Pistlar:

11. september 2017 kl. 10:03

Már Wolfgang Mixa (marmixa.blog.is)

Húsnæðislán – Seint er að byrgja brunninn, þá barnið er dottið ofan í

Húsnæðislán – Seint er að byrgja brunninn, þá barnið er dottið ofan í

Eitt af því sem að olli mörgum fjölskyldum miklum, jafnvel mestum, búsifjum í framhaldi af hruninu var að fasteignaverð féll um 20% á sama tíma og verðbólga jókst á ársgrundvelli í svipuðu mæli. Þetta misvægi í útreikningi höfuðstóls húsnæðislána, sem miðast við neysluvísitölu, og húsnæðisverðs gerði það að verkum að stór hluti landsmanna skuldaði skyndilega meira í húsnæði sínu en virði húsnæðisins. Þrátt fyrir þetta hefur enn ekkert verið gert til að fyrirbyggja slíkt. Þó er einföld leið til staðar sem er að tengja höfuðstól húsnæðislána við vísitölu fasteigna. Lækki húsnæðisverð á einhverjum tímapunkti þá lækkar höfuðstóll lána í sömu hlutföllum og fólk sér eignamyndun sína í húsnæði sínu haldast hlutfallslega stöðugu.

Gleði og glaumur 2017

Það hefur verið aldeilis gaman, ef svo mætti að orða komast, að kaupa fasteign síðustu ár. Það á sérstaklega við um þær fasteignir sem keyptar voru árin 2009-2011 þegar að efnahagsleg framtíð landsins hékk á bláþræði. Síðan þá hefur vísitala neysluverðs, og því verðbólga, verið afar lág. Á sama tíma hefur fasteignaverð rokið upp. Kaupendur hafa því aukið eignamyndun í húsnæði sínu undanfarin ár gríðarlega og verið því skiljanlega mjög sáttir með sinn hlut.

Það er þó önnur hlið á teningnum. Nýir kaupendur þurfa í dag að borga miklu meira fyrir fasteign sína en áður. Það er ekki einungis í krónum talið heldur það sem mestu máli skiptir, kaupmætti launa. Þetta og annað varhugavert er dregið fram í nýrri mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs um húsnæðismarkaðinn. Þar kemur til dæmis fram að frá aldamótum hefur kaupmáttur launa aukist um rúmlega 40%, sem í sjálfu sér er gríðarlega mikil aukning í kaupmætti. Aftur á móti hefur raunverð íbúðarhúsnæðis hækkað um 80% á sama tímabili. Lítill munur var á þessum tveimur stærðum árin eftir hrun en síðustu tvö ár hefur bilið aukist gríðarlega mikið eins og sést á þessari mynd sem tekin er úr skýrslunni (rauðu strikin er mín viðbót en tímaásinn er aðeins ónákvæmur, stundum sama ártal og stundum tvö ár á milli).

Inkedkaupmattur launa raunverd ibudarhusnaedis_med aherslum

Raunverð húsnæðis í dag er orðið hærra en það var árið 2007 en þó verður að líta til þess að kaupmáttur launa er næstum því 20% hærri en hann var árið 2007. 

Kaupendur, lánastofnanir og lífeyrissjóðir að sér höndum í húsnæðislánum vegna reynslunnar árið 2008 og næstu ára þegar að fasteignaverð féll mikið í virði á sama tíma og verð vara, sérstaklega innfluttar, hækkaði mikið og verðtryggð lán þöndust út. Þetta hefur breyst mikið síðustu tvö árin. Ný íbúðalán, sérstaklega hjá lífeyrissjóðum, hafa snaraukist á þessu tímabili. Með öðrum orðum, fólk er að auka lántökur til húsnæðiskaupa þegar að íbúðaverð er í hæstu hæðum. Þetta sést glögglega á þessari mynd sem aftur er fengin úr skýrslunni.

ny ibudalan

Það kemur einnig fram í skýrslunni að árleg aukning í skuldastöðu heimilanna hefur að raunvirði ekki mælst hærri en nú síðan í lok sumars 2008.

