Glæsilegt svæði Fyrirhugað var að á Blikastaðalandinu myndi rísa eitt glæsilegasta íbúðarhverfið á öllu höfuðborgarsvæðinu.
Glæsilegt svæði Fyrirhugað var að á Blikastaðalandinu myndi rísa eitt glæsilegasta íbúðarhverfið á öllu höfuðborgarsvæðinu. — Morgunblaðið/Einar Falur
Eftir Þórð Snæ Júlíusson thordur@mbl.is EIGENDUR Íslenskra aðalverktaka (ÍAV) seldu Blikastaðalandið við Mosfellsbæ í byrjun árs 2008 á 11,8 milljarða króna.

Eftir Þórð Snæ Júlíusson

thordur@mbl.is

EIGENDUR Íslenskra aðalverktaka (ÍAV) seldu Blikastaðalandið við Mosfellsbæ í byrjun árs 2008 á 11,8 milljarða króna. Sömu eigendur, sem höfðu stjórnað ÍAV í áraraðir, keyptu um 40% hlut ríkisins í ÍAV á tæpa tvo milljarða króna snemma árs 2003.

Því er ljóst að eigendur ÍAV greiddu ríkinu 1/6 af söluverði einnar af eignum fyrirtækisins þegar þeir keyptu um 40% í því fimm árum áður. Kaupverðið kemur fram í glærum sem kynntar voru á stjórnarfundi í Kaupþingi hinn 25. september 2008 og sýndu mestu áhættuskuldbindingar bankans. Það hefur ekki fengist uppgefið opinberlega til þessa.

Eigendur EAV, eignarhaldsfélags í eigu stjórnendanna, gerðu í kjölfarið öðrum eigendum ÍAV yfirtökutilboð sem þeir máttu ekki hafna lögum samkvæmt og eignuðust félagið að fullu. Miðað við gengið á kaupunum á hlut ríkisins hefur EAV líklega þurft að greiða um fimm milljarða króna fyrir allt fyrirtækið. Það er rúmlega 40% af söluverði Blikastaðalandsins.

Kaupþing og VBS lánuðu

ÍAV eignaðist Blikastaðalandið, 150 hektara byggingarland við Mosfellsbæ, árið 1999 og því var landið í eigu fyrirtækisins þegar ríkið átti hlut í því. Í glærunum frá Kaupþingi kemur fram að félag sem kallast Bleiksstaðir ehf. (80% í eigu Holtasels, móðurfélags Eyktar, og 20% í eigu VBS fjárfestingabanka) hafi keypt Blikastaðalandið af ÍAV í janúar 2008 á 65 milljónir evra, 11,8 milljarða króna að núvirði. Kaupþing lánaði Bleiksstöðum fyrir 80% af kaupverðinu gegn fyrsta veðrétti í því en VBS lánaði það sem upp á vantaði gegn öðrum veðrétti. Samkvæmt áhættumati Kaupþings var áhætta á innheimtu lánsins beintengd gengi íslenska fasteignamarkaðarins, en til stóð að byggja um 1.800 íbúðir á landinu auk þess sem hluti svæðisins átti að fara undir atvinnustarfsemi.

Áttu að seljast á 7-10 árum

Þegar lánið var veitt var reiknað með að íbúðirnar myndu seljast á næstu sjö til tíu árum. Í áhættugreiningu Kaupþings kemur fram að þar sem vextir á láninu séu háir sé ljóst að virði lánsins muni fljótlega fara fram úr áætluðu virði fullbyggðs Blikastaðalands ef framkvæmdir hefjist þar ekki fljótlega.

Framkvæmdir við uppbyggingu Blikastaðalandsins hafa enn ekki hafist og ólíklegt er að eftirspurn verði eftir hátt í tvö þúsund nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á allra næstu árum, enda hefur lítil sem engin velta verið á fasteignamarkaði svo mánuðum skiptir. Í nýlegri þjóðhagsspá fjármálaráðuneytisins er gert ráð fyrir því að um 40% fjölskyldna í landinu muni skulda meira í húsnæði sínu en þær geti fengið fyrir það. Þá spáir Seðlabanki Íslands áframhaldandi lækkun á húsnæðisverði, en það hefur lækkað um meira en 20% á höfuðborgarsvæðinu síðastliðið ár.

ÍAV sjálft stórskuldugt

Í glærukynningu Kaupþings kemur einnig fram að Drög ehf. (móðurfélag ÍAV), ÍAV sjálft og þrjú önnur tengd félög hafi skuldað Kaupþingi samtals 147,7 milljónir evra, um 26,7 milljarða króna, hinn 25. september síðastliðinn. Kaupþing átti á móti veð í nánast öllum eignum ÍAV, en fyrirtækið hefur verið í fjárhagslegri endurskipulagningu í langan tíma. Heimildir Morgunblaðsins herma að í mars síðastliðnum hafi staðið til að Kaupþingi leysti ÍAV til sín en af því varð ekki.

Eina ólögmæta einkavæðingin

Þegar íslenska ríkið seldi tæplega 40% hlut sinn í Íslenskum aðalverktökum (ÍAV) snemma árs 2003 var kaupandinn eignarhaldsfélagið AV ehf. (EAV), félag í eigu helstu stjórnenda ÍAV. ÍAV átti þá þegar Blikastaðalandið, sem það hafði eignast árið 1999.

