Fleiri íbúðir eru nú auglýstar til sölu en fyrir ári síðan, aukið hlutfall íbúða fer á undirverði og raunlækkun hefur verið á íbúðaverði. Vaxtaumhverfi og verðbólga gera það einnig erfiðara fyrir fólk að fjármagna íbúðakaup en áður, en á sama tíma er útlit fyrir að talsverður fjöldi íbúða komi á markað á þessu ári og því næsta.

Haldist verðbólgan þrálát með tilheyrandi vaxtastigi eru líkur á að eftirspurn eftir íbúðum verði áfram lítil og gæti framboð orðið nokkuð umfram eftirspurn með tilheyrandi þrýstingi til lækkunar á íbúðaverði.

Þetta er meðal þess sem kemur fram í Fjármálastöðugleika, riti Seðlabankans sem gefið var út í dag og Haukur C. Benediktsson, framkvæmdastjóri fjármálastöðugleika, kynnti.

Í ritinu kemur fram að í byrjun mars hafi rúmlega 750 nýbyggingar verið til sölu, en að þær hafi verið 100 á sama tíma í fyrra. Skýrist fjölgunin að hluta af því að verktakar setja nú íbúðir fyrr í sölu en áður með allt að árs afhendingartíma, jafnvel vel yfir 12 mánuði í einhverjum tilfellum.

Hafa hækkandi vextir, þrengri lánaskilyrði og miklar hækkanir umfram undirliggjandi þætti dregið úr eftirspurn á markaði og voru kaupsamningar í upphafi árs 30% færri en á sama tíma í fyrra.

Fjöldi íbúða sem auglýstur er til sölu hefur aukist talsvert. Graf/Seðlabanki Íslands

Húsnæðisverð náði hámarki í júní

Seðlabankinn bendir á að þetta sjáist vel þegar skoðað er hlutfall þeirra íbúða sem selhast undir eða yfir ásettu verði. Þannig hafi hlutfall íbúða sem seljast undir ásettu verði færst í eðlilegra horf en var á síðustu tveimur árum. Hefur hlutfall íbúða sem seljast undir ásettu verði jafnan verið um 75% af öllum kaupsamningum, en fór lægst niður í um 30% í kringum mitt síðasta ár.

Á hinum endanum fór hlutfall íbúða sem seldust á 5% yfirverði eða meira upp í 19% á þessum tíma, en hefur nú lækkað mikið og er á svipuðum stað og það hafði áður verið, eða um 1%.

Enda náði húsnæðisverð að raunvirði hámarki í júní í fyrra. Hefur verð húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu lækkað um 3,4% síðan

Eitt af viðmiðunum sem Seðlabankinn horfir til er frávik húsnæðisverðs frá langtímaleitni. Það hlutfall náði hámarki í júní í fyrra og var þá 19,1% yfir langtímaleitninni. Það hefur lækkað, en var samt enn 13,2% í janúar.

Í fyrra fóru aðeins um 30% íbúða á undirverði, en almennt hefur það hlutfall verið í kringum 75%. Graf/Seðlabanki Íslands

Skörp lækkun erlendis

Seðlabankinn vísar í ritinu til þess að víða erlendis hafi orðið skörp lækkun fasteignaverðs. Sérstaklega er sú þróun sögð hafa verið hröð í Svíþjóð. Þar hækkaði raunverð íbúða um tæp 18% frá janúar 2020 til febrúar 2022.

Frá þeim tíma og fram til janúar á þessu ári var raunverðslækkunin hins vegar 23% og hefur raunverð fasteigna í Svíþjóð ekki verið lægra frá miðju ári 2015.

Húsnæðisverð í Kanada og Bandaríkjunum náði hámarki í apríl og maí 2022 en hefur síðan farið lækkandi. Í Kanada hefur raunverð íbúða lækkað um rúm 11% en rúm 7% í Bandaríkjunum miðað við nýjustu gögn.

Yfir 2.100 íbúðir á ári næstu tvö ár

En ef við beinum sjónum okkar aftur til Íslands og fjölda íbúða sem klárað er að byggja þá fækkaði þeim nokkuð á síðasta ári. Voru þær þá 1.600 eftir að hafa verið 2.200 árið 2021. Hefur meðalfjöldi fullbúinna íbúða verið rúmlega 2.000 á ári frá árinu 2019, en ef horft er á tímabilið 2008-2018 var fjöldinn ekki nema 940.

Samkvæmt nýlegri spá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er gert ráð fyrir að rúmlega 4.300 nýjar íbúðir verði fullbúnar á næstu tveimur árum, eða rúmlega 2.100 íbúðir hvort ár. Segir Seðlabankinn að flest gefi til kynna að töluverð spenna sé á byggingamarkaði og vísar þannig til þess að laus störf í byggingariðnaði hafi verið um 1.500 á síðasta ársfjórðungi, eða rúmlega 8% af heildarfjölda starfandi í greininni. Þrátt fyrir það hafði starfsmönnum í byggingariðnaði fjölgað um 14% á milli ára.

Allt enn á fullu á byggingarmarkaði

Þá segir í samantekt Seðlabankans að innflutningur á timbri og steypustyrktarjárnum hafi verið með mesta móti þrátt fyrir verðsveifur undanfarið og ekki sjáist viðsnúningur þar miðað við nýjustu tölur. Í máli Hauks í morgun kom einnig fram að útlán til byggingargeirans hefðu í janúar aukist um 21% á raunvirði yfir 12 mánaða tímabil og sýnir það ágætlega þensluna sem á sér stað á þessum markaði.

Líkur á áframhaldandi verðlækkun

Þegar allt þetta er tekið saman segir Seðlabankinn að aukið framboð ofan í þráláta verðbólgu og hærri vexti muni væntanlega koma niður á verði á fasteignamarkaði.

„Það tekur byggingageirann töluverðan tíma að bregðast við breytingum í íbúðaeftirspurn. Ef verðbólga verður þrálát á komandi misserum og vaxtastig því almennt hærra en ella eru líkur á að eftirspurn eftir íbúðum verði áfram töluvert minni en síðustu tvö ár. Aukið framboð nýbygginga á næstu tveimur árum gæti orðið nokkuð umfram eftirspurn með tilheyrandi þrýstingi til lækkunar íbúðaverðs,“ segir í ritinu.