Vert er þó að benda á að raunvextir húsnæðislána eru í dag töluvert lægri en þeir voru árið 2007. Það gerir „leigugjald“ þess hluta fasteigna fólks sem það á ekki, og leigir því óbeint í formi vaxtagreiðslna, ódýrara. Minni greiðslubyrði opnar því dyrnar á hækkun fasteignaverðs. Svipuð þróun vaxtastigs er til dæmis sögð skýra að stórum hluta hækkun fasteignaverðs á mörgum svæðum í Danmörku til dæmis í dag.

2007 ástand í aðsigi?

Áhyggjuefni er að þessari þróun svipar mjög til þess sem gerðist árin fyrir hrun. Aukin skuldsetning, hækkun fasteignaverðs og sterk íslensk króna þarf í sjálfu sér ekki að vera slæm tíðindi, en slíkar aðstæður gera nýlega fasteignakaupendur berskjaldaða fyrir áfalli. Gefi íslenska krónan á nýjan leik eftir er viðbúið að verðbólga hækki. Nú, þegar á ný er verið að byggja nýjar fasteignir af miklum krafti, er viðbúið að mesta hækkun fasteignaverðs hafi þegar átt sér stað.

Ef kreppa skellur á að nýju er jafnvel viðbúið að verðbólga hækki aftur á sama tíma og íbúðaverð fellur. Slíkt gæti auðveldlega þurrkað út eignamyndun fólks í húsnæði sínu, sérstaklega þeirra sem nýlega hafa keypt húsnæði eða eru í þann mund að gera slíkt. Það á sérstaklega við þá sem eru að stíga sín fyrstu spor á húsnæðismarkaði.

Erfitt er að mæla með því að bíða eftir því að markaðurinn róist því það er vandkvæðum háð að búa í leiguhúsnæði. Hef ég heyrt nokkur dæmi um það að fólki hafi verið fleygt út á götuna því að eigendur vildu annaðhvort selja húsnæði sitt eða leigja það til ferðamanna. Auk þess hefur leiguverð húsnæðis einnig hækkað mikið, en mikil fylgni er á milli leiguverðs húsnæðis og söluverðs.

Rétt er að taka það fram að ég býst ekki við kreppu né lækkandi húsnæðisverði. Ég er einungis að benda á þær hættur ef slíkt gerðist.

Húsnæðisvísitala

Eins og sést á seinni myndinni að ofan þá taka langflestir lántakar verðtryggð lán í dag. Gallinn við slík lán fyrir nýja húsnæðiskaupendur er að misvægi getur auðveldlega myndast í eign þeirra og höfuðstól lána. Eins og fram kom í upphafi þessa pistils þá hefur þetta verið happafengur fyrir þá aðila sem fjárfestu í húsnæði árin eftir hrun þar sem að húsnæðisverð hefur hækkað mikið umfram neysluvísitölunni. Eignamyndun þeirra hefur því verið töluvert meiri en undirliggjandi aukning skulda. Að taka óverðtryggð lán er engin lausn því að vaxtastig þeirra er endurmetið reglulega og hækki verðbólga þá eykst greiðslubyrði slíkra lána í formi hærra vaxtastigs (sem er almennt verðbólga plús raunvaxtaálag auk óvissuálags). Óvíst er að fólk ráði svo auðveldlega við slíkar breytingar, sérstaklega í ljósi þess að greiðslubyrði óverðtryggðra lána er meiri en verðtryggðra lána.

Einföld leið í þessu væri að tengja lán við vísitölu íbúðaverðs. Lækki húsnæðisverð þá lækkar höfuðstóllinn líka. Með þessu yrðu eigendur húsnæðis varðir hlutfallslega séð hvað eignarmyndun varðar ef húsnæðisverð skyldi lækka. Árin 2008 fram að 2011 hefði til dæmis höfuðstóll húsnæðislána lækkað um næstum því 20%, þegar margir landsmenn þurftu mest á því að halda. Þetta sést á línuritinu að neðan en tölur voru fengnar frá Hagstofunni.

