Eiga ekki erfitt með íbúðakaup

Íbúar höfuðborgarsvæðisins hvorki eiga erfitt með íbúðakaup samanborið við fyrri tíma né miðað við íbúa annarra Norðurlanda.

Þetta kom fram í kynningu Björns Brynjúlfs Björnssonar, hagfræðings Viðskiptaráðs Íslands á fræðslufundi VÍB í gær. Hann segir stefnu stjórnvalda vera bæði óskýra og ómarkvissa sem leiði til laks árangurs af þeim stuðningskerfum sem þau starfrækja á húsnæðismarkaði.

Loks hvatti hann stjórnvöld til að afmarka betur núverandi stuðningskerfi ásamt því að grípa til aðgerða til að auka framboð nýs húsnæðis, til dæmis með auknum lóðaúthlutunum, einföldun regluverks og bættri hagstjórn.

Björn fór yfir hraða hækkun fasteignaverðs á síðustu árum en á árinu 2015 nam hækkunin á höfuðborgarsvæðinu t.d. 9,4 prósentum. Þetta eru mesta verðhækkun milli ára sem sést hefur frá árinu 2007. 

Björn benti á að raunhækkunin væri minni og að verð í hlutfalli við laun hefði lítið breyst. Aðgengi að lánsfé sé auk þess gott í sögulegu samhengi auk þess sem útlánavextir bankanna eru lægri en áður. 

Lítill hluti útgjalda í húsnæði

Miðað við nágrannaríkin fer lágt hlutfall útgjalda Íslendinga í húsnæði sagði Björn og benti t.d. á að hér sé hlutfallið um 22 prósent, samanborið við 26 prósent í Svíþjóð og 30 prósent í Danmörku. Þá séu Íslendingar líklegri til að búa í eigin húsnæði en íbúar annarra Norðurlanda. 

Heilt yfir bendi því fátt til þess að erfitt sé að eignast húsnæði á höfuðborgarsvæðinu.

Hverfaverð hafi hins vegar þróast með ólíkum hætti og má þar t.d. nefna að fasteignaverð í miðbænum hækkaði um 44 prósent frá 1994 til 2015 en í hluta Grafarvogs lækkaði það um allt að sex prósent. Ákveðin hverfi séu nú mun dýrari en önnur og það sé nýr veruleiki fyrir Íslendinga. Það geti því verið erfiðara en áður fyrir ungt fólk að finna sér íbúð ef það vill búa í miðborginni.

Verulegur heildarkostnaður

„Það fer eftir gildismati okkar á hlutverki stjórnvalda hvort við teljum ástæðu til inngripa eða ekki,“ sagði hann.

Björn benti á að stuðningskerfin væru mörg í dag og að stuðningurinn væri mjög almennur. Stuðningurinn liggur t.d. í  húsaleigubótum, félagslegri aðstoð, vaxtabótum, leiðréttingunni og Íbúðalánasjóði sem auðveldar almenningi að eignast eða leigja húsnæði með lánveitingum á betri kjörum.

Þegar allt sé talið saman sé heildarkostnaðurinn við þetta kerfi verulegur og hafi t.d. numið 42 milljörðum króna á síðasta ári en til samanburðar námu útgjöld til Landspítalans 50 milljörðum króna.

Stjórnvöld hækka verðið en lækka það ekki

Hann vísaði til þess að almenn stuðningskerfi stjórnvalda væru almennt til þess falinn að ýta undir eftirspurn á fasteignamarkaði og hækka þannig húsnæðisverð. Nefndi hann sem dæmi að vaxta- og húsaleigubætur væru útgjaldahvetjandi niðurgreiðslur, að leiðréttingin hafi dregið úr húsnæðisskuldum og að markmið Íbúðalánsjóðs væri að auka aðgengi að lánsfé.

Þá leiddu aðgerðir sem takmarka framboð einnig til hærra húsnæðisverð. Nefndi hann t.d. að stjórnvöld önnuðu ekki eftirspurn þegar kemur að framboði lóða í dýrari hverfum, að skipulagsreglur hafi verið hertar og að það dragi úr svigrúmi til bygginga. Þá hafi byggingarkostnaður hækkað með nýrri reglugerð 2012. Allt þetta sé til þess fallið að draga úr framboði á nýjum íbúðum og hækka húsnæðisverð.

Heilt yfir geri stjórnvöld því meira til að hækka íbúðaverð en að lækka það.

Afleggja útlánastarfsemi ÍLS

Björn telur að möguleikum stjórnvalda til að lækka íbúðaverð megi skipta í tvennt.

Annars vegar þurfi að afmarka eftirspurnarstuðning og þá breyta stuðningskerfum í almennan stuðning við afmarkaða félagslega hópa. Áhrif þess væru að eftirspurn eftir húsnæði myndi minnka og íbúðaverð lækka.

Hins vegar þyrfti síðan aðgerðir til að auka framboð. Það myndi fela í sér aukinn stuðning við drifkrafta framboðs með lóðaúthlutunum, bættu regluverki og hagstjórn. Þetta myndi leiða til aukins framboðs og lægra íbúðaverðs.

Hann segir stjórnvöld geta dregið úr eftirspurn með því að hætta almennum afskiptum af húsnæðismarkaði. Þ.e. að afleggja útlánastarfsemi ÍLS, að skipta út vaxta- og húsaleigubótum fyrir beinan fjárhagsstuðning við afmarkaðan hóp, að endurtaka ekki almennar aðgerðir líkt og leiðréttinguna auk þess að afmarka önnur stuðningskerfi við þá sem sannarlega þurfi á þeim að halda.

Til þess að auka framboð þyrfti lóðaframboð einfaldlega að aukast og þá einkum á dýrum svæðum. Þá þyrfti að einfalda byggginareglugerð og sveigjanleika regluverksins gagnvart smærri íbúðum. 

Með slíkum umbótum væri hægt að gera fleirum kleift að eignast húsnæði