Ómerkti dóm í leigudeilu Fosshótela og Íþöku

Hæstiréttur Íslands.
Hæstiréttur Íslands. mbl.is/Jón Pétur

Hæstiréttur hefur ómerkt dóm Héraðsdóms Reykjaness í máli Fosshótela gegn Íþöku fasteignum ehf. þar sem tekist var á um leigusamning til 20 ára. Hæstiréttur vísaði málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný, en því var upphaflega vísað beint í Hæstarétt úr héraðsdómi.

Fram kemur, að Fosshótel og Íþaka hafi gert með sér leigusamning til tuttugu ára þar sem Fosshótel tók á leigu fasteign á Höfðatorgi í Reykjavík í eigu Íþöku í því skyni að reka þar hótel. Vegna aðstæðna sem rekja mátti til Covid-19 heimsfaraldursins var hótelinu lokað í lok mars 2020.

Fram kemur í dómi héraðsdóms, að samkvæmt samningnum hafi Fosshótel tekið á leigu alla byggingu S2 á Höfðatorgi undir hótel. Byggingin er 16 hæðir og um 17.500 m² að stærð. Við gerð leigusamningsins var umrædd fasteign í byggingu. Leigusamningurinn er tímabundinn frá 1. júní 2015 til 20 ára, eða til 31. maí 2035.

Fosshótel reisti kröfur sínar á ákvæði í leigusamningnum um ófyrirséð og ófyrirsjáanleg atvik, ólögfestri reglu kröfuréttar um óviðráðanleg ytri atvik (force majeure), reglu kröfuréttar um stjórnunarábyrgð, sem og reglum samningaréttar um brostnar forsendur og 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga sem vísað er til í 11. gr. húsaleigulaga. Íþaka gerði hins vegar kröfu um greiðslu áfallinnar leigu fyrir 1. apríl til 1. september 2020 að frádregnum innborgunum, samtals um 419 milljónir kr. 

Með dómi héraðsdóms var fallist kröfu Fosshótela um að víkja tímabundið til hliðar ákvæði leigusamningsins um leigugreiðslur á grundvelli 36. gr. laga um samningsgerð. Leyfi var veitt til áfrýjunar héraðsdóms beint til Hæstaréttar samkvæmt heimild í 1. mgr. 175. gr. laga um meðferð einkamála.

Í dómi Hæstaréttar kom fram að fyrir héraðsdómi hefði verið til úrlausnar annars vegar viðurkenningarkrafa Fosshótela um að leigusamningi yrði tímabundið vikið til hliðar og hins vegar fjárkrafa Íþöku í gagnsök um greiðslu leigu fyrir hluta þess tímabils sem viðurkenningarkrafan tók til. Síðastnefnd krafa hefði falið í sér skyldu sem fullnægja mætti með aðför samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 1. gr. laga um afarir. Í dóminum hefði einungis verið leyst úr viðurkenningarkröfunni en að þeirri niðurstöðu fenginni hefði ekki verið dæmt um greiðslukröfu Íþöku. 

Taldi Hæstiréttur að Íþaka hefði lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um hvort félagið ætti fjárkröfu á hendur Fosshótela og hefði héraðsdómi borið að leysa efnislega úr kröfum hans eins og skylt hefði verið samkvæmt f. lið 1. mgr. og 2. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála

Héraðsdómur var því ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar á ný.

mbl.is