúsnæði. Það má gera ráð fyrir að þessi viðskipti færist upp á yfirborðið, eins og ég vék að áðan, en þarna hefur mikið verið um það sem kalla má svört viðskipti. Markaðurinn á að verða öruggari og það má ætla að ýmiss konar vandræðamálum vegna leigusamninga fækki, vegna þess að leikreglurnar verða bæði skýrari og hentugri."

Sigurður Helgi Guðjónsson.

Eftirsóttar slóðir

FRAMKVÆMDASTJÓRI Húseigendafélagsins segir að nýjar og betri aðstæður skapist á leigumarkaðnum þegar ný húsaleigulög og lög um húsaleigubætur taka gildi um áramótin. Hann segir jafnframt að núgildandi lög frá 1979 hafi staðið eðlilegri þróun markaðarins fyrir þrifum. Á þessari ljósmynd er horft yfir Hljómskálagarðinn í Reykjavík, en þess má geta, að leiguíbúðir í nágrenni miðbæjarins eru almennt eftirsóttar.

Aðgangsupplýsingar

Notandi:Þú ert ekki innskráð(ur).
Greinin: Þessi grein er ókeypis þar sem hún er eldri en þriggja ára.
Morgunblaðið - fyrsta forsíðan

Morgunblaðið hjá Landsbókasafni

Á vefnum timarit.is er að finna stafrænt safn Landsbókasafns yfir helstu dagblöð og tímarit landsins. Þetta er eina leiðin til að leita að efni úr Morgunblaðinu frá því fyrir 1986.