25. október 2001 | Viðskiptablað | 1740 orð | 4 myndir

Greiðslumat er ekkert grín

Íbúðalánasjóður leggur áherslu á raunhæft greiðslumat og ráðgjöf til umsækjenda sem bankarnir eiga svo að annast

[ Smellið til að sjá stærri mynd ]
Fólk í húsnæðiskaupahugleiðingum þarf að fá staðfest greiðslumat frá viðskiptabanka sínum áður en það fær húsbréfalán hjá Íbúðalánasjóði. Steingerður Ólafsdóttir kannaði hversu raunhæft þetta mat er og ræddi m.a. við framkvæmdastjóra Íbúðalánasjóðs.
MEÐ því að miða við lágmarksframfærslukostnað einstaklinga og fjölskyldna samkvæmt reynslutölum Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna sem Íbúðalánasjóður styðst við, getur sæmilega stætt fólk gengið inn í bankann sinn og fengið mat á greiðslugetu sinni upp á marga tugi þúsunda á mánuði áreynslulaust. Það getur hins vegar reynst þrautin þyngri að standa undir þeirri greiðslubyrði þegar til kastanna kemur, sérstaklega ef aðstæður viðkomandi breytast. Þeir tekjuminni geta svo orðið fórnarlömb staðla og taflna og komast hvergi inn í kerfið.

Á vef Íbúðalánasjóðs segir að markmið greiðslumats sé að "leggja raunhæft mat á mögulega lántöku vegna fyrirhugaðrar fjárfestingar og veita ráðgjöf sem dregur úr líkum á offjárfestingu og greiðsluerfiðleikum".

Það sem var

Greiðslumat í hinu opinbera húsnæðislánakerfi var fyrst tekið upp hér á landi á árinu 1985. Þetta var í tengslum við aðstoð sem stjórnvöld ákváðu að veita íbúðareigendum sem lent höfðu í greiðsluerfiðleikum vegna svonefnds misgengis á launum á lánum. Húsnæðisstofnun, forvera Íbúðalánasjóðs, var falið það verkefni að veita þeim íbúðareigendum sem lent höfðu í greiðsluerfiðleikum sérstök lán á hagstæðari kjörum en þá voru almennt í boði, ef ætla mætti að lán kæmu að gagni. Hjá stofnuninni var hannað sérstakt tölvuforrit, greiðslumatsforrit, til að unnt væri að leggja mat á það hvort verða ætti við umsóknum um aðstoð. Þetta var upphafið að greiðslumati í húsnæðislánakerfinu. Í þessu fyrsta greiðslumati var tekið tillit til framfærslukostnaðar umsækjenda, ekki ólíkt því sem er í greiðslumati Íbúðalánasjóðs í dag.

Þegar húsbréfakerfinu var komið á fót á árinu 1989 var ákveðið að miða við að greiðslugeta umsækjenda um húsbréfalán færi ekki yfir 30% af heildarlaunum. Fljótlega var þetta hlutfall lækkað í 20% og síðar í 18%. Miðað var við hlutfall af launum sem byggðist á reynslu ráðgjafarstöðvar Húsnæðisstofnunar af því að aðstoða íbúðareigendur í greiðsluerfiðleikum frá árinu 1985.

Nú er ekki miðað við ákveðið hlutfall af heildarlaunum en mörg dæmi eru þess að greiðslumat geri ráð fyrir að greiðslugetan fari upp í 20-30% af heildarlaunum, miðað við öryggislágmörk Íbúðalánasjóðs.

Bankarnir milliliður

Bankar og sparisjóðir fara eftir vinnureglum Íbúðalánasjóðs þegar greiðslumat er gert og er öryggislágmark Íbúðalánasjóðs hvað varðar framfærslukostnað innbyggt í greiðslumatsforrit sjóðsins. Um er að ræða forrit sem er matað á upplýsingum frá viðkomandi umsækjendum. Greiðslugeta viðkomandi og hámarksverð á íbúð sem umsækjandinn getur keypt er svo reiknað út.

Fjármálastofnanir eru með þessu að vinna fyrir Íbúðalánasjóð sem er á endanum lánveitandinn og innheimtustofnunin. Bankarnir eru því milliliður á milli íbúðarkaupenda og Íbúðalánasjóðs. Og eftir greiðslumatið er hlutverki bankanna lokið.

Uppi voru áform um það þegar Íbúðalánasjóður var settur á laggirnar að færa ákveðna þjónustu yfir til bankanna, frá Íbúðalánasjóði. Bankarnir áttu þannig að annast útprentun fasteignaveðbréfa þegar samþykki Íbúðalánasjóðs væri fengið fyrir húsbréfaláni. Bankarnir myndu svo jafnvel annast þinglýsingu og afhenda svo íbúðarkaupanda húsbréf í skiptum fyrir undirritað fasteignaveðbréf. Þetta sammælast flestir um að myndi spara íbúðarkaupendum mörg spor og mikinn tíma. Með þessu móti var ætlunin bæði að veita betri þjónustu og reka hið opinbera húsnæðislánakerfi með ódýrari hætti en áður. Af þessu hefur ekki orðið sökum tæknilegra örðugleika og að sögn framkvæmdastjóra Íbúðalánasjóðs, Guðmundar Bjarnasonar, hefur verið hætt við að færa útprentun fasteignaveðbréfanna til bankanna.

