Þriggja ára samdráttur á fasteignamarkaði
Verð heldur áfram að lækka á fasteignamarkaði Kristinn Ingvarsson
Greining Íslandsbanka telur að samdráttarskeiðið á fasteignamarkaði vari í þrjú ár en ekki tvö ár líkt og yfirleitt gerist í fjármálakreppum. Ástæðan er meðal annars sú verðbóla sem ríkti á íslenskum fasteignamarkaði á tímabilinu 2004 til ársins 2007. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur samkvæmt vísitölu Fasteignaskrár lækkað samfellt undanfarna níu mánuði og nemur lækkunin á þeim tíma samtals 10%.
Mikill viðsnúningur hefur nú orðið á íbúðamarkaði sem einkennist af mun minni umsvifum og veltu en áður sást og þá hefur tímabil verðlækkana leyst af hólmi tímabil gríðarlega verðhækkana sem einkenndu undangengna uppsveiflu, að því er segir í Morgunkorni Íslandsbanka.
Spá 20% verðlækkun í ár að nafnvirði
Frá því að húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu náði toppi í lok árs 2007 hefur það lækkað um 12% að nafnvirði og 26% að raunvirði. Nú þegar er því kominn fram um það bil helmingur þeirrar raunverðslækkunar sem Seðlabankinn spáir að verði á íbúðamarkaði frá árslokum 2007 og fram til ársloka 2010 en á því tímabili spáir Seðlabankinn að íbúðaverð muni lækka um 46% að raunvirði.
„Við gerum ráð fyrir viðlíka lækkun og spá Seðlabankans og gerum ráð fyrir að íbúðaverð muni lækka um 20% að nafnverði á þessu ári, en um það bil helmingur þeirrar lækkunar er nú þegar kominn fram, og að íbúðaverð lækki svo um 10% til viðbótar á næsta ári. Þetta samsvarar því að íbúðaverð komi til með að lækka um tæplega helming að raunvirði frá toppi og þar til áhrifa fjármálakreppunnar og fylgifiska hennar hætti að gæta á íbúðamarkaði í árslok 2010 sem er sama niðurstaða og Seðlabankinn gerir ráð fyrir," að því er segir í Morgunkorni.
Í ljósi þeirra efnahagsaðstæðna sem nú ríkja er lækkun á íbúðamarkaði óhjákvæmileg. „Reynslan sýnir að hagkerfi sem lenda í viðlíka áföllum og fjármálakreppu ganga í kjölfarið í gegnum tímabil verðlækkana húsnæðis. Yfirleitt varir niðursveiflan á húsnæðismarkaði í tvö ár í kjölfar fjármálakreppu en útlit er fyrir að niðursveiflan verði allt að 3 ár hér og muni því taka lengri tíma en annars staðar.
Margar ástæður eru fyrir þessu. Í fyrsta lagi þarf að hafa í huga að hagkerfið er að koma út úr uppsveiflu sem var að hluta til drifin áfram að miklum hækkunum á íbúðaverði.
Á þriggja ára tímabili frá 2004 til 2007 hækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu um 70% að nafnverði. Að hluta var hér um verðbólu að ræða sem var byggð á óraunhæfum væntingum og átti sér þannig engar efnahagslegar stoðir.
Í öðru lagi hefur hin mikla uppsveifla undanfarinna ára á íbúðamarkaði orðið til þess að nú þegar frost er á þessum markaði situr eftir mikill fjöldi nýrra óseldra íbúða á framboðshlið markaðarins og skapar þrýsting til verðlækkunar.
Í þriðja lagi hefur eftirspurnarhliðin á íbúðamarkaði tekið miklum breytingum undanfarið en kaupmáttur launa hefur dregist hratt saman undanfarið með hratt vaxandi atvinnuleysi, aukinni verðbólgu og lækkun gengis krónunnar svo eitthvað sé nefnt," að því er segir í Morgunkorni Íslandsbanka.
