„1.000 af þessum 3.000 íbúðum eru tómar og óseldar“
Setja bókamerki
Fullbúnum íbúðum sem standa tómar og óseldar hefur fjölgað mjög mikið síðasta árið og eru þær nú rétt rúmlega eitt þúsund. Til viðbótar eru 1.175 íbúðir sem eru tilbúnar til innréttinga og gætu því orðið fullbúnar og tilbúnar til sölu á næstunni.
Sérfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun segir að ekki sé byggt í takt við þarfir markaðarins og of mikið um stórar íbúðir á sama tíma og fjölskyldur séu að minnka. Sveitarfélög þurfi mögulega að taka til sín að endurskoða skipulagsskilmála og hafa þá sveigjanlegri.
Hann segir jafnframt að núverandi efnahagsástand, með háum vöxtum og þröngum lánþegaskilyrðum, sé aðalorsökin fyrir því að illa gangi að selja íbúðir ogað með óbreyttu ástandi sé líklegt að verktakar þurfi annaðhvort að draga saman seglin með frekari uppbyggingu eða að lækka verðið á óseldum eignum.
Fullbúnum óseldum íbúðum hefur fjölgað um 42%
HMS kynnti í dag nýja greiningu sína á húsnæði í byggingu. Samtals eru 7.566 íbúðir í byggingu á landinu í september, en það er 5,3% fjölgun frá því í mars. Fjölgunin stafar fyrst og fremst af uppsöfnun tilbúinna íbúða sem ekki hafa verið teknar í notkun. Svipað margar íbúðir eru í virkri uppbyggingu. Samtals eru fullbúnar íbúðir sem ekki hafa verið teknar í notkun 1.002 og hefur þeim fjölgað um 42% milli ára þegar þær voru 606.
Jón Örn Gunnarsson, sérfræðingur hjá HMS, segir í samtali við mbl.is að ástæðan fyrir þessari uppsöfnun tilbúinna íbúða sé aðallega vegna lánþegaskilyrða eins og Seðlabankinn hefur sett með greiðslubirgðahlutfall. Slíkt hamli því að fólk geti keypt íbúðir. „Íbúðirnar sjálfar eru ekkert hærra verðlagðar en undanfarin ár,“ segir hann.
„Fyrst og fremst eru þetta lánþegaskilyrðin en líka hvort við séum að byggja rétt, hvort það séu of stórar íbúðir til sölu og að það vanti meira af minni íbúðum,“ segir Jón Örn.
Sveitarfélögin þurfi að horfa til minni íbúða
Hann bendir á að meðalstærð íbúða í byggingu er um 100 fermetrar. „Það er tiltölulega stórt þegar það er að fækka í heimilum,“ segir Jón Þór og á þar við að meðalfjölda í hverri fjölskyldu hefur farið fækkandi undanfarin ár og áratugi. Þá bendir hann á að minni íbúðir séu frekar að seljast en þær stóru.
Hann segir starfsmenn HMS hafa rætt við fjölda verktaka og að út frá þeim samtölum hafi margir sagt að þeir vilji í auknum mæli byggja minni íbúðir. Skipulagsskilmálar valdi því hins vegar oft að þeir endi með að byggja stærri íbúðir. Þannig nefnir Jón Örn að oft sé tekið fram hvert hámarksbyggingarmagn á reit sé og svo hámarksfjöldi íbúða. Skiljanlega vilji verktaki nýta sem mest af byggingarmagni en viðmið sveitarfélaga um hámarksfjölda íbúða sé oft þannig að það ýti undir að meðalstærðin sé um 100 fermetrar.
Segir Jón Örn að ekkert mál sé út frá byggingarreglugerð og öðru að byggja 50-70 fermetra íbúðir og að sveitarfélög þyrftu mögulega að vera sveigjanlegri með skilmála svo hægt væri að byggja aukinn fjölda minni íbúða og mæta eftirspurninni þegar hún er þannig. Hins vegar tekur hann fram að ef byggja eigi minni íbúðir, svo sem í kringum 40 fermetra, geti reglugerð verið meira hamlandi út frá hjólastólaaðgengi og fleiri atriðum.
Fólksfjölgunin minni en spáð var
Í fyrra gaf HMS út greiningu þar sem áætlað var að byggja þyrfti 4.000 íbúðir á landinu árlega til ársins 2050 til að mæta fólksfjölgun. Samkvæmt talningunni sem birt var í dag er gert ráð fyrir að heildarfjöldi nýbyggðra íbúða verði á bilinu 3.100 til 3.400. Þá spáir HMS því að fjöldinn verði svipaður næstu tvö árin þar á eftir.
