— Morgunblaðið/Ásdís
[ Smellið til að sjá stærri mynd ]
Hús og lög
eftir Gest Óskar Magnússon
lögfræðing hjá Húseigendafélaginu/
gestur@huseigendafelagid.is

Aðal framkvæmdatími viðhalds og nýframkvæmda utanhúss er sumarið. Nú er því runninn upp sá tími ársins hjá fasteignaeigendum þar sem huga þarf að þessum þáttum enda ekki ráð nema í tíma sé tekið. Verkin eru mörg og ólík og spanna allt frá smávægilegum viðgerðum og endurnýjunum til stórfelldra viðhaldsframkvæmda sem hlaupið geta á tugum milljóna króna. Með aukinni sérhæfingu í þjóðfélaginu og fjölgun fasteigna hefur hlutur verktaka í þessum efnum farið vaxandi. Að mörgu er að hyggja þegar fasteignareigandi hefur ákveðið að leita þjónustu verktaka. Hér verður drepið á nokkur atriði sem vert er að hafa í huga við það tækifæri.

Undirbúningur framkvæmda

Ef vandað er til undirbúnings framkvæmda er líklegra en ekki að vel takist til við framkvæmdina sjálfa. Það fer einkum eftir umfangi og eðli fyrirhugaðra framkvæmda hversu mikill undirbúningur er nauðsynlegur. Sé fasteignareigandi sjálfur ekki fagmenntaður á sviði bygginga getur honum verið réttast að leita til sérfróðs og viðurkennds aðila til að meta ástand hússins og viðgerðarþörf. Í því ástandsmati felst yfirleitt, auk ástandslýsingar, sundurliðun á nauðsynlegum verkliðum með áætluðum magntölum.

Séu fyrirhugaðar framkvæmdir minni háttar er sú leið fær að óska eftir tilboðum frá verktaka, byggðum á magntölum og verklýsingu samkvæmt ástandsmati. Þegar um stærri verk er að ræða getur hins vegar verið þörf á að fá þann aðila sem gerði ástandsskýrslu til að fullgera útboðs- og verklýsingu og standa að útboði í kjölfarið.

Gengið til samninga við verktaka

Að velja verktaka er ekki auðvelt verk. Þannig er alls ekki víst að sá sem býður lægst sé með hagstæðasta boðið þegar upp er staðið. Líta þarf til fleiri atriða svo sem hvort verktaki hafi fullnægjandi fagréttindi, hvort af honum fari gott orðspor og hvort hann virðist fjárhagslega burðugur til að ljúka verki.

Þegar verktaki hefur verið valinn er gengið til samninga við hann. Seint verður nægjanlega brýnt fyrir fólki mikilvægi þess að gera skriflegan samning við verktaka hvort sem er um lítil eða stór verk að ræða. Allt of algengt er að enginn skriflegur samningur sé gerður eða að ekki sé vandað til samningsgerðar að öðru leyti. Skapar það hættu á óþarfa ágreiningi og deilum síðar meir um atriði sem hæglega hefði mátt koma í veg fyrir með skýrum og ítarlegum samningsákvæðum. Mikilvægt er að í verksamningi sé að finna sem ítarlegustu ákvæði um verkkaupið og greiðslutilhögun þess, verktímann og framvindu verksins og síðast en ekki síst hvaða verkþætti verktaki eigi að inna af hendi. Þá er ýmist hægt að byggja á verklýsingu ástandsskýrslu sem aflað hefur verið eða á verklýsingu sem sett hefur verið fram í tilboði verktaka.

Óljós eða efnisrýr verksamningur skapar hættu á að ágreiningur rísi um hvaða verkþátta samningur tók til og þá jafnframt að verktaki áskilji sér hærri greiðslur fyrir verkið en upphaflega var samið um þar sem hann hafi þurft að vinna við fleiri verkþætti en til stóð. Getur fasteignareigandi verið í óþægilegri stöðu þar sem verkið er þá ef til vill langt á veg komið. Ákvæði laga um þjónustukaup, sem gilda í samskiptum eigenda íbúðarhúsnæðis og verktaka, geta þá komið til skoðunar. Þar er svo mælt fyrir að verktaki eigi ekki að vinna önnur verk en samningur kveður á um. Ef í ljós kemur þegar verk er unnið að eðlilegt sé að vinna önnur verk til viðbótar þeim sem samið var um ber verktaka að tilkynna fasteignareiganda þar um og óska eftir fyrirmælum hans. Geri hann það ekki getur hann ekki áskilið sér rétt til aukagreiðslna vegna þeirra verkþátta.

Hafi verið samið um fast verð í verksamningi getur verktaki almennt ekki við uppgjör krafist hærri fjárhæða en upphaflega var samið, nema hann hafi unnið fleiri verkliði en verksamningur hljóðaði um með samþykki viðsemjanda síns, enda verða verktakar eins og aðrir að standa og falla með því verði sem þeir bjóða í samningum. Algengt er að fyrirvarar séu gerðir í verksamningum um að magntölur verks séu áætlaðar og kunni að breytast og geti þar með haft áhrif til hækkunar verkkaups. Hafa ber í huga að við þessar aðstæður leggja lög um þjónustukaup og í mörgum tilvikum einnig samningsákvæði ríka upplýsinga- og leiðbeiningarskyldu á verktaka þegar honum verður ljóst að magntölur eru verulega vanáætlaðar. Er verktaka þá réttast að hafa samráð við fasteignareiganda og upplýsa hann um stöðu mála og óska eftir fyrirmælum. Annars er hætta á ágreiningi við uppgjör aðila.

Eftirmál framkvæmda

Í minni verkum er oft svo um samið að fasteignareigandi inni verkkaup af hendi í einni greiðslu þegar verki er lokið. Í stærri verkum tíðkast það hins vegar að greitt er eftir framvindu verksins. Þá er nauðsynlegt að fasteignareigandi fylgist sem best með framvindu verksins og að reikningar verktaka séu sundurliðaðir og skýrir. Í þessu sambandi er rétt að benda eigendum íbúðarhúsnæðis á, að 60% af virðisaukaskatti af vinnulið verktaka við viðhald fæst endurgreiddur hjá skattyfirvöldum ef framvísað er fullgildum reikningum. Lokauppgjör á síðan að fara fram eftir að verki telst lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmdina og frágang á verkinu áður en lokagreiðsla fer fram. Komi þá fram við skoðun að verk er að einhverju leyti gallað getur fasteignareigandi skorað á verktaka að bæta úr og ljúka verkinu á fullnægjandi hátt.

Jafnvel þótt fasteignareigandi eða eftirlitsaðili á hans vegum hafi tekið verkið út nákvæmlega við verklok geta síðar komið í ljós gallar á verkinu. Lög mæla svo fyrir um að fasteignareigandi skuli í síðasta lagi tveimur árum eftir að verki lauk að hafa uppi athugasemdir um galla því eftir þann tíma er réttur hans til að bera þá fyrir sig fallinn niður. Réttur til að bera fyrir sig galla á verki getur þó fallið niður fyrr þar sem lög áskilja að verktaka sé tilkynnt án verulegs dráttar um gallana eftir að fasteignareigandi varð þeirra var. Tryggilegast er að hafa uppi slíkar athugasemdir skriflega.

Fletta í greinum frá þessum degi