16. maí 2000 | Fasteignablað | 889 orð | 1 mynd

Kostnaðarskipting vegna framkvæmda á gluggum

Undir séreign fellur sá hluti gluggaumbúnaðar, sem er inni í séreign svo og gler í gluggum og hurðum, segir Elísabet Sigurðardóttir, lögfræðingur. Allur ytri gluggaumbúnaður er hins vegar sameiginlegur kostnaður allra.
NÚ ER kominn tími hjá mörgum húsfélögum að skipta út gömlum gluggum fyrir nýja. Kostnaðarskipting fer eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaganna og samkvæmt þeim skiptist hver gluggi í sérkostnað og sameiginlegan kostnað húsfélags.

Það er skylda hvers eiganda að sjá um og kosta allt viðhald á séreign sinni og telst allur kostnaður vegna þess, hverju nafni sem nefnist, vera sérkostnaður. Undir séreign fellur sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum.

Hins vegar telst vera sameign allt ytra byrði fjöleignarhúss og því er allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhluta og sameignarhluta sameiginlegur kostnaður allra. Slíkur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign.

Nánar um kostnaðarskiptingu

Allur kostnaður vegna viðgerða og endurbóta á ytri gluggaumbúnaði er sameiginlegur og skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum. Þá er kostnaður vegna ísetningar og ytri frágangs sameiginlegur. Hins vegar er kostnaður vegna glers í glugga og allur innri umbúnaður glugga sérkostnaður viðkomandi eiganda.

Þessi skipting á einnig við um opnanlega glugga og aðra glugga, þ.m.t. þakglugga.

Þegar um allsherjarendurnýjun á gluggum er að ræða í fjölbýlishúsi og skipt er alveg um glugga getur komið upp ágreiningur um kostnaðarskiptingu. Ber þá að hafa í huga að almennt telst sameign vera meginregla, sem þýðir að jafnan eru löglíkur fyrir því að hlutar húss og búnaður sé sameign, einnig að framkvæmdakostnaður sé sameiginlegur en ekki sérkostnaður. Má því telja að sérkostnaður sé eins konar undantekning og beri því að fella vafakostnað undir sameiginlegan kostnað.

Til kærunefndar fjöleignahúsamála hafa komið nokkur álitamál vegna kostnaðarskiptingar viðgerða og endurbóta á gluggum.

Stærri og dýrari gluggar

Í kærunefndaráliti frá 1997, er varðaði fjölbýlishús við Leifsgötu í Reykjavík, var deilt um skiptingu kostnaðar vegna velux-glugga. Málsatvik voru þau, að eigandi rishæðarinnar óskaði eftir að setja velux-glugga í stað gömlu þakglugganna. Velux-gluggar voru hins vegar stærri og dýrari en hinir upphaflegu gluggar.

Eigandi rishæðarinnar krafðist þess að húsfélagið greiddi þá upphæð sem hefði þurft að greiða varðandi gömlu þakglugganna upp í verð þeirra nýju. Nefndin komst að þeirri niðurstöðu, að húsfélagið og þ.ám. eiganda rishæðarinnar bæri að greiða kostnað við endurnýjun sameignarhluta nýrra þakglugga, sambærilega við þá glugga sem fyrir voru en eiganda rishæðarinnar bæri einum að greiða þann umframkostnað sem leiddi af stækkun glugganna.

Í öðru kærunefndaráliti frá 1997, er varðaði fjölbýlishús við Hrísmóa í Garðabæ, var deilt um hverjum bæri að greiða kostnað við lagfæringar á glugga. Einn íbúðareigandi taldi að leki í glugga í íbúð sinni væri á ábyrgð húsfélagsins sökum þess að hann kom að utan. Lekinn sé því fyrst og fremst af völdum galla á ytri þéttingu meðfram glugga. Þá voru skemmdir inni í íbúðinni á gluggakarmi, pússningu og gólfum undir glugga vegna lekans.

Deilt var jafnframt um það hverjum bæri að greiða afleiddar skemmdir lekans. Kærunefndin taldi, að sá hluti gluggaumbúnaðar sem væri inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, falli undir séreign viðkomandi íbúðareiganda og er kostnaður við viðhald á glugga með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda. Þetta ætti þó ekki við ef viðhaldsþörf stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins. Það ætti við í þessu máli.

Lagfæringar á glugga voru alfarið raktar til ástands og viðhaldsþarfar ytra byrðis hússins. Niðurstaða kærunefndar var því sú, að húsfélaginu bar að greiða allan kostnað við umræddar viðgerðir á gluggum í íbúðinni og afleiddum skemmdum á íbúðinni.

Ákvarðanataka við gluggaframkvæmdir

Allir eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Allar sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda.

Einfaldur meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölur getur tekið ákvörðun um viðgerðir og endurbætur á gluggum og verður sú ákvörðun að vera tekin á löglega boðuðum húsfundi.

Í kærunefndaráliti frá 1998, er varðaði fjölbýlishús við Safamýri í Reykjavík, var deilt um kostnaðarþátttöku húsfélags vegna endurnýjunar á gluggaumbúnaði og skiptingu glers í íbúðum gagnaðila. Málsatvik voru þau, að húsfélagið taldi sér ekki skylt að taka þátt í endurnýjun á gluggaumbúnaði tveggja íbúða í húsinu. Íbúðareigendurnir töldu að um væri að ræða viðgerð á sameign allra sem ekki hafi þolað bið eftir sameiginlegum framkvæmdum. Húsfélagið taldi að meginreglu um ákvarðanatöku hafi ekki verið fylgt og þá hafi engir reikningar verið lagðir fram frá verktaka og því væri ekki ljóst hver hinn raunverulegi kostnaður við verkið var.

Kærunefndin taldi, að ráðist hefði verið í framkvæmdir án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en framkvæmdirnar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess. Þá bendi engin gögn málsins til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að íbúðareigendurnir hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra.

Niðurstaðan var því sú, að ranglega hefði verið staðið að ákvarðanatöku gagnvart húsfélaginu og gæti húsfélagið hafnað að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar á gluggaumbúnaði og skiptingu glers í umræddum íbúðum.

Nauðsynlegt viðhald

Hverjum íbúðareiganda er rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameiginlegum gluggum á kostnað allra ef þeir eða gluggar í séreign liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni.

Áður en viðgerðir og endurbætur hefjast á gluggum skal viðkomandi íbúðareigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt.

Aðgangsupplýsingar

Notandi:Þú ert ekki innskráð(ur).
Greinin: Þessi grein er ókeypis þar sem hún er eldri en þriggja ára.
Morgunblaðið - fyrsta forsíðan

Morgunblaðið hjá Landsbókasafni

Á vefnum timarit.is er að finna stafrænt safn Landsbókasafns yfir helstu dagblöð og tímarit landsins. Þetta er eina leiðin til að leita að efni úr Morgunblaðinu frá því fyrir 1986.