Hverjir mega fá hlutdeildarlán?

Lánunum er ætlað að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup.
Lánunum er ætlað að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup. mbl.is/Ómar

58,5 milljónir króna. Það er hámarksverð íbúðar sem kaupa má með aðstoð svokallaðs hlutdeildarláns frá ríkinu, verði drög að reglugerð um lánin samþykkt að óbreyttu. Kveðið er á um ýmis skilyrði í drögunum en á sama tíma gert ráð fyrir undanþágum frá þessum sömu skilyrðum.

Lánunum er ætlað að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup fyrir þá sem þess þurfa. Drögin voru birt í gær í samráðsgátt stjórnvalda, en frumvarp um lánin var samþykkt á Alþingi í lok sumars.

Tekið er þar fram að stofnunin skuli úthluta hlutdeildarlánum sex sinnum á ári, það er annan hvern mánuð frá og með desember.

Njóta forgangs utan höfuðborgarsvæðis

Er umsóknum skipt í fjóra flokka:

  1. Umsóknir utan höfuðborgarsvæðis þar sem umsækjandi er með samþykkt kauptilboð.
  2. Umsóknir á höfuðborgarsvæði með samþykkt kauptilboð.
  3. Umsóknir utan höfuðborgarsvæðis án samþykkts kauptilboðs.
  4. Umsóknir á höfuðborgarsvæði án samþykkts kauptilboðs.

Kveðið er á um að fyrst skuli úthluta til flokks nr. 1, að lágmarki 20% þeirra hlutdeildarlána sem til úthlutunar eru hverju sinni. Því næst skuli úthlutað til flokks nr. 2. Tekið er fram að sé fjármagn enn fyrir hendi að því búnu, skuli úthlutað til hinna flokkanna.

Þetta þýðir að sá möguleiki er fyrir hendi, að umsækjendur án samþykkts kauptilboðs fari á mis við úthlutun láns ef svo vill til að nógu margar umsóknir bárust með samþykktu kauptilboði til að tæma úthlutunarféð það sinnið.

Aðeins er lánað til kaupa á nýjum íbúðum sem hafa …
Aðeins er lánað til kaupa á nýjum íbúðum sem hafa verið samþykktar af Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. mbl.is/​Hari

Má ekki hafa átt íbúð í fimm ár

Eftirfarandi eru skilyrði sem umsækjandi um hlutdeildarlán þarf samkvæmt drögunum að uppfylla:

  • Vera átján ára eða eldri.
  • Hámarksárstekjur:
    • Einstaklingur: Með árstekjur undir 7.560.000 kr. fyrir 20% lán, undir 5.018.000 kr. fyrir 30% lán.
    • Sambúðarfólk/hjón: Með samanlagðar árstekjur undir 10.560.000 kr. fyrir 20% lán, undir 7.020.000 kr. fyrir 30% lán.
    • Við tekjuhámarkið bætast 1.560.000 kr. fyrir barn eða ungmenni að 20 ára aldri sem býr á heimilinu.
  • Umsækjandi skal sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni.
  • Umsækjandi má hvorki eiga annað íbúðarhúsnæði né hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár.
  • Umsækjandi þarf að leggja fram eigið fé sem nemur að lágmarki 5% kaupverðs. Eigi um­sækjandi meira en 5% eigið fé kemur það sem umfram er til lækkunar hlutdeildarláni sbr. þó 3. mgr. 16. gr.
  • Umsækjandi þarf að standast greiðslumat vegna lánsfjármögnunar sem nemur mismun á eigin fé og hlutdeildarláni annars vegar og kaupverði íbúðarinnar hins vegar.
  • Meðalafborganir fasteignaláns mega ekki nema meira en 40% ráðstöfunartekna umsækj­anda.
  • Lán sem kemur á undan hlutdeildarláni í veðröð skal að jafnaði ekki vera til lengri tíma en 25 ára.

Heimilt að víkja frá skilyrðum

Auk þessa skilyrða er óheimilt að flytja hlutdeildarlán yfir á aðra fasteign, og óheimilt að endurfjármagna lán sem tekin voru til kaupa á íbúðinni þannig að veðhlutfall hækki, nema hlutdeildarlánið sé samtímis endurgreitt að fullu. Þá skal greiða upp hlutdeildarlánið við eigendaskipti að íbúð.

Nokkrar undanþágur eru frá ofangreindum skilyrðum. Til að mynda er heimilt að víkja frá skilyrði um tekjumörk, vegna sérstakra aðstæðna umsækjanda sem veldur því að hann hefur ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúð.

Einnig er heimilt að víkja frá skilyrði um að umsækjandi hafi ekki átt íbúð síðastliðin fimm ár, hafi hann eignast lítinn eignarhlut í íbúð, tímabundið í arf.

Má halda eftir „hóflegri bifreið“

Athygli vekur að þrátt fyrir skilyrði, um að eigið fé umfram 5% komi til lækkunar, er umsækjanda meðal annars heimilt að halda eftir „hóflegri bifreið“. Ekki er vikið að því í ákvæðinu hver eða hvernig skuli meta hversu „hófleg“ bifreið umsækjanda er.

