Ólík þróun eftir póstnúmerum

Svona munu byggingarnar líta út við Grensásveg 1, þar sem …
Svona munu byggingarnar líta út við Grensásveg 1, þar sem verða íbúðir, skrifstofur og verslanir. Tölvuteikning/Archus-Rima arkitektar

Leiguverð heldur áfram að lækka frá því í vor og verulega hefur hægt á vexti leiguverðs á landinu öllu að undanförnu. Það á sérstaklega við á höfuðborgarsvæðinu. Mikill munur er á milli póstnúmera hver þróun er að því er segir í nýrri skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. 

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði lítillega á tímabilinu janúar til apríl en hefur síðan þá farið lækkandi og er nú svipuð og hún var í upphafi árs. Þótt 12 mánaða breyting vísitölunnar hafi hækkað ögn á milli mánaða á höfuðborgarsvæðinu mælist hún þó aðeins um 1,2% í ágúst sem er enn mjög lágt í sögulegu samhengi. Á landsbyggðinni mældist 12 mánaða hækkun leiguverðs mjög svipuð eða 1,3%.

Á árunum 2013-2018 hækkaði meðalleiguverð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu úr rúmlega 120.000 kr. upp í 200.000 krónur. Vegna samdráttar á skammtímaleigumarkaði hefur framboð á húsnæði í langtímaleigu aukist sem hefur líkast til haft áhrif á leigumarkaðinn. Meðalleiguverð hefur lækkað lítillega að undanförnu og er aftur komið í undir 200.000 krónur.

Borga svipað og um mitt ár 2018

„Leigjendur eru því að jafnaði að borga sömu upphæð miðað við þinglýsta samninga í ágúst og þeir gerðu um mitt ár 2018. Hafa ber í huga að meðalstærð og gerð íbúða hefur einnig tekið breytingum. Til að mynda lækkaði meðalstærð íbúða milli 2018 og 2019 um rúma 1,5 fermetra og einnig á milli 2019 og það sem af er ári 2020. Það kemur heim og saman við að mikið af þeim íbúðum sem voru í skammtímaleigu voru minni íbúðir staðsettar miðsvæðis og er það líklega að hluta til skýring á þessari þróun.

Áhugavert er að skoða hvaða áhrif aukið framboð á leigumarkaði á höfuðborgarsvæðinu hefur haft á meðalleiguverð á hvern fermetra en þar er ekki að sjá sömu þróun og á meðalleiguverði enda geta margir þættir spilað þar inn í.

Það hefur vissulega hægst verulega á hækkun meðalfermetraverðs og verðið nokkurn veginn staðið í stað frá árinu 2019, eins og myndin hér að neðan sýnir, en verðið lækkar ekki líkt og meðalleiguverð. Hluti af skýringunni gæti verið að langtímaleiga á minni íbúðum hafi aukist þar sem fermetraverðið er svipað og áður en heildarleigukostnaður er lægri,“ segir í skýrslu HMS.

Leiguverð byggir að miklu leyti á staðsetningu eignarinnar og stærð, því er áhugavert að skoða hvernig leiguverð per fermetra hefur þróast eftir póstnúmerum. Þó nokkur breyting hefur orðið undanfarin ár.

Mestu hækkunina er að finna á Álftanesi eða um 59% en hafa verður í huga að mjög fáir samningar eru á bakvið þann útreikning og því geta sveiflur verið miklar. Næst mestu hækkunina er að finna í póstnúmeri 103, þar hefur meðalleiguverð per fermetra hækkað um 37% á tímabilinu. Á því svæði hefur hins vegar verið töluverð fjölgun nýrra íbúða sem bera hærra leiguverð en þær sem eldri eru.

Hæsta fermetraverðið í 101

Á öðrum svæðum hefur hækkunin verið hóflegri og tiltölulega jöfn eða í kringum 11-15% hækkun. Hæsta fermetraverðið er að finna miðsvæðis í póstnúmeri 101 eða um 3.100 kr. per fermetra. Ódýrasta fermetraverðið er á móti að finna í útjaðri höfuðborgarsvæðisins eða um 2.500 kr. Því er um nokkuð breitt verðbil leiguverðs að ræða, hvort sem horft er á fermetraverð eða meðalleiguverð. Einnig getur misjöfn dreifing á stærð og gæðum leiguíbúða milli póstnúmera skýrt mun á fermetraverði en fermetraverð minni íbúða er hærra.

„Kaupmáttur launa er í hæstu hæðum um þessar mundir en í apríl síðastliðnum hafði hann aldrei mælst hærri, en hefur lækkað lítillega síðan þá. Á sama tíma hefur leiguverð lækkað og því er athyglisvert að sjá hvernig leiguverð sem hlutfall af launum hefur þróast undanfarin misseri.

Húsnæðiskostnaður er alla jafna stærsti einstaki kostnaðarliður heimilisins og geta breytingar þar skipt miklu fyrir útgjöld heimilisins. Samkvæmt leigukönnunum HMS hefur hlutfall ráðstöfunartekna sem fara í leigu verið í kringum 40% undanfarin ár. Miðað við skilgreiningu Eurostat er húsnæðiskostnaður yfir 40% af ráðstöfunartekjum skilgreindur sem íþyngjandi byrði. Myndin hér að neðan sýnir hvernig leiguverð hefur þróast í hlutfalli við launavísitölu.“

Á árunum 2017-2019 var 12 mánaða hækkun leiguverðs nánast samfellt umfram 12 mánaða hækkun launa, en undanfarið ár hefur orðið viðsnúningur þar á. Það má leiða að því líkum að þar spili undirritun lífskjarasamninganna árið 2019 hlutverk en þá náðist betri sátt á vinnumarkaði. Kaupmáttur hefur aukist mikið í kjölfarið, á sama tíma og hægst hefur verulega á hækkun leiguverðs. Frá haustinu 2019 hafa laun vaxið umfram leiguverð, sem má tengja við aukinn kaupmátt og lækkandi leiguverð. Þó er vert að taka fram að vísitala launa er mæld fyrir alla á vinnumarkaði og að jafnaði eru aðilar á leigumarkaði með lægri meðallaun. Því gæti þróun þeirra sem eru á leigumarkaði verið önnur en vísitalan sýnir.

mbl.is