Það er ekki síst mikilvægt að leigusalar sem starfa á frjálsum markaði nái að koma betur undir sig fótunum, segir Jón Rúnar Sveinsson félagsfræðingur. Þeir þurfa að geta boðið upp á leiguhúsnæði sem höfðar til breiðari tekjuhópa en hingað til hefur sést.

Leigumarkaður á Íslandi einkennist af því að hann hefur lengst af verið jaðarfyrirbæri. Leiguhúsnæði hefur hér aldrei öðlast þann sess að vera ríkjandi eignarform húsnæðis. Jafnvel á fyrstu áratugum tuttugustu aldarinnar - þegar meirihluti íbúa stærri bæja bjó í leiguhúsnæði - þá ríktu eigi að síður þær aðstæður að flestir leigusalar áttu einungis fáar íbúðir og algengast var að fólk fengi leigt í aukaíbúðum í húsum stöndugri samborgara.

Í minni bæjum og þorpum bjuggu alla tíð langflestir í eigin húsnæði, leigjendur voru þar undantekning, allar götur frá tilurð þessara bæja til vorra daga.

Þrískipting leigumarkaðarins

Eignabyltingin mikla, sem hófst upp úr síðari heimstyrjöldinni, staðfesti enn frekar leigumarkaðinn sem algera undantekningu á húsnæðismarkaði á Íslandi. Eiginlegur frjáls leigumarkaður nær í dag til innan við 10% þjóðarinnar, þessi leigumarkaður er þar að auki mest bundinn við Reykjavík, ekki síst eldri hverfin nálægt miðhluta borgarinnar.

Hlutur frjáls leigumarkaðar í úthverfum Reykjavíkur, í "svefnbæjunum" umhverfis höfuðborgina og úti á landsbyggðinni er aðeins u. þ. b. fimm af hundraði alls húsnæðis, á sumum stöðum enn minni.

Við hinn frjálsa leigumarkað - sem samkvæmt leigumarkaðskönnun Hagstofu Íslands frá mars 1999 nær til um 9% húsnæðis í landinu - má síðan bæta 5% sem búa í leiguhúsnæði sem er í eigu sveitarfélaga og félagasamtaka. Þá búa, samkvæmt téðri könnun Hagstofunnar, 2,5% landsmanna í leiguhúsnæði í eigu ættingja. Sú tala er reyndar mjög athyglisverð og líklega einsdæmi sé litið til nágrannalanda okkar og jafnvel þó skyggnst væri enn lengra um veröldina.

Þessi hlutfallstala, 2,5%, þýðir að um 6-7 þúsund manns hér á landi búa í leiguhúsnæði í eigu ættingja. Þetta er að sjálfsögðu mjög skýr vitnisburður um það hversu við Íslendingar búum enn þann dag í dag í sterku ættarsamfélagi.

Af því sem hér hefur verið sagt má greinilega sjá skýra þrískiptingu leigumarkaðarins. Sú uppskipting kemur ekki síst fram í mjög mismunandi leiguverði sem boðið er upp á.

Að undanförnu hafa heyrst tölur um mjög háa leigu á leigumarkaði í Reykjavík og eru oft nefndar tölur að stærðargráðunni 70-80 þúsund krónur og jafnvel 100 þúsund krónur á mánuði fyrir venjulegar 2-3 herbergja íbúðir.

Þessar frásagnir um himinhátt leiguverð eiga oft við um þær íbúðir sem verið er að leigja út hverju sinni; til að mynda er augljóst að leiguverð hefur hækkað mjög mikið á undarförnum 1-2 árum. Það er meira að segja ekki ósennilegt að leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hafi hækkað jafnvel enn þá meira en fasteignaverð almennt hefur gert í "aldamótauppsveiflunni" miklu sem íslenska hagkerfið virðist vera að ganga í gegnum einmitt núna.

Lægri meðalleiga

Ef hins vegar er litið til leigumarkaðarins í heild og reynt að setja fingurinn á eitthvað sem kalla má meðalleigu er ljóst að þar er um að ræða miklu lægri tölu en hæstu tölurnar sem nefndar eru í dag. Ef litið er til hins frjálsa leigumarkaðar blasir það við að leigan sem krafist er í Reykjavík og á höfuðborgarsvæðinu er miklum mun hærri en í bæjum úti á landsbyggðinni.

