Meginreglan er sú, að sá kostnaður sem verður til fyrir afhendingardag eignar fellur á seljanda, segir Elísabet Sigurðardóttir, lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Verði kostnaðurinn til eftir afhendingardag eignar er það kaupanda að bera kostnaðinn.

Í fjöleignarhúsalögunum er fjallað um upplýsingaskyldu seljandans við sölu eignarhluta í fjölbýlishúsi. Það er til að tryggja að sem gleggst gögn og upplýsingar liggi fyrir við sölu og koma þannig í veg fyrir deilur og eftirmál síðar.

Áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður skal seljandi kynna kaupanda reikninga húsfélagsins og stöðuna gagnvart hússjóði. Seljandi skal ennfremur gefa fullnægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endurbætur. Seljandi skal ef því verður viðkomið leggja fram vottorð frá húsfélaginu um þessi atriði.

Meginreglan er sú, að sá kostnaður sem verður til fyrir afhendingardag eignar fellur á seljanda. Verði kostnaðurinn til eftir afhendingardag eignar er það kaupandans að bera kostnaðinn. Í þessu samhengi skiptir ekki máli hvenær gjalddagi kostnaðarins er heldur hvenær kostnaðurinn verður til. Þetta leiðir af almennum reglum um uppgjör í fasteignaviðskiptum. Hér verður þó að greina á milli venjulegra og óvenjulegra kostnaðarliða.

Venjulegir og óvenjulegir kostnaðarliðir

Það má segja að um venjulegan kostnað sé að ræða ef um framkvæmd er að ræða með stuttu millibili eða ef hlutdeild eignar er óveruleg fjárhæð. Verulegar endurbætur og viðhaldsframkvæmdir teljast óvenjulegar framkvæmdir í flestum tilvikum. Þá má einnig hafa hliðsjón af því hvort samþykki aukins meirihluta þurfi til að samþykkja framkvæmd, þannig að ef aukinn meirihluti er tilskilinn eru líkur á því að framkvæmd teljist óvenjuleg.

Skipting venjulegra útgjalda milli seljanda og kaupanda, s.s. greiðslur hita, hefur almennt ekki nein vandamál í för með sér. Það er fyrst og fremst skipting kostnaðar vegna óvenjulegra framkvæmda sem vill skapa vandamál og ég ætla að reyna að gera nánari grein fyrir.

Inneign í hússjóði og endurgreiðsla vsk.

Hvað varðar inneign í hússjóði verður að líta svo á, sé ekki um annað samið, að kaupandinn yfirtaki hlutdeild eignarinnar í hússjóði. Þannig getur seljandi ekki krafist þess að fá greiðslur, sem hann hefur innt af hendi í hússjóð, til baka. Ef um miklar fjárhæðir er að ræða er því tryggast að semja sérstaklega um slíka inneign til að koma í veg fyrir deilur síðar.

Telja verður að hið sama gildi um endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna framkvæmda sem seljandi hefur greitt. Sé ekki um annað samið gengur greiðslan í hússjóðinn sem kemur kaupanda til góða.

Vandamál geta risið vegna hlutdeildar eignarinnar í óvenjulegum útgjöldum, sem ekki er óyggjandi hægt að heimfæra á tímabilið fyrir eða eftir eigendaskiptin. Sem dæmi má taka ákvörðun sem er tekin á húsfundi um að klæða húsið og útgjöldin eiga að greiðast síðar. Ef eigendaskipti verði í millitíðinni rís sú spurning hvort það sé kaupandi eða seljandi sem eigi að bera kostnað vegna klæðningarinnar. Það má líka hugsa sér að við sölu liggi aðeins fyrir samþykkt húsfundar en verkið er óunnið.

Í þessu tilviki blandast í raun uppgjörssjónarmið og vanefndasjónarmið og ekki eru alltaf skörp skil þarna á milli. Það verður að segjast eins og er að það er langt frá því að tekin hafi verið afstaða til þessa í dómaframkvæmd og fræðum.

