Innlent | mbl | 11.11.2020 | 6:41

Mesta fasteignasala í 13 ár

mbl.is/Ómar Óskarsson

Mikið líf hefur verið á fasteignamarkaði hér á landi undanfarna mánuði þrátt fyrir heimsfaraldur og efnahagskreppu og hefur hvert metið verið slegið á fætur öðru. Þetta kemur fram í nýútgefinni skýrslu hagdeildar HMS um fasteignamarkaðinn.

Í skýrslunni kemur fram að sé litið til útgefinna kaupsamninga þá hafi árið 2020 byrjað nokkuð eðlilega í samanburði við síðasta ár en kaupsamningum hafi svo tekið að fækka um leið og farsóttin náði fótfestu.

Í kjölfar afléttingar samkomubanns og lækkunar vaxta seðlabankans á vormánuðum lifnaði hins vegar verulega yfir fasteignamarkaðnum og hafa fasteignaviðskipti verið í hæstu hæðum síðan þá.

„Júlí var metmánuður í fjölda útgefinna kaupsamninga fyrir stakar eignir og hafa þeir ekki verið fleiri frá árinu 2007. Septembermánuður er þegar nánast á pari en skammtímavísir HMS bendir til þess að hann muni slá þeim fjölda við en of snemmt er að segja til um það þar sem ekki liggja öll gögn fyrir. Líklegt þykir að toppnum hafi verið náð í þeim mánuði og benda gögn hagdeildar til að október hafi verið umsvifaminni.

Skammtímavísirinn mælir hversu margar íbúðir eru teknar úr sölu á hverjum tíma af vefnum fasteignir.is og gefur mjög góða vísbendingu um sölu fasteigna sem þegar hefur átt sér stað. Það sem af er ári hefur fjöldi kaupsamninga aukist um 9% miðað við sama tímabil í fyrra og það er þrátt fyrir að við séum að sigla inn í mesta samdráttarskeið í heila öld,“ segir í fréttatilkynningu frá húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

30% fasteignakaupa voru fyrstu kaup

Söluverð íbúða hefur sömuleiðis hækkað það sem af er ári og er meðaltalshækkunin á höfuðborgarsvæðinu um 3,7% sé miðað við pöruð viðskipti, þar sem verðbreytingin er mæld þegar eignin er seld öðru sinni, en hefur verið að meðaltali um 5% frá því í maí. Til viðmiðunar var meðaltalshækkun 2,2% á síðasta ári.

Á fyrsta ársfjórðungi þessa árs mældist methlutfall fyrstu kaupenda. Nærri 30% fasteignakaupa á landinu öllu á ársfjórðungnum voru fyrstu kaup. Hlutfallið lækkaði aðeins á öðrum ársfjórðungi, sem er eðlilegt í ljósi ástandsins, en hækkaði aftur á þriðja ársfjórðungi og mælist nú hærra en nokkru sinni fyrr, 32% á höfuðborgarsvæðinu og 31% á landsbyggðinni.

„Aðgerðir stjórnvalda hafa auðveldað ungu fólki og tekjulágum að eignast íbúðir sem hefur án efa ýtt undir hækkun hlutfalls fyrstu kaupenda. Þar má til dæmis nefna skattfrjálsa ráðstöfun á séreignarsparnaði sem auðvelda fólki að byggja upp eigið fé til útborgunar.

Auk þess telur hagdeildin líklegt að í einhverjum tilfellum nýti foreldrar sér hagstæð kjör og aukið veðrými eftir því sem fasteignir hækka í verði og taki jafnvel lán og styðji börn sín við kaup á fyrstu eign. Í takt við hækkandi hlutfall fyrstu kaupenda jókst heildarfjöldi þeirra í hópi fasteignarkaupenda einnig samhliða en hann hefur verið nokkuð stöðugur síðastliðin ár. Athyglisvert þykir hvað fjöldinn tekur mikið stökk núna á þriðja ársfjórðungi í ár miðað við aðra ársfjórðunga en það er til marks um óvenjumikla virkni á markaðnum í fjórðungnum,“ segir enn fremur í skýrslu hagdeildar HMS.

Einhver mestu skakkaföll síðustu 100 ára

„Senn fer einu viðburðaríkasta ári í hagsögu Íslands að ljúka. Eftir 9 ára samfelldan hagvöxt, sem hófst á þriðja ári eftir fjármálahrunið, er ljóst að efnahagur landsins þarf að takast á við einhver mestu skakkaföll síðustu 100 ára í kjölfar heimsfaraldursins sem náði fótfestu hér á landi fyrr á árinu.

Þróun á húsnæðismarkaði er samofin efnahagsumhverfinu og mun húsnæðismarkaðurinn því ekki fara varhluta af breytingum á því og er ljóst að fjölmargar áskoranir í húsnæðismálum bíða fram undan.

Eftirspurn eftir húsnæði ræðst af ýmsum hagrænum þáttum. Helstu þættir, sem líklegir eru til að hafa mest áhrif á eftirspurnina á næstunni, eru ráðstöfunartekjur heimilanna, vextir og lýðfræðilegir þættir.

Samkvæmt þjóðhagsspám Seðlabanka Íslands og Hagstofu Íslands er gert ráð fyrir að landsframleiðsla dragist saman í ár um 7,1 – 7,6%. Spáin gerir ráð fyrir að atvinnuleysi nái sögulegum hæðum og verður að meðaltali um 7,8% í ár en fer lækkandi samhliða efnahagsbata strax á næsta ári en gert er ráð fyrir tiltölulega hröðum viðsnúningi. Hagstofan spáir 3,9% hagvexti á næsta ári, og Seðlabankinn 3,4%. Óvissa í hagspám er þó óvenju mikil um þessar mundir og mun þróun efnahagslífsins fara eftir því hvernig baráttan við kórónuveiruna mun ganga.

Atvinnuleysi af þessari stærðargráðu hefur ekki sést síðan árið 2010 þegar það mældist 7,6%. Auk þeirra sem missa vinnuna og þurfa að skrá sig á atvinnuleysisbætur, er hópur fólks sem fer af vinnumarkaði í nám. Það mælist ekki í tölum um atvinnuleysi, en aukið atvinnuleysi og tekjumissir getur haft mikil og neikvæð áhrif á eftirspurnina.

Hins vegar er gert ráð fyrir að kaupmáttur launa aukist í ár og á næstu árum, einkum vegna kjarasamningshækkana, sem munu vega á móti.

Mannfjöldaþróun er stór áhrifaþáttur á eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði, en á öðrum ársfjórðungi þessa árs mældist í fyrsta sinn neikvæður flutningsjöfnuður erlendra ríkisborgara til landsins síðan árið 2012, en fjöldi aðfluttra íslenskra ríkisborgara var meiri en fjöldi brottfluttra á ársfjórðungnum. Hins vegar mælist jákvæður flutningsjöfnuður erlendra ríkisborgara á þriðja ársfjórðungi.

Íbúum heldur áfram að fjölga á hverjum ársfjórðungi, en það dregur örlítið úr hækkuninni. Óljóst er hvernig mannfjöldaþróuninni vindur fram á næstu misserum, en ólíklegt verður þó að telja að vænta megi sviptinga í þeim efnum þar sem horfur eru slæmar um allan heim og því lítill hvati fyrir íbúa að flytja héðan. Væntingar eru um að faraldurinn muni ekki hafa djúp langtímaáhrif sé miðað við spár helstu fagaðila enn sem komið er,“ segir í skýrslu HMS.