Visitala ibudaverds 2008 2011

Á móti kemur með sama hætti að hækki húsnæði umfram öðrum vörum, eins og gerst hefur síðustu ár, þá hækka lánin í þeim takti og fólk nýtur þá ekki „ókeypis“ hagnaðar í eignamyndun vegna misræmis á hækkun eða lækkun húsnæðis og annarra vara.

Því má við bæta að hefðu lán til íbúðakaupa eftir hrun verið tengd vísitölu íbúðahúsnæðis þá hefði húsnæðisverð líklegast ekki hækkað jafn mikið og raun ber vitni. Kaupendur árin 2008-2011 hefðu einfaldlega séð höfuðstól lánanna hækka jafn mikið hlutfallslega og virði eigna þeirra. Auk þess drægi slíkt úr því að fólki fyndist sem það þyrfti að kaupa fasteignir áður en þær hækkuðu enn meira, vitandi það að undirliggjandi lán myndu hækka í sama takti og virði eignanna.

Það er ekkert vit í því að lána fólki peninga til húsnæðiskaupa en miða hækkun eða lækkun höfuðstól lána við aðra þætti eins og innfluttar vörur sem sveiflast í virði í takti við íslensku krónuna. Það sem meira er, það er nánast gefið að íslenska krónan veikist þegar að efnahagsaðstæður versna hérlendis, sem er þá á nákvæmlega sama tímapunkti og húsnæðisverð óhjákvæmilega lækkar. Slíkt ástand myndar verðbólgu og hækkun á höfuðstól skulda landsmanna þegar að síst skyldi. Ég spyr; af hverju er verið að miða við neysluvísitölu í heild sinni þegar fínar mælingar á vísitölu íbúðalána er fyrir hendi?

Ég hef fjallað um þetta áður og afrita hér að neðan frekari rök fyrir upptöku á húsnæðisvísitölu í stað neysluvísitölu þegar veitt eru húsnæðislán.

MWM

Afnám verðtryggðra neysluvísitölulána

(birtist fyrst 11.6.2014 á slóðinni http://www.mbl.is/vidskipti/pistlar/marmixa/1396954/)

Mikið hefur verið fjallað um nauðsyn þess að afnema verðtryggingu á lánum hérlendis. Ýmis rök, flest góð, hafa verið nefnd í því sambandi. Meðal þeirra er að verðtryggð lán séu að mestu leyti ónæm fyrir stýrivöxtum Seðlabanka Íslands. Slíkt gerir það að verkum að þau virka illa við að slá á þenslu þegar vextir hækka og hafa takmörkuð áhrif við að auka hagvöxt þegar að stýrivextir eru lækkaðir. Einnig þróast verðtryggð lán ekki nauðsynlega með þeim hætti að þau hækki í takti við virði húsnæðis. Þetta á sérstaklega við um Ísland með fljótandi gjaldmiðil. Árin 2001-2007 styrktist íslenska krónan jafnt og þétt sem hélt aftur af undirliggjandi verðbólgu. Árið 2008 snérist sú þróun í öndverðu sína þegar að bandarískur dollar sem kostaði 60 íslenskar krónur í árslok 2007 kostaði í október orðið 150 krónur á einum tímapunkti, með tilheyrandi verðbólgu sem féll á verðtryggð lán af miklum þunga. Eignarhlutur margra í húsnæði sínu þurrkaðist út og gott betur.

