Sögulega lágir vextir skýra mikla sölu

Íbúðabyggðir í Kópavogi.
Íbúðabyggðir í Kópavogi. mbl.is/Sigurður Bogi

Fjöldi íbúða sem teknar eru úr sölu hefur haldið áfram að aukast á höfuðborgarsvæðinu og er enn sögulega mikill annars staðar á landinu. Það gefur til kynna að enn sé mikið að gera á íbúðamarkaði.

Í september voru 1.117 íbúðir teknar úr birtingu á höfuðborgarsvæðinu sem er um 15% meira en í ágúst og um 54% meira en í september í fyrra. Þetta er fjórði mánuðurinn í röð þar sem mikið af íbúðum eru teknar úr sölu og því má búast við því að fjöldi útgefinna kaupsamninga haldist hár þegar endanlegar tölur fyrir ágúst, september og október liggja fyrir, að því er segir í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. 

Ekkert lát á fasteignaviðskiptum 

„Vextir á óverðtryggðum íbúðalánum eru í sögulegu lágmarki sem er líkast til helsta útskýringin á líflegum íbúðamarkaði um þessar mundir. Þá getur mikill fjöldi kaupsamninga í sumar að hluta verið tilkominn vegna þess að íbúðakaupum var frestað í vor þegar óvissan var sem mest.

Til að mynda voru útgefnir samningar í mars-maí á þessu ári um 10% færri en í sömu mánuðum síðasta árs. Það er þó of lítill samdráttur til þess að geta verið meira en einungis hluti af skýringunni,“ segir í skýrslu HMS.

HMS

Nýr mælikvarði HMS, sem gefur vísbendingu um umsvif á fasteignamarkaði með mun minni töf en áður, hefur reynst vel til að mæla umsvif á fasteignamarkaði. Það sem mælikvarðinn gerir er að mæla hversu margar íbúðir eru teknar af sölu á hverjum tíma. Mælikvarðinn gefur mjög góða vísbendingu um sölu fasteigna nánast í rauntíma og mun fyrr en opinberar tölur geta sagt fyrir um.

Á landinu öllu í júlí voru til að mynda 1.219 kaupsamningar um íbúðarhúsnæði gefnir út, sem er rúmlega 30% meira en á sama tíma í júlí í fyrra. Það er því ljóst að skammtímamælikvarðinn hefur sannað gildi sitt þar sem þetta er í samræmi við það sem hann sagði til um í júlí þegar hann var birtur í fyrsta sinn í mánaðarskýrslu HMS.

„Samkvæmt skammtímavísinum virðist enn vera mikið líf á fasteignamarkaði og var metfjöldi eigna tekinn úr birtingu í september sem gefur til kynna að ekkert lát sé á fasteignakaupum landsmanna um þessar mundir.

Vísbendingu um mikil umsvif á markaði má einnig sjá í gögnum um meðalsölutíma fasteigna sem hefur verið sögulega stuttur undanfarna mánuði og hefur fasteignaverð líka verið að hækka talsvert.

Dýrari íbúðir seljast hraðar en ódýrari

Árshækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 4,5% í ágúst miðað við pöruð viðskipti (verðbreyting er mæld þegar eignin er seld öðru sinni). Þótt dregið hafi úr árshækkun frá mánuðinum á undan þá hefur hækkunartakturinn legið upp á við frá því í byrjun árs. Meðalsölutími eigna hefur verið að dragast saman og þá sérstaklega meðal dýrari eigna. Meðalsölutími íbúða sem seldust á 90-120 m.kr. var til að mynda orðinn lægri en meðal íbúða á bilinu 35-90 m. kr. eða 49 dagar á móti 52,“ segir ennfremur í skýrslu HMS.

Færri fullgerðar íbúðir á markað næstu árin

Samkvæmt nýjustu talningu Samtaka Iðnaðarins má merkja mikinn samdrátt í fjölda íbúða í byggingu, einkum á fyrstu byggingarstigum. Samkvæmt talningunni eru um 4.946 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum en voru um 6.005 í hausttalningunni fyrir ári síðan. Þetta samsvarar um 18% samdrætti. Ef skoðaður er fjöldi íbúða á fyrstu byggingarstigum, þ.e. að fokheldu, sést að um 41% samdráttur er frá hausttalningunni fyrir ári síðan.

HMS

Niðurstöðurnar benda til þess að talsvert færri fullgerðar íbúðir muni koma inn á markaðinn á næstu árum. Samkvæmt spá SI gætu um 1.986 íbúðir verið fullgerðar á höfuðborgarsvæðinu og í nágrannasveitarfélögum á árinu 2021 og um 1.923  árið 2022. Í báðum tilfellum er um að ræða töluverðan samdrátt frá spá SI í september í fyrra.

Samkvæmt grunnspá síðustu íbúðaþarfagreiningar HMS sem framkvæmd var í lok síðasta árs og nær til ársins 2040 þyrfti að byggja um 1.800 íbúðir á hverju ári að meðaltali um land allt til að mæta íbúðaþörf landsmanna, bæði þeirri sem telst í dag óuppfyllt og þeirri sem myndast á næstu árum. Því gæti myndast framboðsskortur á næstu árum ef íbúðafjárfesting heldur áfram að dragast saman og færri nýjar íbúðir fara að koma inn á markaðinn.

mbl.is