Viðhald steinsteyptra húsa að utan Sigurð Ingólfsson Hús eru forgengileg eins og önnur mannanna verk og hafa húseigendur e.t.v. fundið fyrir því í óþarflega ríkum mæli á síðustu árum.

Viðhald steinsteyptra húsa að utan Sigurð Ingólfsson Hús eru forgengileg eins og önnur mannanna verk og hafa húseigendur e.t.v. fundið fyrir því í óþarflega ríkum mæli á síðustu árum. Þar sem íslensk veðrátta hefur tækifæri til að vera í beinni snertingu við steinsteypu koma fljótt í ljós skemmdir á steypunni sem aukast hratt og skemma út frá sér ef ekkert er að gert.

yrir húseigendur gildir því að vera vel á verði og fylgjast með húsum sínum og gera tímanlega á þeim lagfæringar ef í ljós koma skemmdir.

Dæmi um atriði sem sýna merki steypuskemmda:

1. Sprungur í útveggjum, koma oft út frá gluggum og á plötuskilum.

2. Sprungunet í yfirborði veggja, koma oft fyrir í köldum flötum svo sem steyptum svölum og svalahandriðum.

3. Steypa og múrhúðun byrjuð að molna.

4. Holhljóð þegar bankað er á múrhúðun eða gólfílögn.

5. Raki í íbúðum, kemur oft fram við gólf eða við loft, sérstaklega á þeim hliðum sem mest eru áveðurs.

6. Ryðblettir eða ryðtaumar á yfirborði flatar.

Málaða fleti utanhúss þarf að mála reglulega og er talið að tréverk þurfi að mála að minnsta kosti á 3-4 ára fresti og steypta fleti á 6-8 ára fresti.

Eðlilegt er talið að viðhald utanhúss kosti á bilinu 0,5-1,0% af verðgildi húseignarinnar á ári eða kr. 36-60 þúsund á íbúð að meðaltali. Það þýðir að ef aðalviðhald fer fram á sjö ára fresti sem felst í múrviðgerðum og málun má slíkt kosta 250-420 þúsund krónur á íbúð, að frádregnu því viðhaldi sem fram hefur farið á tímabilinu, án þess að fara út fyrir þann ramma.

Þessar tölur hækka væntanlega fljótt ef t.d. hafa komið fram skemmdir í íbúðum sem þarf að mála af þeim sökum, steypa þarf nýjar svalir eða svalahandrið sem hafa morknað o.þ.h.

Hvernig standa ber að viðhaldi utanhúss

Það er fernt sem hafa verður í huga þegar ráðist er í viðhald húsnæðis.

1. Að vanda vel undirbúninginn þannig að ráðist sé í nákvæmlega þær viðgerðir og viðhald sem gera þarf. Að tryggt sé að verkið verði vel unnið og fyrir sem minnst fé og að vitað sé fyrirfram hvað verkið muni kosta.

2. Að velja hæfan verktaka, sem kann til verka og er líklegur til að skila góðu verki.

3. Að fylgjast vel með framkvæmdinni, þannig að öruggt sé að staðið sé að verki eins og verklýsingar og verksamningur segja til um og að rétt sé reikningsfært.

4. Að allar ákvarðanir húseigenda séu samkvæmt lögum, reglugerðum og góðum venjum og að búið sé að tryggja fjármagn til að standa undir framkvæmdum.

Undirbúningur

Markmið með viðhaldi húsa að utan fyrir utan að láta þau líta vel út, er að koma í veg fyrir og stoppa af skemmdir og laga þær skemmdir sem þegar hafa orðið. Varðandi steinsteypt hús má setja fram þrjú höfuðmarkmið:

1. Að koma í veg fyrir og stoppa af múrskemmdir og laga þær sem þegar eru orðnar. Það sama gildir auðvitað um tréverk utanhúss.

2. Að koma í veg fyrir og laga, leka eða raka í gegnum útveggi.

3. Að koma í veg fyrir og laga ryðmyndun járna og skemmdir í yfirborði steinsteypu af þeim sökum.

Þetta eru því þeir þættir sem greina þarf og kortleggja í byrjun, umfang og orsakir, til að viðgerð geti farið fram á þann hátt sem dugir.

Til þessa verkefnis þarf að velja fyrirtæki sem hafa þekkingu á viðhaldsvinnu af þessu tagi og sem hafa sýnt að þeim er treystandi til að skila góðu verki.

Undirbúningurinn felst í:

1. Úttekt, greining á ástandi hússins.

2. Gerð tillagna um aðgerðir með hliðsjón af úttektinni.

3. Gerð kostnaðaráætlunar út frá ákvörðun húseigenda um hvað skuli gera.

4. Gerð útboðsgagna, útboðslýsingar, verklýsingar og magnskrár.

5. Bjóða verk út og taka á móti tilboðum.

6. Yfirfara tilboð og meta.

7. Ganga frá verksamningi.

Verk þetta er oftast unnið af utanaðkomandi ráðgjafa en allar ákvarðanir eru teknar af húseigendum í samræmi við lög og reglugerðir.

