Spá umtalsverðri hækkun íbúðaverðs

Hækkun verðs íbúðarhúsnæðis hefur verið hröð undanfarið og hefur verð íbúða hækkað um 9,4% yfir síðustu tólf mánuði að nafnverði á landinu öllu og um 7,7% að raunverði samkvæmt tölum Hagstofu Íslands. Undirliggjandi er hröð hækkun á kaupmætti ráðstöfunartekna heimilanna og áhrif aðgerða ríkisstjórnarinnar til lækkunar á verðtryggðum lánum heimilanna. 

Þetta kemur fram í Morgunkorni Greiningar Íslandsbanka.

Greining Íslandsbanka spáir að framhald verði á þessari þróun en að hækkunartakturinn verði nokkuð hægari á næstunni en verið hefur undanfarið. Spáin bankans gerir ráð fyrir tæplega 7,5% raunverðshækkun og 15,5% nafnverðshækkun húsnæðis á landinu öllu til ársloka 2017. 

Helstu rök fyrir áframhaldandi hækkun íbúðarhúsnæðis er dágóð hækkun á kaupmætti ráðstöfunartekna sem kemur til m.a. vegna þess að laun munu á spátímabilinu hækka nokkuð umfram verðbólgu samkvæmt spá bankans og heildarvinnustundum fjölga. Áhrifa aðgerða ríkisstjórnarinnar til lækkunar verðtryggðra skulda heimilanna mun á spátímabilinu gæta mest á þessu ári.  

Veruleg hækkun frá botni 2010

Raunverð íbúða hefur hækkað um 18,7% frá því að það náði botni í upphafi árs 2010 en nafnverðshækkunin á tímabilinu mælist 39,1%. Er þetta umtalsverð verðhækkun sem hefur bætt hag þeirra sem eiga sitt húsnæði en það eru allflest íslensk heimili eða 73% allra heimila á árinu 2013 samkvæmt könnun Hagstofunnar. Eru 55% með húsnæðislán, og í flestum tilfellum um verðtryggt lán að ræða. Eiginfjárstaða heimilanna hefur í þessum tilfellum aukist umtalsvert, en verðbólgan hefur  verið sérstaklega lág undanfarið og mælist nú 1,6%. Eigið fé heimilanna í fasteignum var samkvæmt nýjustu tölum Hagstofunnar í lok árs 2013 tæplega 58,2% af brúttóeign þeirra í fasteignum, og hafði hækkað úr 48,6% í lok árs 2010, segir í Morgunkorninu.

Stór þáttur í verðbólgunni

Hækkun á verði íbúða hefur verið afar stór áhrifaþáttur í verðbólguþróuninni undanfarið. Skýrir hækkun húsnæðisverðs þannig alla verðbólguna sem nú er og gott betur, enda hefur verðlag lækkað um 0,1% síðustu 12 mánuði skv. vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Hefur þetta dregið úr þeim þeim ávinningi mælt í auknu eigin fé heimilanna sem húsnæðisverðhækkunin hefur skilað. „Reiknum við með að hækkun húsnæðisverðs verði áfram stór þáttur í verðbólguþróuninni á spátímabilinu og spáum við því að  vístala neysluverðs hækka um 0,1% á milli mánaða að jafnaði á komandi mánuðum vegna þess,“ segir í spá Greiningar Íslandsbanka.

Íbúðaverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað öllu hraðar en bæði verð íbúða í sérbýli á höfuðborgarsvæðinu og verð íbúða á landsbyggðinni í þessari uppsveiflu sem nú er á íbúðamarkaðinum. Þannig hefur verð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 47,4% frá botni á fyrri hluta árs 2010, en sérbýli um 22,5% og íbúðir á landsbyggðinni um 31,0%. 

Ekki merki um verðbólu

Þó að íbúðaverð hafi hækkað nokkuð að raunvirði undanfarið telur Greining Íslandsbanka að sú hækkun sé vel studd efnahagslegum rökum. Þannig er verð íbúða í hlutfalli af tekjum, leiguverði og byggingarkostnaði ekki langt frá langtíma meðaltali. „Við teljum þannig að ekki sé merki um verðbólu á íbúðamarkaðinum þó svo að aðstæður fyrir slíka bólu séu til staðar þar sem fjárfestingakostir eru takmarkaðri en ella innan gjaldeyrishafta,“ segir í Morgunkorninu.

Verð íbúðarhúsnæðis hefur verið að hækka umfram byggingarkostnað undanfarið. Hefur þetta leitt til aukins ábata við nýbyggingar. Vöxtur hefur einnig verið í nýbyggingum og nam hann 14,9% á síðasta ári eftir 10,8% vöxt 2013. Greining Íslandsbanka reiknar með áframhaldandi nokkuð góðum vexti í ár. Þrátt fyrir vöxtinn eru fjárfestingar í íbúðarhúsnæði enn ekki miklar í sögulegu ljósi.

Verð íbúðarhúsnæðis hefur verið að hækka umfram byggingarkostnað undanfarið. mbl.is/Ómar Óskarsson

• Blogga um frétt