Ekki má heldur gleyma því að nærfellt helmingur leigumarkaðins er annaðhvort leiguíbúðir félagslegra aðila, eins og sveitarfélaga og félagasamtaka, ellegar leiguíbúðir sem leigðar eru á milli ættingja. Í öllum þessum tilvikum sem eins og áður sagði ná til u.þ.b. helmings leigumarkaðarins eru íbúðirnar alls ekki leigðar út á markaðsverði. Um þetta má fá mjög skýrar upplýsingar í áður nefndri leigukönnun Hagstofu Íslands frá mars 1999 (sjá vefsetur Hagstofunnar: http://www.hagstofa.is/, "Fréttir & tölur").

Þrátt fyrir að meðalleiga á leigumarkaðnum sé í raun ekki ýkja há eru vissulega fyrir hendi erfið vandamál á þeim hluta markaðarins sem sannanlega býr við mjög uppsprengt leiguverð. Að slíkt geti gerst tengist að sjálfsögðu þeirri vanþróun íslenska leigumarkaðarins sem er viðfangsefni þessarar greinar. Þessi vanþróun birtist mjög skýrt á þenslutímum eins og þeim sem nú eru ríkjandi.

Á slíkum tímum, þegar eftirspurn eftir leiguhúsnæði vex mjög ört, freistast leigusalar til þess að krefjast hækkaðs leiguverðs. Þá er því heldur ekki að leyna að þess gætir einnig í vaxandi mæli að inn á leigumarkaðinn komi ýmsir aðilar sem beita mjög vafasömum aðferðum í starfsemi sinni. Farið er að bjóða til leigu húsnæði sem vart getur talist boðlegt og þess gætir í vaxandi mæli að farið er að sniðganga gildandi húsaleigulög.

Þess verður oftar vart að boðið er upp á leigukjör og húsnæðisaðstæður sem eru í hróplegu ósamræmi við þann reglu- og lagaramma sem húsaleigulögin setja. Í vissum tilvikum hefur virst sem leigumarkaðurinn starfi nánast eins og hér hafi aldrei gilt nein húsaleigulög. Því miður er hér oft um að kenna hreinni vanþekkingu, bæði leigusala og leigjenda á ákvæðum þeirra húsaleigulaga sem sannarlega gilda í landinu.

Efling leigumarkaðarins

Nýlega hefur nefnd á vegum félagsmálaráðuneytisins lagt fram ítarlegar tillögur um aðgerðir í því skyni að efla leigumarkaðinn á Íslandi, bæði hinn almenna og frjálsa hluta hans og einnig hinn félagslega hluta (sjá vefsetur félagsmálaráðuneytisins: http://brunnur.stjr.is/interpro/fel/fel.nsf/pages/husnaedismal).

Verði þessum tillögum hrint í framkvæmt er ljóst að leigumarkaðurinn kemur til með að eiga aukna möguleika á því að ná auknum þroska í náinni framtíð og komast út úr vítahring þeirrar vanþróunar sem hingað til hefur einkennt þennan mikilvæga hluta íslensks húsnæðismarkaðar.

Tillögur nefndarinnar um eflingu húsaleigubótakerfisins munu, ef af verður, bæta verulega stöðu leigjenda og leigusala og stuðla að jafnari forsendum leigurekstrar á bæði félagslegum og almennum markaði. Það er ekki síst mikilvægt að leigusalar sem starfa á frjálsum markaði nái að koma betur undir sig fótunum og geti farið að bjóða upp á leiguhúsnæði sem höfðar til breiðari tekjuhópa en hingað til hefur sést.

Miðað við það hversu mikið er nú fjárfest í atvinnuhúsnæði sem leigt er út er vissulega vandséð hvers vegna fjárfesting í íbúðarhúsnæði til útleigu ætti ekki að geta verið vænleg fyrir öfluga fjárfesta.