Þar að auki er umsækjanda heimilt að halda eftir:

  • sérútbúinni bifreið sem er nauðsynleg vegna fötlunar eða sjúkdóms,
  • fjármunum sem nauðsynlegir eru til að laga íbúð að sérstökum þörfum vegna fötlunar eða sjúkdóms umsækjenda eða annarra heimilismanna,
  • allt að 1,5% af kaupverði íbúðarinnar til annarra ráðstafana.
  • allt að 20% hlut í íbúð sem hann hefur eignast fyrir arf eða á annan hátt, enda sé sýnt fram á að vandkvæðum sé bundið að selja eignarhlutann.
Kveðið er á um að stærðir íbúða skuli taka mið …
Kveðið er á um að stærðir íbúða skuli taka mið af fjölskyldustærðum kaupenda. mbl.is/Eggert

„Einfaldar að allri gerð“

Aðeins er lánað til kaupa á nýjum íbúðum sem hafa verið samþykktar af Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sem „hagkvæmar íbúðir“, á grundvelli samnings byggingaraðilans við stofnunina.

Þó er heimilt að veita lán til kaupa á „hagkvæmum eldri íbúðum“ utan höfuðborgarsvæðisins, í húsnæði sem hlotið hefur gagngerar endurbætur og að jafna megi ástand íbúðarinnar við ástand nýrrar íbúðar.

Tekið er fram að „hagkvæmar íbúðir“ þurfi að vera þannig hannaðar að „þær séu einfaldar að allri gerð“. Stærðir íbúða skuli þá taka mið af fjölskyldustærðum kaupenda.

40-50 fm stúdíóíbúð má mest kosta 32 milljónir

Sett er fram hámarksverð fyrir þessar hagkvæmu íbúðir og miðast það við fermetrafjölda. Á höfuðborgarsvæðinu er neðst á skalanum ný stúdíóíbúð, 40-50 fermetrar að stærð, og má hún mest kosta 32 milljónir króna.

Um miðjan skalann, enn á höfuðborgarsvæðinu, er tveggja svefnherbergja íbúð, 71 til 80 fermetrar að stærð. Má slík íbúð mest kosta 46 milljónir króna.

Efst á skalanum er fjögurra svefnherbergja íbúð, 101 til 110 fermetrar að stærð. Hún má mest kosta 58,5 milljónir króna.

Vert er að rifja hér upp að allar þessar íbúðir þurfa einnig að vera nýjar. Hámarksverð íbúða utan höfuðborgarsvæðisins er einnig lægra.

Engin íbúð uppfyllir skilyrðin

Við leit á fasteignavef mbl.is, að nýrri stúdíóíbúð á höfuðborgarsvæðinu af stærðinni 40 til 50 fermetrar, verður fljótt ljóst að engin íbúð uppfyllir þau skilyrði sem sett eru í drögunum.

Tvær skráningar koma til greina, annars vegar við Lágaleiti í Reykjavík og hins vegar við Sunnusmára í Kópavogi. Sú við Lágaleiti kostar 34.900.000 kr. og sú við Sunnusmára 35.900.000 kr. Þær fara því um þremur til fjórum milljónum fram úr því 32 milljóna hámarki sem sett er.

Stofnunin á að úthluta hlutdeildarlánum sex sinnum á ári.
Stofnunin á að úthluta hlutdeildarlánum sex sinnum á ári. mbl.is/Kristinn Magnússon

Fjórar af sex undir hámarki

Færum okkur upp skalann og leitum að nýrri tveggja svefnherbergja, þ.e. þriggja herbergja, íbúð á höfuðborgarsvæðinu af stærðinni 71 til 80 fermetrar. Eins og áður sagði má slík íbúð mest kosta 46 milljónir króna.

Nú horfir betur við. Af sex skráningum eru fjórar undir verðviðmiðinu. Þó má ekki miklu muna.

Ódýrust er íbúð við Gerplustræti í Mosfellsbæ, á 44.900.000 kr., og þar á eftir við Dalbrekku í Kópavogi, á 45.000.000 kr. Íbúðir við Smyrilshlíð og Síðumúla í Reykjavík fara á sama tíma töluvert fram úr hámarkinu, með verðmiða hvor um sig upp á 51,9 og 49,9 milljónir króna.

Engin íbúð efst í skalanum

Ef litið er til íbúða efst í skalanum, með að lágmarki fjögur svefnherbergi og 101 til 110 fermetrar að stærð, kemur engin eign upp til sölu sem hefur þennan fermetrafjölda. Minnsta nýja fjögurra svefnherbergja íbúðin á höfuðborgarsvæðinu er nærri tíu fermetrum ofan við hámarkið, eða 119,4 fermetrar.

Ekki nóg með það, heldur er sú íbúð rúmlega tíu milljónum dýrari en það 58,5 milljóna hámarksverð sem kveðið er á um, með ásett verð 68,9 milljónir króna.

Og þó umsækjendur finni íbúð sem uppfyllir skilyrði um hámark verðs og stærðar, verða þeir einnig að ganga úr skugga um að þeir sem byggðu íbúðina hafi gert svokallaðan samstarfssamning við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

Í drögunum er enda kveðið á um að stofnunin leggi mat á það „hvort íbúð uppfylli skilyrði um hagkvæmni á grundvelli gagna frá byggingaraðila um byggingarkostnað og áætlað söluverð“.

mbl.is