Guðmundur Hrafn Arngrímsson, formaður Leigjendasamtakanna, er sannfærður um ágæti leiguþaks á leigumarkaði.

Hann segir að leiguverð geti fylgt verðlagsþróun eða byggingarvísitölu þrátt fyrir leiguþak og sé ekki föst upphæð til langs tíma. Aðalatriðið sé að lækka arðsemiskröfuna og koma í veg fyrir að fólk festist á leigumarkaði vegna þess að stór hluti ráðstöfunartekna þess fari í leiguna.

Guðmundur bjó um tíma í Danmörku þegar hann var þar við nám og þekkir til þar.

Frétt af mbl.is

71% hlynnt leiguþaki

„Í löndum sem eru með leiguþak er enginn húsnæðisskortur. Í Danmörku til að mynda mikill hagnaður af húsnæðismarkaði og blússandi gangur. Það þarf því enginn að segja mér að leiguþak orsaki húsnæðisskort. Hér á Íslandi erum við með kerfi sem er eins langt frá leiguþaki, leigubremsu eða leigufrystingu og hugsast getur en hér erum við að upplifa mesta húsnæðisskort í fimmtíu ár,“ segir Guðmundur og að hér á landi virðist menn vilja forðast að húsnæðisverð hrynji.

„Menn eru bara viljandi að viðhalda húsnæðisskorti til að geta haldið áfram að hækka húsnæðisverð. Ef til vill hafa menn lært lexíu af efnahagshruninu 2008 þegar offramboð varð af húsnæði og húsnæðisverð hrundi. Menn ætla ekki að lenda í því aftur. Allt aðrir kraftar en leiguþak virka á framboðshliðina. Leiguþak er ekki til þess fallið að láta byggingaraðila eða fasteignafélög tapa á fjárfestingum sínum. Það dregur hins vegar úr ávöxtunarkröfu en ávöxtunarkrafa á íslenskum byggingamarkaði virðist vera miklu hærri en á fasteignamörkuðum annars staðar.

Guðmundur segir hugmyndir um leiguþak alls ekki vera aðför að byggingabransanum. mbl.is/Ómar Óskarsson

Ég sá skýrslu sem borgarstjórnin í London gaf út árið 2020 og þar höfðu þau áhyggjur af því að arðsemiskrafa í fasteignaverkefnum væri komin niður í 16-19% en töldu að hún þyrfti að liggja í 22-24% til að fá fleiri fjárfesta að byggingamarkaðnum. Við vitum öll sem fylgjumst með fasteignamarkaðnum á Íslandi að hér er arðsemiskrafan miklu hærri en rúm 20%. Ef við drögum úr arðsemiskröfunni, en samt verði ennþá 30, 40 eða 50% arðsemi, þá munu alltaf verða aðilar sem leita inn á slíkan markað sem getur skapað þeim ríflegan hagnað en ekki óhóflegan sem skerða lífsgæði leigjenda. Þar væri samt meiri arðsemi en í hlutabréfum eða öðrum fjárfestingum.“

Leiga skal vera sanngjörn samkvæmt lögum

Guðmundur telur því farsælast að lækka arðsemiskröfuna og setja á leiguþak en það sé ekki hugsað sem endanleg tala. 

„Eins og við sjáum leiguþakið fyrir okkur mun það taka mið af því að fasteignafélög og aðilar á byggingamarkaði fái ríflegan ágóða af vinnu sinni og fjárfestingu. Leiguþak myndi að sjálfsögðu innihalda slík skilyrði ásamt öðrum þáttum eins og viðhaldskostnaði, umsjón, rekstri, leigufalli og fleiru. Leiguþakið er ekki hugsað sem einhver krafa leigjenda um að borga svo og svo háa upphæð heldur til að gæta sanngirni eins og mælt er fyrir um í lögunum. Í lögunum stendur einfaldlega að leiga skuli vera sanngjörn. Leiguþak er ekki endanleg tala heldur myndi hún fylgja þróun á verðlagi eða byggingarvísitölu. Slíkt væri útfærsluatriði,“ segir Guðmundur og hafnar því að fordæmi frá New York eigi við í dag því hægt sé að fara aðrar leiðir í löggjöfinni.

„Leiguþak er hugsað til að búa til fyrirsjáanleika fyrir fjárfesta, leigjendur og þá sem reka íbúðaeiningar á fasteignamarkaði. Þetta er alls ekki aðför að byggingamarkaðnum. Oft er vísað til New York-grýlunnar um 1970 sem er dæmi sem andstæðingar leiguþaks nefna eiginlega alltaf. Þá skrifuðu yfirvöld í New York-ríki leiguupphæðirnar inn í löggjöfina og því þróuðust þær ekki eftir verðlagi eða þess háttar. Þetta er dæmi sem á ekki við í dag því þessar takmarkanir á verðmyndun á húsaleigumarkaði hafa þróast rosalega mikið í Evrópu. Takmarkanir á leiguverði eru víða við lýði í Evrópulöndum þrátt fyrir að mörg þeirra landa sem við miðum okkur við séu með 20-30% af leiguhúsnæði í félagslegum rekstri. Á Íslandi erum við með undir 5% og þörfin á þessu er því margfalt meiri hér en hjá þeim löndum sem þegar eru með þetta.