Afleit rök þess að afnema eigi verðtryggð lán er að fólk eignist aldrei neitt í húsnæði sínu þrátt fyrir að það borgi stöðugt af lánum sínum. Ég þekki dæmi um einstakling sem kvartaði sáran yfir því að hann hefði borgað stöðugt vexti og afborganir af 12 milljóna króna láni sem tekið var árið 1994. Rúmlega 10 árum síðar stóð það lán enn í 12 milljónum króna; það stóð með öðrum orðum í stað. Þegar ég spurði hann hvert kaupvirðið hafi verið kom í ljós að það hefði verið tæplega 20 milljón krónur. Lánshlutfallið var því um það bil 60%. Virði húsnæðisins var hins vegar á þeim tímapunkti um það bil 60 milljón krónur. Eftirstöðvar lánsins voru því einungis um 20% af virði húsnæðisins.*

Óverðtryggð lán eini kosturinn? 

Þrátt fyrir að mörg góð rök séu til staðar um að afnema eigi verðtryggingu varðandi lánveitingar þá virðist sú skoðun vera ríkjandi að óverðtryggð lán vera eini valkosturinn í stöðunni. Óverðtryggð lán bera aftur á móti (almennt) afar háa greiðslubyrði í upphafi lántímabils. Hægt er að gera slík lán að jafngreiðslulánum en þá er munurinn á þeim og verðtryggðum lánum orðinn hart nær enginn. Verði óverðtryggð lán einungis í boði þá er viðbúið að fólk ráði ekki við greiðslubyrðina sem fylgir þeim fyrstu árin. Lántaka myndi dragast saman með tilheyrandi lækkunum í fasteignaverði, hugsanlega á versta tíma fyrir íslenskt atvinnulíf.

Óverðtryggð lán eru auk þess langt frá því að vera ónæm fyrir sveiflum íslensku krónunnar. Veikist krónan hækkar verðbólga og vaxtastig fylgir almennt verðbólgu. Vaxtakostnaður heimila hækkar á versta tíma fyrir íslenskt þjóðfélag þegar að íslenska krónan veikist en lækkar þegar að hún styrkjist. Rétt eins og með verðtryggðu lánin þá er það innbyggt í óverðtryggð lán að greiðslubyrði þeirra minnkar og eykst í öfugu hlutfalli við eðlilega peningastjórnun. Raunvextir óverðtryggðra lána ættu auk þess almennt að vera hærri en verðtryggðra lána.

"Verð" verðtryggingar 

Í nýlegum pistli sem Ólafur Þ. Stephensen skrifar í Fréttablaðinu, Er afnám verðtryggingar næst á dagskrá? Órökrétt framhald, skrifar hann "...að verðtryggingin er verðið sem við greiðum fyrir veikan og óstöðugan gjaldmiðil. Án hennar virkar peningakerfið ekki. Við losnum aldrei við verðtrygginguna nema skipta um gjaldmiðil - en ríkisstjórnin vill skella í lás dyrunum að eina möguleika Íslands á nýrri mynt."

Hér er ekki verið að taka afstöðu til upptöku nýs gjaldmiðils (eða beintengingu krónu) en það er kristaltært, eins og ég hef áður bent á, að væru húsnæðisvísitölulán í stað verðtryggðra eða óverðtryggðra lána almennt við lýði á Íslandi þá væri möguleikinn til upptöku annarrar myntar töluvert auðveldari. Þó svo að byggingarvísitala húsnæðis sé næm fyrir gengi íslensku krónunnar þá hefur hún ekki nauðsynlega áhrif til skemmri tíma. Árin 2001-2007 lækkaði byggingarkostnaður stöðugt samhliða styrkingu krónunnar, sem gerði það að verkum að innflutt hráefni vegna byggingaframkvæmda urðu stöðugt ódýrari í krónum talið, en fasteignaverð hækkaði á sama tíma langt umfram verðbólgu. Þegar að íslenska krónan veiktist hækkaði byggingarkostnaður gífurlega á sama tíma og fasteignaverð lækkaði umtalsvert mikið.

