Sölutími íbúða sögulega stuttur

Næstum því helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldist yfir eða …
Næstum því helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldist yfir eða á ásettu verði. mbl.is/Kristinn Magnússon

Mikil ásókn í íbúðarhúsnæði ásamt takmörkuðu framboði einkennir íbúðamarkaðinn um þessar mundir og fleiri íbúðir seljast en eru settar á sölu. Sölutími íbúða hefur ekki verið styttri frá því mælingar hófust. Tæplega helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldist yfir eða á ásettu verði.

Mikil ásókn í íbúðarhúsnæði ásamt takmörkuðu framboði einkennir íbúðamarkaðinn um þessar mundir og litar nær allar tölur tengdar honum að því er segir í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.

„Velta á fasteignamarkaði er enn með mesta móti, miðað við árstíma, þótt nokkuð hafi dregið úr umsvifum frá því í haust. Útgefnir kaupsamningar í febrúar, fyrir stök íbúðaviðskipti, voru 1.048 talsins sem er um 9,7% meira en í janúar en sé litið á febrúar í fyrra þá var aukningin um 22% milli ára. Febrúar er vanalega tiltölulega rólegur mánuður á fasteignamarkaði, en ekki er hægt að segja að það sé uppi á teningnum nú þar sem aðeins er hægt að finna einn mánuð á árunum 2008-2019 sem var með fleiri seldar íbúðir og aldrei hafa fleiri íbúðir selst á landsvísu og í febrúarmánuði frá upphafi mælinga, sem ná til ársins 2002,“ segir í skýrslunni.

60% færri íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu

Sé tekið mið af fyrirhuguðum íbúðakaupum má ætla að íbúðasala muni haldast mikil á næstu mánuðum svo fremi sem framboðið sé til staðar. Samkvæmt nýrri skoðanakönnun sem framkvæmd var í febrúar töldu 9% svarenda líklegt eða öruggt að þeir myndu kaupa sér íbúð á næstu 6 mánuðum. Hlutfallið hefur mælst nokkuð hátt eða á bilinu 8-9,6% í síðustu fjórum skoðanakönnunum eða frá því í apríl í fyrra en hlutfallið hafði mælst á bilinu 6,2-8% í síðustu fjórum könnunum þar á undan.

Fleiri íbúðir seljast en eru settar á sölu. Fyrir vikið hefur fjöldi íbúða til sölu haldið áfram að dragast saman. Nú eru um 830 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu miðað við um 980 þann fyrsta mars. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins fækkaði íbúðum til sölu úr um 540 í um 500 og annars staðar á landinu úr 760 í 660. Sérstaklega mikið hefur dregið úr nýjum íbúðum til sölu á höfuðborgarsvæðinu en þær voru rúmlega 900 í seinni hluta maí en eru nú innan við 200.

Á síðustu 12 mánuðum hefur dregið úr fjölda íbúða til sölu í öllum landshlutum nema á Norðvesturlandi þar sem þeim fjölgaði um 24,1%, en fækkunin hefur verið langmest á höfuðborgarsvæðinu, eða um 58,4%. Ef þessi þróun heldur áfram, gæti takmarkað framboð dregið úr umsvifum á fasteignamarkaði, en hins vegar leitt til frekari verðhækkana. Líkast til er sú þróun þegar í gangi segir í skýrslu HMS.

Mikil sala og fáar íbúðir til sölu gerir það að verkum að núverandi framboð á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu dugar aðeins fyrir rúmlega tveggja mánaða sölu að því gefnu að engar nýjar eignir bætist við og framboð verði með sama móti og það var í febrúar. Til samanburðar var birgðatíminn nærri 11 mánuðir í júlí síðastliðnum. Birgðatími annarra íbúða á höfuðborgarsvæðinu jókst bæði í janúar og í febrúar, en er þó enn mun lægri en hann hefur mælst áður. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins er birgðatími nýrra íbúða um 2,2 mánuðir og 3,3 mánuðir fyrir eldri íbúðir og annars staðar á landsbyggðinni er hann um 4,8 mánuðir fyrir eldri íbúðir.

Sölutími hefur aldrei verið jafn stuttur

Sölutími íbúða hefur ekki verið styttri frá því mælingar hófust, hvorki á höfuðborgarsvæðinu né á landsbyggðinni. Á höfuðborgarsvæðinu mældist hann um 44 dagar í febrúar samanborið við 46 daga í janúar, en lengstur mældist hann um 85 dagar um vorið 2015. Á landsbyggðinni mældist sölutíminn 76 dagar fjórða mánuðinn í röð.

Kaupverð var hærra en ásett verð í 28,4% af íbúðum seldum í febrúar, sem er næsthæsta hlutfall sem mælst hefur frá því mælingar hófust í byrjun árs 2013, en hlutfallið mældist hæst 28,6% í apríl 2017. Sérbýlin seldust oftar yfir ásettu verði en íbúðir í fjölbýli eða um 28% á móti 25% á höfuðborgarsvæðinu og 9% á móti 7% á landsbyggðinni. Næstum því helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldist yfir eða á ásettu verði.

Verðhækkanir minni en 2017

Takmarkað framboð og mikil eftirspurn hefur leitt til þess að íbúðaverð hefur verið að hækka nokkuð að undanförnu. Verðhækkanirnar eru þó enn sem komið er talsvert minni en þær voru 2017 þótt umsvif á fasteignamarkaði séu meiri nú og á aðra mælikvarða séu markaðsaðstæður svipaðar.

„Munurinn liggur mögulega í því að þá var markaðurinn að ná nýju jafnvægi eftir margra ára ládeyðu á árunum eftir hrun. Hækkanir íbúðaverðs mælast mismiklar eftir því hvort er horft til vísitölu söluverðs eða vísitölu paraðra viðskipta. Vísitala paraðra viðskipta mælir verðhækkanir sömu íbúða í endurteknum viðskiptum og því næst að vissu leyti nákvæmari mæling á hækkun íbúðaverðs. Hins vegar ber hún þann ókost með sér að nýbyggingar eru, eðli málsins samkvæmt, undanskildar. Þá einkennist hún af meiri sveiflum og því ber að taka hana með vissum fyrirvara,“ segir enn fremur í skýrslu HMS.

Sé miðað við vísitölu íbúðaverðs mældist tólf mánaða hækkun á höfuðborgarsvæðinu 7,5% í febrúar miðað við 7,6% í janúar, en sé horft til vísitölu paraðra viðskipta var hækkunin 12,4% í febrúar samanborið við 6,6% í janúar. Minni munur var á vísitölunum tveimur í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins og annars staðar á landinu.

Væntingar um hækkun fasteignaverðs fara vaxandi, en samkvæmt nýrri skoðanakönnun sem Zenter framkvæmdi fyrir HMS taldi 17,1% aðspurðra að fasteignaverð myndi hækka töluvert í sínu sveitarfélagi á næstu 12 mánuðum samanborið við 10,8% þegar spurningin var fyrst höfð með í nóvember síðastliðnum. Þá fækkaði þeim sem töldu að íbúðaverð myndi standa í stað eða lækka.

mbl.is