EAV hafði hins vegar ekki átt hæsta tilboðið og aðrir bjóðendur í hlutinn voru þess fullvissir að stjórnendur ÍAV hefðu eignast hlutinn með ólögmætum hætti. Einn bjóðendahópurinn, sem samanstóð af Trésmiðju Snorra Hjaltasonar (TSH) og JB byggingafélagi (JBB), stefndi íslenska ríkinu vegna þessa.

Aðkoma Halldórs sögð óeðlileg

Í stefnunni var í fyrsta lagi bent á að hæsta tilboði hefði ekki verið tekið, en Jarðboranir höfðu boðið hærra verð á hlut en EAV. Í annan stað var gerð athugasemd við óeðlileg tengsl nýju eigendanna við Jón Sveinsson, sem sat í einkavæðingarnefnd þegar salan fór fram og var á sama tíma stjórnarformaður ÍAV. Jón vann því náið með þeim hópi manna sem fékk að kaupa ÍAV. Í þriðja lagi lét Halldór Ásgrímsson, þáverandi utanríkisráðherra, þau boð ganga inn á fund einkavæðingarnefndar, tveimur dögum áður en tilboði EAV var tekið, að hann væri „á þeirri skoðun að tvö tilboð væru sambærileg“ líkt og segir í fundargerð einkavæðingarnefndar frá 28. mars 2003, sem Morgunblaðið hefur undir höndum. Þetta þótti stefnendunum í hæsta máta óeðlilegt þar sem einkavæðingarnefnd átti að starfa í friði fyrir framkvæmdavaldinu og fyrir lá á þeim tíma að tilboð EAV hafði alls ekki verið hæst.

Tveimur dögum eftir boð Halldórs var tilboði EAV tekið. Eigendur EAV gerðu í kjölfarið öðrum eigendum ÍAV yfirtökutilboð, sem þeir máttu ekki hafna lögum samkvæmt, og eignuðust félagið að fullu. Yfirtökutilboðið var á sama gengi og keypt hafði verið af ríkinu.

Í stefnu JBB og THS var því einnig haldið fram að nýir eigendur ÍAV hefðu ráðgert leikfléttu um að vanmeta duldar eignir félagsins til þess að gera kaup sín á félaginu möguleg, en þeir áttu ekki eigið fé til að standa í jafn viðamiklum fjárfestingum. Þeir hefðu enda haft aðgang að ógrynni trúnaðarupplýsinga sem stóðu öðrum bjóðendum ekki til boða.

Viljandi vanmat eigna?

Verðmætasta dulda eign ÍAV er talin hafa verið Blikastaðaland við Mosfellsbæ. Það land eru stjórnendurnir sérstaklega ásakaðir um að hafa vísvitandi vanmetið. Þegar tæplega 40% hlutur ríkisins var keyptur greiddi EAV um tvo milljarða króna fyrir hann. Sumarið 2004, ári eftir að salan var frágengin, var Blikastaðalandið endurmetið á um þrjá milljarða króna. Í kjölfarið greiddu nýju eigendurnir, EAV, sér 2,3 milljarða króna í uppsafnaðan arð. Sú arðgreiðsla er hærri en upphæðin sem þeir greiddu fyrir allan hlut ríkisins ári áður.

Því vildu stefnendurnir meina að kaupin á hlut ríkisins hefðu í raun verið fjármögnuð með eignum ÍAV og skuldsetningu félagsins. Með öðrum orðum þá hefðu hinir nýju eigendur notað eignir ÍAV, sem þeir einir vissu hvers virði voru, til að kaupa fyrirtækið.

Ólögmætt samkvæmt Hæstarétti

Í maí 2008 komst Hæstiréttur að þeirri niðurstöðu að framkvæmd útboðs á sölu um 40% hlutar íslenska ríkisins í ÍAV hefði verið ólögmæt, jafnræðis bjóðenda hefði ekki verið gætt né réttra samskiptareglna. Þá var hæsta boði ekki tekið að mati dómkvaddra matsmanna. Jarðboranir, sem áttu hæsta tilboðið, áttu í kjölfarið mögulega skaðabótakröfu á íslenska ríkið. Sömu sögu er að segja um þá sem áttu smærri hlut í ÍAV og neyddust til að taka yfirtökutilboði nýrra eigenda.

Þetta er í fyrsta og eina sinn sem æðsta dómstig Íslands hefur komist að þeirri niðurstöðu að einkavæðing hafi verið ólögmæt.

Í hnotskurn
» EAV, félag í eigu stjórnenda ÍAV, keypti um 40% hlut ríkisins í aðalverktökunum á tæpa tvo milljarða króna snemma árs 2003. Yfirtökutilboð var gert til annarra eigenda á sama gengi og EAV eignaðist fyrirtækið að fullu.
» Sumarið 2004 var Blikastaðalandið, ein eign ÍAV, endurmetið á um þrjá milljarða og í kjölfarið greiddu eigendur sér út 2,3 milljarða í uppsafnaðan arð.
» Í janúar 2008 seldi ÍAV Blikastaðalandið á 11,8 milljarða króna.
» Stefán Friðfinnsson, þáverandi forstjóri ÍAV, var í forsvari fyrir EAV ehf. þegar félagið keypti verktakarisann í upphafi árs 2003. Hann er í dag stjórnarformaður ÍAV.