Útboð getur verið opið eða lokað, allt eftir því hvað er talið hagkvæmt í það skiptið og einnig kemur til greina að semja við verktaka án útboðs ef verk er lítið. Slíkan samning á þá að byggja á kostnaðaráætlun og verklýsingum.

Útboð er opið þegar það er auglýst t.d. í dagblöðum og allir eiga þess kost að bjóða í verkið, en lokað ef valdir eru fyrirfram ákveðnir aðilar sem eiga þess kost að bjóða í verkið og aðrir ekki. Í fyrra tilvikinu er frjálst að semja við hvern sem er af bjóðandanum en í síðara tilvikinu ber að semja við lægstbjóðanda.

Framkvæmd

Eftir að verktaki hefur verið valinn og gengið frá verksamningi við hann með tilheyrandi ábyrgðar- og verktryggingum og ef verkið nær til múrviðgerða, er byggingaryfirvöldum tilkynnt um fyrirhugaða framkvæmd og fylgst með að skráningar meistara fari fram.

Á meðan á framkvæmdum stendur þurfa húseigendur yfirleitt ekkert annað að gera en að standa við sínar skuldbindingar varðandi greiðslur, annað er í höndum þess eftirlitsaðila sem valinn hefur verið til eftirlits með verkinu. Þó geta komið upp tilvik þar sem þarf að taka ákvarðanir um eitthvað sem er öðruvísi en reiknað var með, t.d. ef eitthvað óvænt kemur í ljós við framkvæmdina. Líkurnar á því minnka hins vegar eftir því sem undirbúningur er betri.

Eftirlit

Að hafa gott eftirlit með framkvæmdum er eitt af skilyrðunum fyrir vel heppnaðri viðhaldsvinnu.

Eftirlitið felst m.a. í því að fylgjast með að verktaki framkvæmi verkið eins og verklýsingar og útboðsgögn segja til um, gera magnmælingar, yfirfara reikninga og gera úttektir á verki við áfangaskipti og við verklok.

Ef ekki er haft eftirlit með verktaka, hefur húseigandinn ekki aðra tryggingu en orðstýr verktakans, fyrir að verkið sé unnið eins og samið var um. Þetta verður að teljast vafasöm trygging og ef út af er brugðið getur það komið fram í að verkliðir séu ekki unnir eins vel og gera á, að verkliðum sé sleppt eða að verkliðir séu rangt reikningsfærðir o.s.frv. Þetta er sérstaklega vandmeðfarið í viðgerðarverkum sem í eðli sínu hafa meiri óvissu falda í sér en önnur verk og sem getur td. komið fram í eðlilegum magnbreytingum.

Það er ýmislegt sem mælir með því að eftirlit sé á hendi sama aðila og annaðist undirbúninginn. Á þann hátt er hann óbeint gerður ábyrgur fyrir sinni undirbúningsvinnu og þar með þeim tölum sem þar birtust. Nýr aðili stendur frammi fyrir þeirri freistingu að kenna þeim gögnum sem unnið er eftir og urðu til við undirbúningsvinnuna, um slakt eftirlit af sinni hálfu, eða undanlátsemi við verktaka.

Hlutur eigenda

Húseigendur þurfa að gæta þess vel að allar ákvarðanir séu samkvæmt lögum, reglugerðum og góðum venjum. Hér koma til álita t.d. lög viðkomandi húsfélags og landslög.

Fundir þar sem teknar eru ákvarðanir um viðhald verða örugglega að vera rétt boðaðir og ákvarðanir teknar með tilskildum meirihluta. Sá sem sinna á samskiptum við ráðgjafa og verktaka verður að hafa á hreinu það umboð sem hann þarf og honum þarf að vera ljóst hversu mikið hann má ákvarða án þess að bera það undir eigendur. Sama gildir um umboð stjórnar.

Áður en gengið er til samninga við verktaka verða húseigendur að vera búnir að tryggja fjármagn til að standa undir framkvæmdum, þannig að tryggt sé að ekki komi til samningsbrota af hendi húseigenda.

Þörf á sérþekkingu

Það verður aldrei ofsagt að eftirlit og ráðgjöf með steypuviðgerðum sé starf sem krefst reynslu og sérþekkingar. Vel unnin útboðsgögn, gott eftirlit á verkstað og góð samvinna ráðgjafa og verktaka á framkvæmdatíma, skila sér í hagstæðum tilboðum verktaka og betur unnu verki.

Á undanförnum 10-15 árum hefur safnast mikil reynsla hvernig á að standa að viðhaldi og viðgerðum á steypuskemmdum. Að því leyti er aðstaðan allt önnur nú í dag. Komin eru til sögunnar ný efni og nýjar aðferðir. Það er samt ekki á færi nema aðila sem hafa á því þekkingu að stjórna verkum af þessu tagi.

(Höfundur er framkvæmdastjóri Hannars).

Morgunblaðið/Sverrir