Spurður hvort þetta sé ekki of lítill fjöldi miðað við spá stofnunarinnar segir Jón Örn að mannfjölgunin það sem af er þessu ári sé minni en spáin hafi gert ráð fyrir. „Við erum því að byggja í takt við þörfina á þessu ári,“ segir hann.
Ekki að byggja réttu íbúðirnar
Mikil fjölgun óseldra íbúða veldur þó talsverðri skekkju að hans sögn. „En samt sem áður, 1.000 af þessum 3.000 íbúðum eru tómar og óseldar. Við erum að byggja fjöldann en ekki réttu íbúðirnar sem þörf var fyrir.“
Spurður út í þessar 1.000 íbúðir og þær 1.175 íbúðir sem eru á leið að verða klárar og hvort þetta séu ekki slæmar fréttir fyrir verktaka segir Jón Örn svo vera. „Hár fjármagnskostnaður og óseldar íbúðir er ekki góð blanda fyrir verktaka,“ segir hann.
Þrauka gegnum ástandið eða lækka verð
Samkvæmt greiningunni sem kynnt er í dag og þeim rauntölum sem HMS sér í dag segir Jón Örn að staðan til lengri tíma líti ágætlega út. Hins vegar geti byggingaáform breyst hratt og verktakar ákveðið að halda að sér höndum við frekari uppbyggingu.
Segist hann hafa greint að verktakar séu stressaðir fyrir miklum fjármagnskostnaði og að sitja á óseldum íbúðum. Flestir sem hann tali við horfi til þess að þrauka gegnum ástandið og að sjá vexti lækka. Þeir vilji einnig halda í starfsfólk og bíði með uppsagnir eða að draga sig úr verkefnum.
Samdráttur gæti skapað skort í framtíðinni
Eins og staðan er núna segir Jón Örn að útlitið sé ágætt, en það geti þó breyst. „Við sjáum ekki mjög skýrt að það sé frekari samdráttur í vændum, en maður hefur samt áhyggjur af því að miðað við fjölda íbúða sem eru óseldar og svo fjölda sem er að klárast að þá muni byggingaverktakar sitja uppi með allt of margar óseldar íbúðir og það er allt of dýrt fyrir þá. Þannig að ég er ansi hræddur um að ef vextir haldast óbreyttir muni byggingargeirinn draga seglin saman.“
Í rauninni séu ekki margir valkostir í stöðunni. „Þeir verða annaðhvort að bíða og sjá hvort ástandið batni, eða lækka verð og losa sig úr verkinu,“ segir Jón Örn. Hann varar þó við því ef verktakar fara í miklum mæli að draga úr uppbyggingu. Slíkt geti komið niður á langtímamarkmiðum um íbúðauppbyggingu. „Þörfin er alveg til staðar fyrir íbúðauppbyggingu þó að eftirspurnin sé til skamms tíma. Langtímaþörfin er enn til staðar og það þarf því að halda uppbyggingunni áfram svo við lendum ekki aftur í skorti.“
Mikil breyting í Reykjavík
Það vekur athygli í þessum nýju tölum HMS að fjöldi íbúða í Reykjavík er nú á mikilli uppleið á sama tíma og fjöldi íbúða annars staðar á höfuðborgarsvæðinu er að dragast hægt og rólega saman. Segir Jón Örn að undanfarin ár hafi nágrannasveitarfélögin rifið uppbygginguna upp á höfuðborgarsvæðinu og Reykjavík ekki byggt nóg miðað við stærð og íbúafjölda. Segir hann eðlilegast að Reykjavík byggi mest enda sé um 55% mannfjölda á höfuðborgarsvæðinu þar.
Jón Örn tekur þó fram að Hafnarfjörður og Garðabær séu enn þau sveitarfélög þar sem mest er byggt á hverja 1.000 íbúa. Stærstu byggingarreitir í Reykjavík sem stendur eru Höfðinn, þar sem nýlega fóru rúmlega 500 íbúðir í byggingu, og svo seinasti hlutinn af Orkureitnum.
Telur meðferðarmál barna eiga heima hjá sér
Á endanum búið til til að græða pening
„Hann lýsti því að hann náði ekki andanum“
Að óbreyttu lokað innan þriggja ára
Telur kröfu í auglýsingu á Starfatorgi umdeilda
Sprakk í meltingarveginum á leið til Íslands
„Þar erum við að sumu leyti eftirbátar“
Hagvöxtur dregst saman í nýrri þjóðhagsspá