ÞAÐ ER ólíku saman að jafna þegar fasteignaviðskipti eru skoðuð annars vegar og flugvélakaup hinsvegar. Eftir að kaupandi er búinn að ákveða hvers konar notaðri flugvél hann ætlar að festa kaup á, skoðar hann viðhaldsgögn hennar. (maintainance documents). Í viðhaldsgögnum eru skráðar allar viðgerðir og viðhaldsverk, sem unnin hafa verið á vélinni á líftíma hennar.
ÐFlugvélar og fast-

eignir til framtíðar

Verklýsingar, séruppdrættir og viðhaldsskýrsla ættu að liggja fyrir við fasteignakaup, segir Hilmar Þór Björnsson arkitekt. Oft liggja þessi gögn ekki fyrir við byggingar reistar af einkaaðilum.

ÞAÐ ER ólíku saman að jafna þegar fasteignaviðskipti eru skoðuð annars vegar og flugvélakaup hinsvegar. Eftir að kaupandi er búinn að ákveða hvers konar notaðri flugvél hann ætlar að festa kaup á, skoðar hann viðhaldsgögn hennar. (maintainance documents). Í viðhaldsgögnum eru skráðar allar viðgerðir og viðhaldsverk, sem unnin hafa verið á vélinni á líftíma hennar. Liggi slík viðhaldsgögn ekki fyrir er flugvélin illseljanleg eða með öðrum orðum verðlítil. Þegar um fasteign er að ræða, þar sem einstaklingar eða fyrirtæki eru að gera stærstu fjárfestingar lífs síns, liggja sjaldnast fyrir vottaðar upplýsingar um tæknileg gæði og viðhald fasteignarinnar.

Þegar opinberir aðilar byggja kosta þeir nokkru til og tryggja gæði framkvæmdarinnar með fullkomnum uppdráttum og verklýsingum. Venjuleg verklýsing fyrir verk af minnstu og einföldustu gerð er aldrei minni en 30 þéttskrifaðar vélritaðar síður. Þessar síður eru hrein viðbót við uppdrættina, sem skipta tugum.

Þetta eru lýsingar á þéttleika einangrunar, gerð og frágangi rakavarnarlaga, kröfur um gæði steinsteypu og niðurlagningu hennar, lýsing á frágangi glugga og ótal fleiri atriði sem tryggja eiga að verkkaupi fái hús eins og beðið er um og borgað er fyrir. Þetta gera opinberir aðilar vegna þess að þeir ætla að eiga bygginguna áfram, halda henni við og reka hana.

Fyrir utan verklýsinguna liggja fyrir tugir uppdrátta frá arkitektum og verkfræðingum hússins eins og áður er getið. Teikningar arkitekta sýna gerð og frágang hússins frá sökkli upp í þak, eldhús, stiga og baðherbergi. Frá verkfræðingunum koma uppdrættir sem sýna járnalögn, frárennslislagnir, hita- og raflagnir. Allar þessar teikningar og verklýsingar lúta að því að tryggja að framkvæmdin verði eins góð og vönduð og ætlast er til. Hvorki betri né verri.

Í hvaða gæða-

flokki er húsið?

Þegar einkaaðili kaupir hús er oft fátt, sem tryggir að verðlagning sé í samræmi við gæði fasteignarinnar. Þetta vita allir sem til þekkja. Kaupandinn veit oft á tíðum ekki hvort húsið sé vandað eða að fyrir liggi sprungu- og lekavandamál. Eðlilegt er að kaupandinn fái að vita í hvaða gæðaflokki húsið er. Svör við mörgum spurningum um gæði hússins, stórum og smáum, á kaupandinn að hafa aðgang að áður en kaupin fara fram. Annars er hætt við að hann kaupi köttinn í sekknum.

Þessar upplýsingar liggja einungis fyrir ef verkið er unnið í samræmi við verkteikningar, verklýsingar og undir ströngu eftirliti sérfræðinga eins og þegar um opinberar framkvæmdir er að ræða.

Þegar í hlut eiga eldri hús ætti að liggja fyrir viðhaldsbók þar sem skráðar eru ítarlega þær viðgerðir sem framkvæmdar hafa verið á byggingunni undanfarin ár og áratugi. Ef fyrir lægju teikningar og verklýsingar eða viðhaldsskýrslur af öllum húsum sem eru til sölu, gömlum og nýjum, áritaðar af viðurkenndum eftirlitsaðilum, væri hag húskaupenda og seljenda betur borgið.

Það er áhyggjuefni að vinnulag hins opinbera skuli ekki ástundað hjá einkaaðilum. Ástæða er til þess að fara fram á verklýsingar, alla séruppdrætti ásamt viðhaldsskýrslu, þegar kaup á fasteignum eiga sér stað. Oftar en ekki liggja þessar upplýsingar ekki fyrir þegar um er að ræða byggingar sem reistar eru af einkaaðilum. Ástæðan er sennilega sú að þeir eru að spara sér útgjöld vegna hönnunar. Hætt er við að sparnaður til hönnuða bitni á síðari stigum á eigendum húsanna með einum eða öðrum hætti.

Betri söluvara Með betri upplýsingum um gerð og gæði mannvirkja fara saman hagsmunir kaupanda og seljanda, vegna þess að líkurnar til þess að samkomulag um sanngjarnt verð náist eru meiri. Það er sannfæring mín að þeir húsbyggjendur, hvort heldur er einstaklingur eða fyrirtæki, sem fjárfestu í ítarlegri hönnun með verklýsingum, hafi mun sterkari söluvöru á markaði en þeir sem ekki geta lagt slík gögn fram.

Það væri mikið hagsmunamál fyrir fasteignaeigendur að þeir, sem eiga viðskipti með eignir tækju viðskipti með flugvélar sér til fyrirmyndar og fyrir lægju vottaðar upplýsingar um gæði og viðhald mannvirkjanna. Fasteignasalar og byggingameistarar sem geta auglýst að fyrir liggi verklýsingar, verkteikningar eða viðhaldsbók eftir atvikum, unnar og áritaðar af viðurkenndum eftirlitsmönnum, eru með mun seljanlegri eign fyrir sífellt kröfuharðari kaupendur. Gerð verklýsinga og viðhaldsbókar er þjónusta sem arkitektar inna af hendi og miðar að skilvirkri gæðastjórnun á fasteignamarkaði, sem ætti að skila sér í öruggari fjárfestingu og hagstæðari lánum.

FASTEIGNAKAUPENDUR ættu að taka sér til fyrirmyndar gæðamatsaðferðir í flugvélaviðskiptum.

VIÐHALD fasteigna hefst strax á byggingarstigi. Ítarlegar, skráðar upplýsingar um viðhald ættu að vera reglan og myndu auka á traust í fasteignaviðskiptum.