Viðskipti | mbl | 17.4.2018 | 20:49

„Skipulagsmálin taka alltof langan tíma“

mbl.is/Kristinn Magnússon

Skipulagsferli sveitarfélaga hægir verulega á uppbyggingu og kemur í veg fyrir að hönnuðir finni hagkvæmari lausnir sem lækka byggingarkostnað. Þá telja framkvæmdafyrirtæki að geðþótti byggingafulltrúa hafi áhrif á yfirferð hönnunargagna.

Þetta kom fram í erindi Eyrúnar Arnarsdóttur, viðskiptastjóra á mannvirkjasviði Samtaka iðnaðarins, á fundi samtakanna um íbúðamarkaðinn í morgun. Í erindi sínu kynnti Eyrún niðurstöður skoðanakönnunar sem lögð var fyrir félagsmenn á mannvirkjasviði. Níu af hverjum tíu svarendum nefndu lítið lóðaframboð í úthverfum, þéttingu byggðar eða há opinber gjöld sem hindrun í vegi uppbyggingar.

Eyrún fór yfir þá flöskuhálsa sem eru til staðar í skipulagsferlinu og nefndi dæmi um félagsmann sem var að byggja íbúðarhúsnæði á þéttingarsvæði þar sem fjarlægja þurfti ýmsar lagnir. Hann hafði fengið byggingarleyfi í maí en þurfti framkvæmdaleyfi til þess að fjarlægja lagnirnar og var það ekki veitt fyrr en í september.

Níu af hverjum tíu svarendum í könnuninni töldu að strangir skipulagsskilmálar kæmu í veg fyrir nýsköpun í hönnun sem gæti lækkað byggingarkostnað. „Við sjáum skipulagsskilmála þar sem sérstaklega er kveðið á um efnisval, liti, áferð og kröfur um fjölda bílastæða neðanjarðar svo dæmi séu tekin,“ sagði Eyrún. „Staðan er því miður sú að þessir skipulagsskilmálar eru mjög strangir og ganga raunar svo langt að það er nánast búið að hanna mannvirkið.“

Tók tvö ár að auglýsa tillögu

Framkvæmdafyrirtæki geta unnið tillögur að breytingum á deiliskipulagi en athugasemda- og auglýsingafrestirnir eru langir og komið getur til kæruferlis sem lengir ferlið frekar. Eyrún tók dæmi um tillögu um breytingu á deiliskipulagi í Úlfarsárdal sem sneri að því að útbúa lóðir fyrir fjölbýlishús í stað parhúsa og einbýlishúsa til þess að koma til móts við ungt fólk.

„Þarna tók tvö ár frá því að tillagan var lögð fyrir borgarráð þar til að samþykkt var að auglýsa breytinguna. Svo leið ár til viðbótar þangað til úthlutunar- og útboðsskilmálar vegna byggingarréttar á lóðunum voru auglýstir. Í heildina voru þetta þrjú ár og það er ekki enn byrjað að byggja.“

Alls eru rúmlega 400 íbúðir að fara í uppbyggingu í Úlfarsárdal sem verður 1.300 íbúða hverfi þegar allt er uppbyggt. Ljósmynd/Reykjavíkurborg

Huglægt mat hefur áhrif

Þá er framkvæmdin í tengslum við hönnunargögn og yfirferð þeirra af byggingarfulltrúum ýmsum annmörkum háð að mati félagsmanna samtakanna. Í dag er framkvæmdin þannig að öllum framkvæmdargögnum er skilað inn og eru þau yfirfarin áður en byggingarleyfið er gefið út. Við yfirferðina eiga byggingafulltrúar að notast við skoðunarhandbók þar sem tekið er fram að þeir eigi hvorki að endurreikna né endurhanna verkið.

„Það er hins vegar mat félagsmanna að þrátt fyrir þessi leiðbeiningartól sem byggingafulltrúar hafa í höndunum gangi þeir lengra en gert er ráð fyrir í skoðunarhandbókum og að huglægt mat byggingafulltrúa hafi áhrif við yfirferðina.“

Níu mánaða bið eftir úrskurðarnefnd

Ef framkvæmdafyrirtæki er ósammála byggingafulltrúa eða ef hann telur afgreiðslu hans ekki standast lög getur hann borið ákvarðanir byggingafulltrúans undir úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Meðalafgreiðslutími mála hjá nefndinni á síðasta ári var hins vegar 276 daga eða um 9 mánuðir.

„Þetta þýðir óhjákvæmilega að framkvæmdafyrirtæki sjá sér ekki fært að bera ágreiningsmálin undir nefndina,“ sagði Eyrún og bætti við að ef framkvæmdir stöðvast í níu mánuði á meðan beðið er eftir afgreiðslu kosti verkefni upp á einn milljarð króna tæplega 40 milljónir í meðförum úrskurðarnefndar sé miðað við 5% fjármagnskostnað.

Hræðist geðþótta byggingayfirvalda

Í könnuninni var félagsmönnum veitt tækifæri til þess að deila reynslu sinni nafnlaust. Einn þeirra skrifaði að hann hefði margar sögur en vildi ekki segja þær af hræðslu við að þurfa að líða fyrir það af hálfu byggingayfirvalda. Annar sagði að tekið hefði átta mánuði að stækka byggingarreit á lóð sem hefði ekki áhrif á aðrar byggingar. Enn annar sagði að í ferlinu hefði slökkviliðið gert athugasemd við verkefnið sem leiddi til ágreinings á milli slökkviliðsins og Vinnueftirlitsins sem tafði málið um eitt ár.

„Einfaldar skipulagsbreytingar ættu að taka 2 til 3 mánuði en taka allt að 12 mánuði,“ sagði sá fjórði.

Einungis 14% félagsmanna töldu að skortur á tækjum og búnaði væri áskorun en í febrúar var haft eftir Degi B. Eggertssyni, borgarstjóra Reykjavíkur, að hægt væri að tvöfalda kraftinn í uppbygginguna í borginni ef nógu mikið væri til af krönum.