Peningakerfið myndi líka virka betur í umhverfi þar sem að húsnæðisvísitala væri við lýði. Í verðtryggðu umhverfi hafa stýrivextir takmörkuð áhrif. Hækkandi stýrivextir árin 2002-2007 í umhverfi fljótandi gjaldmiðils styrktu íslensku krónuna sem dró úr verðbólgu og slógu því lítt á verðbólguna, sem þó var undirliggjandi. Hefðu óverðtryggð lán verið við lýði hefðu stýrivaxtahækkanirnar aukið vaxtabyrði fólks það mikið (hún hefði um það bil tvöfaldast) að margir hefðu vart ráðið við hana þrátt fyrir ábyrga lántöku í upphafi.

Ofþensla í þjóðfélögum birtist oftast í formi hækkandi fasteignaverðs. Ef fasteignir fara að hækka óeðlilega mikið í virði, sérstaklega ef sú hækkun væri langt umfram almennri verðbólgu, þá fer höfuðstóll fólks vegna fasteignalána að hækka tilfinnanlega. Slíkt í sjálfu sér kæmi til með að draga úr ofþenslu en einnig myndu stýrivaxtahækkanir í slíku umhverfi virka betur. Sama á við ef samdráttur á sér stað; fasteignaverð lækkar en á sama tíma lækkar höfuðstóll heimila og greiðslubyrðin minnkar, sem eykur á ný svigrúm heimila til fjárfestinga og neyslu. Samhliða því virkar stýrivaxtastefna Seðlabankans betur því búið er að tengja hana betur við hagvöxt landsins en einnig aftengja að stórum hluta gengisbreytingar samhliða breyttum stýrivöxtum við húsnæðislán heimilanna.

Því er hægt að afnema verðtryggingu íslenskra húsnæðislána. Það þarf ekki að valda stórkostlegum skaða til skemmri tíma varðandi efnahagsvöxt, lækkun á virði fasteigna eða auka greiðslubyrði fólks. Húsnæðisvísitölulán er einföld lausn við þann vanda.

MWM

* Þetta er töluverð einföldun. Eignamyndun í húsnæði á sér stað afar hægt með verðtryggðum lánum, sérstaklega þau sem eru með lánstíma lengri en 20 ár. 

Már Wolfgang Mixa

Már Wolfgang Mixa

Lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík.

Stýrði rannsóknum á fjárfestingum sparisjóðanna við gerð Skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um rannsókn á aðdraganda og örsökum erfiðleika og falls sparisjóðanna, 2013-2014.

Meðdómari í tveimur veigamiklum málum tengd fjármálahruni Íslands.

Einn af höfundum "Costco skýrslunnar" í samstarfi við Zenter rannsóknir.

Starfaði í 15 ár í íslenskum bönkum og sparisjóðum sem forstjóri, yfirmaður verðbréfasviðs, við lausafjárstýringu, eigin viðskipti (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), sjóðastýringu (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), eignastýringu, FX, miðlun verðbréfa, uppsetningu séreignalifeyrissparnaðar, uppsetningu millibankaviðskipta, uppsetningu erlendra verðbréfaviðskipta og greiningu á fjárfestingakostum.

PhD Business Administration - Háskólinn í Reykjavík 2016

MSc Fjármál fyrirtækja - Háskóli Íslands 2009

B.S.B.A. Finance - University of Arizona 1994

B.A. Philosophy - University of Arizona 1994

Löggiltur verðbréfamiðlari - USA 1996 og Ísland 2001

Greinasafn - http://www.slideshare.net/marmixa

Hægt er að skrá sig á póstlista með því að senda beiðni til marmixa@yahoo.com með "póstlisti" í Subject. 
 

Besta ráðgjöfin: "When there is a stock-market boom, and everyone is scrambling for common stocks, take all your common stocks and sell them. ... No doubt the stocks you sold will go higher. Pay no attention to this -- just wait for the (recession), which will come sooner or later. When this (recession) -- or panic -- becomes a national catastrophe ... buy back the stocks. No doubt the stocks will go still lower. Again pay no attention. Wait for the next boom. Continue to repeat this operation as long as you live, and you'll have the pleasure of dying rich." Fred Schwed, 1940

Meira