Er eftirspurn eftir íbúðum ofmetin?

Hlutfallsleg fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur verið mest í Mosfellsbæ en minnst í Reykjavík á síðustu þremur árum, að því er segir í Hagsjá hagfræðideildar Landsbankans þar sem farið er yfir greiningar á íbúðaþörf. „Nauðsyn þess að fá rétt mat á raunverulegri þörf eftir íbúðum ætti að liggja í augum uppi og því þarf að kanna þetta sérstaklega með vönduðum hætti,“ segir í Hagsjánni.

Þar er varpað fram þeirri spurningu hvort eftirspurn eftir íbúðum sé ofmetin. „Það er viðtekin skoðun að stórir hópar, sérstaklega ungt fólk, bíði í röðum til þess að geta keypt íbúð,“ segir í Hagsjánni. Bent er á að í nýlegri greiningu frá Íbúðalánasjóði sé áætlað að íbúðum á landinu þyrfti að fjölga um 17.000 á árunum 2017-2019 til að fylla þörf og mæta uppsöfnuðum skorti. Nú sé ljóst að íbúðum fjölgaði einungis um tæplega 1.800 í fyrra og þá þarf að uppfylla rúmlega 15.000 íbúða þörf á næstu tveimur árum.

32% fleiri íbúðir en um aldamót

Frá aldamótum hefur íbúðum á landinu fjölgað um 32%, úr 105 þúsund árið 2000 upp í 138 þúsund í fyrra. Fjölgunin hefur hins vegar verið mjög mismunandi eftir tímabilum. Þannig fjölgaði íbúðum um 23% frá 2000 til 2008, en um 7% frá 2008 til 2017. Fjölgunin er einnig mismunandi á milli sveitarfélaga. Sé litið á höfuðborgarsvæðið er fjölgunin hlutfallslega mest í Garðabæ og Mosfellsbæ, en minnst á Seltjarnarnesi og í Reykjavík.

Í fjórum stærstu bæjunum utan höfuðborgarsvæðisins var fjölgun íbúða langmest í Reykjanesbæ og þar á eftir í Árborg. En samkvæmt tölum Þjóðskrár hefur íbúðum fækkað í Reykjanesbæ á tímabilinu frá 2008 til 2017.

„Á síðustu þremur árum, á þeim tíma sem þörfin er talin mjög mikil, hefur hlutfallsleg fjölgun verið langmest í Mosfellsbæ og minnst í Reykjavík á höfuðborgarsvæðinu,“ segir í Hagsjánni. Af bæjunum fjórum utan höfuðborgarsvæðisins er Árborg í nokkrum sérflokki, en þar fjölgaði íbúðum um tæp 9% frá 2014 til 2017.

Byggt á þróun íbúafjölda

Bent er á að þær greiningar á íbúðaþörf sem hafa birst upp á síðkastið byggjast m.a. á þróun íbúafjöldans og hugmyndum um hvaða nýting á íbúðum sé eðlileg. Sé litið á höfuðborgarsvæðið megi sjá að á árinu 2017 bjuggu að meðaltali 2,5 íbúar í hverri íbúð og hafði fækkað um 0,1 íbúa á síðustu 17 árum. Á árinu 2017 bjuggu að meðaltali 2,4 íbúar í íbúð í Reykjavík og 2,8 í Hafnarfirði. Mesta fækkun íbúa í íbúð milli 2000 og 2017 var í Mosfellsbæ, eða 0,5 íbúar. Sé litið á bæina fjóra sést að í fyrra bjuggu 2,7 íbúar í hverri íbúð á Akranesi og 2,3 á Akureyri og í Reykjanesbæ, sem er minna en í bæjunum á höfuðborgarsvæðinu.

„Það gefur augaleið að þættir eins og mikil útleiga íbúða til ferðamanna hafa veruleg áhrif á hversu margir heimilisfastir í sveitarfélagi búa að meðaltali í hverri íbúð,“ segir í Hagsjánni. „T.d. má ætla að útleiga til ferðamanna sé mun víðtækari í Reykjavík en í nágrannasveitarfélögunum og því búa færri að meðaltali í hverri íbúð þar en í hinum bæjunum. Á síðustu áratugum hefur þróunin almennt verið í þá átt á Vesturlöndum að sífellt færri búa í hverri íbúð að meðaltali. Þættir eins og útleiga til ferðamanna tefja þá þróun.“

Vantar að kanna betur

Sé litið á meðalfjölda íbúa á hverja íbúð á höfuðborgarsvæðinu á árunum 2008 og 2017 má sjá að fjöldinn er nákvæmlega sá sami, 2,5 íbúar á hverja íbúð að meðaltali. Staðan hefur því ekkert breyst. En sé litið á þróunina í hverju sveitarfélaganna fyrir sig kemur í ljós að hún hefur verið mjög mismunandi, íbúum á hverja íbúð hefur bæði fækkað og fjölgað. Í Reykjavík er staðan nær óbreytt, íbúum á hverja íbúð hefur fjölgað í Kópavogi, Garðabæ og Hafnafirði, en fækkað á Seltjarnarnesi, og Mosfellsbæ.

„Miðað við óbreyttan fjölda íbúa á hverja íbúð í Reykjavík kemur eftirfarandi mynd upp. Sé gengið út frá því að íbúðum í útleigu til ferðamanna, þ.e. íbúðum sem enginn býr fast í, hafi fjölgað mikið í Reykjavík má að sama skapi ætla að meðalfjöldi íbúa í hverri hinna íbúðanna hafi aukist. Umræðan á síðustu misserum um mikla íbúðaþörf byggist einmitt á þeirri þróun og þeirri staðhæfingu að þarna sé m.a. um ungt fólk að ræða sem flutt hefur inn á foreldra sína eða fjölskyldur. Vandamálið er að ekki hefur verið kannað með nákvæmum hætti hvernig þessum málum er háttað og hvort samþjöppun fólks í íbúðir sé fyrst og fremst af þessum ástæðum. Það er t.d. hugsanlegt að nýting húsnæðis hafi aukist með þeim hætti að það sé auðveldara en áður fyrir fleiri en eina fjölskyldu að búa í sama húsi. T.d. er ljóst að hluti af sérbýli á höfuðborgarsvæðinu getur auðveldlega rúmað meira en eina fjölskyldu. Það er jafnframt hugsanlegt að breytingar í þessa átt sem í upphafi voru hugsaðar til bráðabirgða séu nú orðnar varanlegar þannig að allir sitji sáttir við sitt,“ segir í Hagsjánni.

„Það getur orkað tvímælis að reikna út húsnæðisþörf með því að nota lýðfræðilega þætti, sérstaklega ef aðrir utanaðkomandi þættir hafa veruleg áhrif á þær stærðir sem unnið er með. Við Íslendingar höfum slæma reynslu af því að byggja of mikið. Nauðsyn þess að fá rétt mat á raunverulegri þörf á íbúðum ætti að liggja í augum uppi og því þarf að kanna þetta sérstaklega með vönduðum hætti.“

• Blogga um frétt