c

Pistlar:

27. febrúar 2015 kl. 15:03

Már Wolfgang Mixa (marmixa.blog.is)

Húsnæðislán - erlend & verðtryggð og lyklalög

Inngangur

Ég tel það vera undarlega nálgun að Alþingi sé að setja lög um það hvaða tegund lána séu ólögleg svo lengi sem þau flokkist undir eðlilega lánastarfsemi. Hlutverk Alþingis ætti frekar snúa að því að tryggja að lánakerfið sé með þeim hætti að áhætta tengd lánveitingum húsnæðislána sé beggja megin borðsins. Með því á ég við að einstaklingar beri ekki einir skaðann sé verið að lána með óvitrænum hætti eins og til dæmis var gert með lánum tengdum erlendum myntum árin fyrir hrun. Þannig myndast skynsöm stefna í lánveitingum bæði af hálfu banka og samfélagsins í heild. Þegar kemur að húsnæðislánveitingum þá eru lyklalög lykilatriði við að mynda skynsama stefnu fyrir samfélagið og banka sem starfa innan þess.

Margir ráku upp stór augu í vikunni þegar fram kom í fjölmiðlum að í bígerð væri frumvarp þar sem að Fjármálaráðherra veitir leyfi til lána í erlendum myntum, jafnvel til þeirra sem eru ekki með tekjur í þeim myntum. Voru þetta ekki lánin sem voru upphaf og endir gjaldþrota margra? Á sama tíma voru þetta líka sú tegund lána sem gerði það að verkum að margir sem tóku áhættu á sínum tíma enduðu í gegnum dómskerfið með að fá hagstæðustu húsnæðislán Íslandssögunnar. Vill íslenska þjóðin aðra slíka rússibanareið?

Eitt af því sem sífellt er predikað um þegar fjallað er um fjárfestingar er að dreifa skuli áhættu fólks. Þetta virðist ekki vera raunin þegar kemur að hinni hlið fjárfestinga, það er að taka lán (sem mætti skilgreina sem neikvæða fjárfestingu). Sjálfsagt er að fólk eigi kost á dreifingu í lántökum rétt eins og mælt sé með dreifingu í fjárfestingum.

Erlend lán

Húsnæðislán sem tengjast greiðslum í erlendum myntum geta hentað sumum einstaklingum að ákveðnu marki. Fólk sem á eða vinnur hjá fyrirtækjum sem byggja afkomu sína að stórum hluta til á útflutningi, starfa í umhverfi þar sem að reksturinn gengur verr þegar að íslenska krónan er sterk. Stafar það af því að þá fást færri krónur fyrir til dæmis hvern bandarískan dollar af vörum seldum til Bandaríkjanna. Á slíkum tímum lækkar aftur á móti höfuðstóll lána og greiðslubyrði þeirra einstaklinga. Þegar að krónan veikist gengur rekstur fyrirtækja sem þeir vinna hjá (eða eiga) betur (að öðru óbreyttu) því þá fást fleiri krónur fyrir hverja selda afurð mælt í dollurum.

Með því að hafa hluta húsnæðislána slíkra einstaklinga í erlendum myntum færi atvinnutengt umhverfi í öfuga átt við þróun á greiðslubyrði slíkra lána. Það er eðlilegt að fólk eigi kost á slíkum lántökum. Einnig mætti spyrja sig hvort að það sé hlutverk Alþingis að takmarka lánamöguleika fjárráða einstaklinga. Eðlilegra væri að Alþingi beitti sér fyrir því að setja lyklalög (sem fælu í sér að lántakar geti skilað lyklum að undirliggjandi húsnæðisveðum til fjármálastofnanna). Slíkt gerði það að verkum að bankar yrði varkárari í útlánum sínum enda tækju þeir orðið áhættuna á óvarkárri útlánastefnu, til að mynda lánum í erlendum myntum.

Verðtryggð lán

Á sama tíma og verið er að auka frelsi (á nýjan leik) varðandi kosti í lántökum berast fréttir af því að þrengja eigi að kostum varðandi verðtryggð lán, sem nú verði að hámarki 25 ár.

