[ Smellið til að sjá stærri mynd ]
Íbúðalánasjóður hóf nýverið að bjóða upp á nýja tegund lána sem bera lægri vexti en hefðbundin lán sjóðsins. Á móti kemur uppgreiðslugjald ef lánin eru greidd upp fyrir lokagjalddaga.
Íbúðalánasjóður hóf nýverið að bjóða upp á nýja tegund lána sem bera lægri vexti en hefðbundin lán sjóðsins. Á móti kemur uppgreiðslugjald ef lánin eru greidd upp fyrir lokagjalddaga. Hjá bönkunum hafa verið í boði lán með uppgreiðslugjaldi frá því að íbúðalán bankanna komu til sögunnar haustið 2004, en þó eru sum bankalán með endurskoðunarákvæði vaxta með reglulegu millibili og án uppgreiðslugjalds þegar vextir eru endurskoðaðir.

Þessi gjöld falla aðeins til ef lán eru greidd upp eða greitt inn á þau á lánstímanum. Þau geta skipt verulegu máli ef til stendur að endurfjármagna eða skipta um húsnæði innan fárra ára. Það getur því verið skynsamlegt fyrir íbúðakaupendur að huga að þessum gjöldum þegar verið er að leita hagstæðustu fjármögnunar og á það sérstaklega við þegar verið er að kaupa í fyrsta sinn og greiðslubyrði lánanna kann að skipta höfuðmáli, en stefnt er að því að breyta um lán þegar greiðslugetan eykst og huga þá meira að eignamynduninni.

Munur á gjaldi bankanna og Íbúðalánasjóðs

Í þeim tilfellum sem reiknað er uppgreiðslugjald á íbúðalán bankanna fer það eftir gjaldskrá þeirra hverju sinni og er nú 2% af eftirstöðvum lánsins. Á nýju lánum Íbúðalánasjóðs er gjaldið miðað við muninn "á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri" eins og segir í reglugerð um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Það þýðir að ef vextir eru óbreyttir eða hafa hækkað þá er ekki uppgreiðslugjald á þessum lánum.

Ef íbúðalánavextir hafa hins vegar lækkað frá því að lánið var tekið þá er tekið gjald vegna uppgreiðslu og er það háð því hve mikil vaxtalækkunin er. Rétt er að ítreka að þó svo að nú sé miðað við 2% uppgreiðslugjald í gjaldskrám bankanna þá er ekki þar með sagt að það verði alltaf 2%. Til að mynda má búast við því að ef vextir lækka verulega á lánstímanum þá verði gjaldið hækkað, en slík hækkun er innbyggð og gerist sjálfkrafa á lánum Íbúðalánasjóðs.

Breyting á vöxtum íbúðalána

Vextir á lánum Íbúðalánasjóðs eru ákvarðaðir með því að leggja ákveðna prósentu ofan á þá ávöxtunarkröfu sem íbúðabréf sjóðsins seljast á í útboðum. Útlánsvextir á lánum án uppgreiðslugjalds eru nú ákvarðaðir með því að leggja 0,6 prósentur ofan á vexti íbúðabréfanna og lán með uppgreiðslugjaldi hafa 0,35 prósenta álag. Ávöxtunarkrafa íbúðabréfa í síðasta útboði Íbúðalánasjóðs var um 4,1% og því eru útlánsvextir nú 4,70% á lánum án uppgreiðslugjalds og 4,45% á lánum með uppgreiðslugjaldi.

Síðastliðið sumar var ávöxtunarkrafa á íbúðabréfum um 3,55%. Ef að lán með uppgreiðsluákvæði hefðu þá verið í boði hjá Íbúðalánasjóði hefðu vextir þeirra því orðið 3,8% sem er 0,65 prósentum lægra en núverandi vextir.