Lönd sem eru með leiguþak eru til dæmis Danmörk, Svíþjóð, Þýskaland, Holland og Belgía. Ég hef kíkt á hækkun á húsnæðisverði í þessum löndum. Þótt hún sé ekki jafn mikil og hér þá hefur hún verið 6-10% á ári sem er gríðarlega mikið. Það eru því engar hamfarir á mörkuðum í þessum löndum, nægilega margir vilja byggja og það er gangur á fasteignamarkaðnum.“

„Til alls að vinna“

Guðmundur lítur svo á að með lægri leigu mætti spara ríkissjóði marga milljarða á ári.

„Með því að lækka ávöxtunarkröfu hjá fasteignafélögum og byggingaraðilum er hægt að lækka leigu og losa um 10-20 milljarða af ráðstöfunarfé leigjenda. Bara með hóflegu leiguþaki færu 10-20 milljarðar umsvifalaust út í hagkerfið. Eins og staðan er núna fer þetta fé ekki með sama hætti út í hagkerfið né 10 milljarðarnir frá ríkissjóði í formi húsnæðisbóta. Lítill hluti af þessu fer sem neyslufé aftur út í samfélagið heldur fer það í sjóði hjá leigusölum.

Ávinningurinn getur því verið gríðarlegur til dæmis með því að spara ríkissjóði marga milljarða á ári. Ef húsnæðisstuðningurinn myndi minnka um helming þá væru það fimm milljarðar. Með þessu yrði losað um 10-20 milljarða á ári í ráðstöfunartekjur hjá leigjendum sem færi þá í smásölu, neyslu á menningu, þjónustu, frístundir, tómstundir og svo framvegis. Við getum rétt gert okkur í hugarlund hvað það myndi þýða fyrir þennan risastóra hóp á leigumarkaði að hafa meira fé til ráðstöfunar um mánaðamót. Myndi losa um þessa örvæntingu og spennu sem fylgir því að borga óhóflega leigu. Þetta er það sem er mest íþyngjandi fyrir utan húsnæðisóöryggið. Við sjáum að leiga fyrir meðalstóra íbúð er almennt komin vel yfir 300 þúsund á mánuði og í engu samhengi við greiðslubyrði af þessum íbúðum. Þetta er hættulegt og við erum að festa fólk á leigumarkaði sem mun á endanum skila sér í tugþúsundum fjölskyldna án sparnaðar. Það er til alls að vinna að setja leiguþak.“

Á fólk að vera í geimbúningum með bómull undir iljunum?

Leigumarkaðurinn hefur verið mjög í umræðunni að undanförnu og hækkanir hjá Ölmu leigufélagi voru til að mynda mjög til umfjöllunar. Fá Leigjendasamtökin mörg mál inn á borð til sín þar sem leigjendur segja farir sínar ekki sléttar?

„Já mjög mikið. Ég er meira og minna í símanum allan daginn, auk þess fáum við marga tölvupósta og mörg skilaboð á Fésbókinni af ýmsum ástæðum. Fólk er að leita eftir úrræðum eða heimilum og er að segja frá stöðu sinni og neyð.

Frétt af mbl.is

„Óforsvaranlegar hækkanir leiguverðs“

Það er áberandi hversu oft er leitað til okkar varðandi tryggingaféð. Ásælni leigusala í tryggingafé leigjenda er mikil og fólk er oft ekki meðvitað um réttindi sín. Allt of margir leigusalar á markaðnum nýta aðstöðu sína til dæmis þegar þeir leigja ungu barnafólki íbúðir og taka af því tryggingafé vegna þess að ofninn var ekki þrifinn nógu vel eða eitthvað slíkt. Það er eins og gert sé ráð fyrir því að eignirnar séu ekki nýttar eða að fólk búi sér til heimili. Það er eins og fólk eigi að vera þar í geimbúningum með bómull undir iljunum,“ segir Guðmundur og segir frá samskiptum sem hann átti sjálfur við leigusala fyrir nokkrum árum.   

Guðmundur Hrafn Arngrímsson, formaður Leigjendasamtakanna.

„Ég get nefnt sem dæmi að ég lenti í þessu sjálfur þegar ég skilaði íbúð. Við vorum fimm sem vorum að þrífa, gera og græja allan daginn. Leigusalinn kom í hús um kvöldið með hvíta bómullarvettlinga og strauk með vettlingunum milli fúganna í parketinu. Þá kom örlítil grá rák og þá sagði hann: „Þessi íbúð hefur aldrei verið þrifin.“ Ætlaði hann þá að taka þessar 900 þúsund krónur sem ég átti í tryggingu. Ég man að hann gerði kröfu um að hann fengi sitt eðlilega tímakaup sem verkfræðingur árið 2016 til að þrífa íbúðina upp á nýtt. Sem var 19 þúsund krónur. Fólk sem hefur litla þekkingu á réttindum sínum, og hefur ekki sterkt bakland, gefur mjög oft eftir. Ég hef heyrt margar slíkar frásagnir en einnig er mikið um heilsuspillandi húsnæði á leigumarkaðnum vegna mygluskemmda, rakaskemmda og þess háttar,“ segir Guðmundur Arngrímsson enn fremur.