Ég hef verið þeirrar skoðunar að takmörk eigi að vera á lánstíma lánveitinga. Með sömu rökum og ég kom að ofan með varðandi erlend lán, þá má setja spurningarmerki við það hvort það sé hlutverk Alþingis. Ljóst er að taki fólk verðtryggð lán til 40 ára þá greiðir það hér um bil ekki neitt inn á lánið fyrstu árin. Spyrja má hvort ekki sé eðlilegra að slík lán séu skilgreind sem leigulán því þau eru stóran hluta tímabilsins miklu meiri óbein leiga á húsnæði heldur en einhvers konar lán sem verið er að greiða niður.

Verðtryggð lán til lengri tíma gætu jafnvel hentað sumum einstaklingum. Dæmi væri hjón á fimmtugs aldri með tvö börn enn á heimilinu sem væru að kaupa húsnæði fyrir til dæmis 60 milljón króna. Ef þau legðu 40 milljónir af eigið fé í húsnæðið þá hefðu þau hugsanlega lítinn áhuga á því að taka 20 milljóna króna lán til að greiða hratt niður. Ástæðan er einföld; líklegt er að þau minnki við sig eftir 10-15 ár og eign þeirra í húsnæðinu dugar vel til að kaupa minna húsnæði á þeim tímapunkti án þess að þurfa að taka lán. Þau gætu haft meiri áhuga á því að leigja stærstan part af þeim 20 milljónum sem þau skulda í húsnæðinu og njóta lífsins frekar þangað til að börnin fara af heimilinu.

Með lyklalögum myndast aukin hvati hjá bönkum að stuðla að því að lánstími lána verði innan skynsamra marka. Yngra fólk hefði meiri þörf á því að taka styttri lán til að mynda eign í húsnæði sínu þar sem líklegt er að það þurfi að stækka við sig í framtíðinni.

Alþingi ætti því fyrst og fremst að beita sér að því að koma á lyklalögum og síður að koma með boð og bönn varðandi möguleika lántaka. Með auknum kostum til lánveitinga getur almenningur dreift áhættu sinni þegar kemur að lántökum og með lyklalögum aukast hvatar innan bankakerfsins til að veita lán innan skynsamlegra marka.

MWM

Már Wolfgang Mixa

Már Wolfgang Mixa

Lektor í fjármálum við Háskóla Íslands.

Nýlegar greinar:

Þú veist ekki hvaða húsnæði þú ferð í næst - https://www.dropbox.com/s/82in2fz3uzcll7w/tvisynileiki%20og%20upplifun%20leigenda.pdf?dl=0

Nations of Bankers & Brexiteers - https://journals.sagepub.com/doi/epub/10.1177/03063968211033525

Stýrði rannsóknum á fjárfestingum sparisjóðanna við gerð Skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um rannsókn á aðdraganda og örsökum erfiðleika og falls sparisjóðanna, 2013-2014.

Lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík (2015-2022).

Meðdómari í tveimur veigamiklum málum tengd fjármálahruni Íslands.

Einn af höfundum "Costco skýrslunnar" í samstarfi við Zenter rannsóknir.

Starfaði í 15 ár í íslenskum bönkum og sparisjóðum sem forstjóri, yfirmaður verðbréfasviðs, við lausafjárstýringu, eigin viðskipti (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), sjóðastýringu (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), eignastýringu, FX, miðlun verðbréfa, uppsetningu séreignalifeyrissparnaðar, uppsetningu millibankaviðskipta, uppsetningu erlendra verðbréfaviðskipta,uppsetningu verðbréfafyrirtækja, og greiningu á fjárfestingakostum.

PhD Business Administration - Háskólinn í Reykjavík 2016

MSc Fjármál fyrirtækja - Háskóli Íslands 2009

B.S.B.A. Finance - University of Arizona 1994

B.A. Philosophy - University of Arizona 1994

Löggiltur verðbréfamiðlari - USA 1996 og Ísland 2001

Greinasafn - http://www.slideshare.net/marmixa

https://www.researchgate.net/profile/Mar_Mixa

Besta ráðgjöfin: "When there is a stock-market boom, and everyone is scrambling for common stocks, take all your common stocks and sell them. ... No doubt the stocks you sold will go higher. Pay no attention to this -- just wait for the (recession), which will come sooner or later. When this (recession) -- or panic -- becomes a national catastrophe ... buy back the stocks. No doubt the stocks will go still lower. Again pay no attention. Wait for the next boom. Continue to repeat this operation as long as you live, and you'll have the pleasure of dying rich." Fred Schwed, 1940

Meira