Einfalt dæmi

Tökum dæmi um 20 m.kr. jafngreiðslulán til 40 ára, sem verður endurfjármagnað eftir nokkur ár þegar greiðslugeta lántakandans hefur aukist. Valið stendur nú um nokkra möguleika við fjármögnun. Þar á meðal eru lán með 4,45% vöxtum sem bera uppgreiðslugjald samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, samkvæmt gjaldskrá banka eða eru með endurskoðunarákvæði vaxta á 5 ára fresti og án uppgreiðslugjalds á þeim tímapunkti. Einnig kemur til greina lán með 4,15% vöxtum með uppgreiðslugjaldi samkvæmt gjaldskrá banka.

Gefum okkur að lánið verði greitt upp að fimm árum liðnum og að þá hafi vextir íbúðalána lækkað um 0,5 prósent. Meðfylgjandi tafla sýnir heildargreiðslur vegna fjögurra 40 ára íbúðalána sem greidd eru upp eftir 5 ára lánstíma. Í öllum tilfellum er gert ráð fyrir að um 20 m.kr. jafngreiðslulán sé að ræða og er miðað við 2,5% verðbólgu á ári á lánstímanum.

Lán A, B og C í töflunni bera 4,45% vexti en vextir á láni D eru 4,15%. Lán B og D bera 2% uppgreiðslugjald sem er algengt á lánum bankanna í dag. Lán C er án uppgreiðslugjalds líkt og bankalán þar sem vextir eru endurskoðaðir á fimm ára fresti, en þá fellur einmitt uppgreiðslugjaldið niður við endurskoðun vaxta. Uppgreiðslugjald á láni A er reiknað samkvæmt gjaldskrá Íbúðlánasjóðs og er þar gert ráð fyrir að vextir íbúðalána hafi lækkað um 0,5 prósentur. Þetta er lykilforsenda fyrir útreikningnum þar sem gjaldið er háð vaxtabreytingunni. Ef vextir eru óbreyttir eða hækka er gjaldið 0 kr.

Áhrif á heildargreiðslur

Miðað við gefnar forsendur verða eftirstöðvar lánanna eftir 5 ár 21,4 m.kr. (upphafleg lánsfjárhæð er 22,6 m.kr. miðað við 2,5% verðbólgu). Uppgreiðslugjaldið verður því tæplega 430 þúsund krónur þar sem það er reiknað sem 2% af eftirstöðvum lánsins. Uppgreiðslugjald reiknað samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs verður hins vegar 1,6 m.kr. í þessu tilfelli eða 7,7% af eftirstöðvum lánsins. Ef vaxtalækkunin væri ekki 0,50 prósentur heldur 0,25 þá yrði gjaldið 3,7% af eftirstöðvum, en 9,7% ef vaxtalækkunin væri 0,75 prósentur.

Taflan sýnir jafnframt krónutölu heildarkostnaðar. Hann er hér reiknaður sem summa afborgana í fimm ár, uppgreiðslugjald þar sem það á við og verðbætur. Athyglisvert er að í þessu dæmi verða heildargreiðslur vegna lánsins lægstar vegna láns C þó svo að það beri 0,3 prósenta hærri vexti en lán D, en það er vegna þess að ekki er uppgreiðslugjald á láni C þegar greitt er upp eftir fimm ár

Rétt er að ítreka að hér er aðeins um dæmi að ræða og niðurstöður eru mjög næmar fyrir forsendum um vexti og annað, svo sem breytingar á gjaldskrám bankanna. Þetta dæmi sýnir þó að þegar upp er staðið getur uppgreiðslugjald láns haft afgerandi áhrif á heildarlántökukostnað og jafnvel skipt meira máli en lítill munur á vaxtastigi lána.

Á sama hátt og það er mögulegt að taka lánin með sér þegar skipt er um fasteign, þá má alltaf sleppa því að endurfjármagna þau lán sem hvíla á húsnæðinu þrátt fyrir að það hafi staðið til. Ef vextir lækka mikið gæti farið svo að uppgreiðslugjald verði í öllum tilfellum svo hátt, hvort sem það er reiknað samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs eða bankanna, að það hefði komið betur út í upphafi að taka lán án uppgreiðslugjalds þrátt fyrir að það beri aðeins hærri vexti.

Höfundur er hagfræðingur í greiningardeild Landsbanka Íslands.