Verk unnið fyrir kaupsamningsgerð

Hafi verk verið unnið fyrir kaupsamningsgerð er það meginregla að seljandi ber kostnað vegna þess verks. Kaupandinn hefur þá fest kaup á eigninni í því ástandi, sem hún var skoðuð og þess vegna verður að leggja til grundvallar að við ákvörðun kaupverðs hafi verið tekið tillit til þáverandi ásigkomulags sameignarinnar. Hér er sem sagt miðað við gerð kaupsamnings en ekki afhendingardaginn.

Það á ekki að vera kaupanda til skaða að hann hafi vitað að verkið hafi verið unnið nýlega. Athugasemd seljanda t.d. um að þak sé nýtt verður frekar að líta á sem yfirlýsingu um það að ekki komi upp vandamál varðandi þakið í nánustu framtíð en sem aðvörun um að það komi krafa á hann vegna þess síðar.

Það skiptir hér ekki máli hvort seljandi vissi eða hefði mátt vita að verkið væri ógreitt. Það sem veldur hins vegar vafa er það hvort kaupandi vissi eða mátti vita að verkið er ógreitt. Þótt hann viti að verkið er ógreitt þarf það ekki að þýða það að hann hafi samþykkt að bera kostnaðinn. Kaupandinn getur þó yfirtekið þessa skuldbindingu með samningi eða eftir atvikum með þegjandi samþykki.

Verk unnið eftir kaupsamnings- eða afhendingardag

Hafi verk verið unnið eftir kaupsamnings- eða afhendingardag eru líkur á því að kaupandi beri kostnaðinn vegna framkvæmdanna. Þetta gildir þótt húsfundur hafi samþykkt framkvæmd og jafnvel gert samning við verktaka áður en kaupsamningur er gerður. Sama gildir ef húsfundur er haldinn frá gerð kaupsamnings og þar til afhending fer fram.

Þessi sjónarmið byggjast á sömu sjónarmiðum og fjallað var um áðan, þ.e.a.s. að kaupandi kaupir eignina í því ástandi sem hann hefur skoðað hana í og þess vegna eru líkur á því að kaupverðið hafi verið ákveðið m.t.t. þess. Það má segja það að hér komi verkið kaupandanum til góða.

Kaupandinn má alltaf búast við því eftir að hann kaupir eða yfirtekur eign að húsfélagið taki ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir og viðhald sem hann getur ekki sett sig á móti og þess vegna eru engin rök fyrir því að fría hann greiðsluskyldu aðeins vegna þess að húsfélagssamþykktin er gerð fyrir eigendaskiptin hvort heldur er fyrir gerð kaupsamnings eða afhendingardaginn.

Ákvörðun um verk eftir afhendingardag

Sé ákvörðun um sameiginlega framkvæmd tekin eftir afhendingardaginn er það nokkuð öruggt að kostnaðurinn er seljanda óviðkomandi. Jafnvel þótt seljandi hafi haft veður af því að slík ákvörðun hafi verið í aðsigi. Það hefur ekki úrslitaþýðingu þótt hann hafi látið vera að upplýsa kaupandann um það. Þó er stutt yfir á grátt svæði.

Það að greiðsluskylda hvíli á kaupanda þegar verk er framkvæmt eftir yfirtökudaginn spila saman reglur fasteignakauparéttar um galla. Í því sambandi verður að athuga samspil uppgjörsatriða og skaðabótaskyldu vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu.

Sé niðurstaðan sú að seljandi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína, t.d. viðvíkjandi ástandi þaksins þá getur hann orðið skaðabótaskyldur gagnvart kaupanda sem leiðir svo til þess að hlutdeild eignarinnar í kostnaðinum falli á seljanda.

Gildir þá einu hvort ákvörðun um framkvæmdina var tekin áður en kaupsamningur var gerður eða á einhverjum seinni tímapunkti og jafnvel fyrst eftir yfirtökudaginn.