Á vef Íbúðalánasjóðs er rætt um ráðgjöf og raunhæft mat. Þessi ráðgjöf fer fram innan bankanna og tilgangur hennar er að aðstoða væntanlega íbúðarkaupendur við að finna út hver raunhæf greiðslugeta þeirra er, samkvæmt upplýsingum frá bönkunum. Spurning eins og "hvað þarftu að fá?" ku þó hafa heyrst af vörum þjónustufulltrúa og beint að væntanlegum íbúðarkaupanda sem mættur var í greiðslumat. Talsmenn bankanna kannast ekki við slíkt og segja þjónustufulltrúum uppálagt að gera viðskiptavinum grein fyrir öllum áhættuþáttum og hugsanlegum erfiðleikum ef umsækjendur ætla sér of mikið.

Samkvæmt upplýsingum frá fjármálastofnunum sem sjá um greiðslumatið hefur stór hluti umsækjenda, allt upp í helmingur, þegar gert kauptilboð í íbúð áður en sótt er um greiðslumat. Þessir umsækjendur líti því á greiðslumatið þeim augum að það þurfi að passa við þær áætlanir sem ákvarðanir hafi verið teknar um.

Drífa Óskarsdóttir sér um greiðslumatið hjá Búnaðarbanka Íslands. Hún segir í samtali við Morgunblaðið að fyrirkomulagið sé á þann hátt hjá Búnaðarbankanum að þjónustufulltrúar sjá um að öll gögn fylgi umsókn og senda svo til Drífu sem sér um útreikningana eftir forriti Íbúðalánasjóðs. Hún hittir því aldrei þá sem hún er að "meta" en aðspurð telur hún það ekki koma niður á matinu.

Umsækjendum er skylt að leggja fram skattskýrslu, launaseðla þriggja síðustu mánaða, alla seðla vegna lána, skulda og hugsanlegra meðlagsgreiðslna, auk staðfestingar á sparifé og sölumats á íbúð ef viðkomandi er að selja.

Greiðslumatið grundvallast á eigin fé

Þórunn Ragnarsdóttir, forstöðumaður heimilislánadeildar Landsbanka Íslands, segir viðtöl þjónustufulltrúa Landsbankans við væntanlega íbúðarkaupendur eiga að vera nokkuð ítarleg og ráðgefandi. Farið er í gegnum pappíra og alla liði á lánsumsókn. "Greiðslumatið grundvallast á eigin fé, þ.e. á fólk einhvern sparnað eða getur það fengið t.d. styrk frá fjölskyldu eða lífeyrissjóðslán. Ef slíkt er ekki fyrir hendi verður ekki um fasteignakaup að ræða þar sem kaupandi verður að geta reitt fram 10-35% af verði þeirrar fasteignar sem hann hyggst kaupa," segir hún.

Dæmið er svo reiknað með aðstoð forrits frá Íbúðalánasjóði. Þórunn segir að eftir samþykkt greiðslumats fái umsækjendur í hendur sundurliðaða áætlun um mánaðarleg útgjöld sem ætlunin sé að fólk fari eftir, ella stefni í óefni.

"Ef það er tilfellið, sem ég hef miklar efasemdir um, að þau vinnubrögð þjónustufulltrúa verði algengari að spyrja viðskiptavini fyrirfram hvað þeir þurfa, þ.e. hvaða greiðslugetu og hámarksverð íbúðar, þá ætti Íbúðalánasjóður að senda endurskoðendur í banka og sparisjóði og skoða fylgigögn sem krafist er við greiðslumat," segir Þórunn.

Að sögn Þórunnar hefur útprentun fasteignaveðbréfa hjá bönkunum ekki verið möguleg tæknilega, en hún segir æskilegt að flytja það starf yfir til bankanna og þá í þeim tilgangi að flýta fyrir, þar sem núverandi ferli tekur töluverðan tíma.

Samkvæmt upplýsingum frá Íslandsbanka veita þjónustufulltrúar í útibúum grunnupplýsingar en í þjónustumiðstöð fasteignaviðskipta hjá Íslandsbanka veitir sérhæft starfsfólk ráðgjöf og gerir greiðslumat. Þegar greiðslumat liggur fyrir er farið yfir niðurstöðurnar og þýðingu þeirra. "Jafnframt er veitt ráðgjöf varðandi fjármálaþáttinn, s.s. hvaða leiðir í fjármögnun eru hagkvæmastar," segir Sigurður Nordal, upplýsingafulltrúi Íslandsbanka. Íslandsbanki telur æskilegt að viðskiptavinir geti fengið alla þjónustu á einum stað og er hlynntur því að framkvæmd útlána fari í gegnum bankana.

Áhersla lögð á að láta kerfið virka

Guðmundur Bjarnason, framkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs, segir ástæðuna fyrir því að hætt hafi verið við áform um að fasteignaveðbréf yrðu prentuð út hjá bönkunum að ekki hafi verið talið að í því fælist nein sérstök hagræðing. "Það voru ákveðnir erfiðleikar í upphafi árs 1999 þegar Íbúðalánasjóður var nýstofnaður. Biðlistar voru langir og höfuðáherslan lögð á að láta kerfið virka. Samstarf okkar við bankana hefur alla tíð verið mjög gott. Í upphafi átti það að verða tvíþætt, þ.e. að bankarnir sæju um greiðslumatið og að prenta út fasteignaveðbréf. Áhersla var lögð á greiðslumatsþáttinn og að láta kerfið virka." Guðmundur segir að það hafi verið markmiðið hingað til og áform um að flytja meiri þjónustu til bankanna hafi því ekki verið tekin upp að nýju.

En ýmsir hafa talið að frekari yfirfærsla til bankanna gæti haft fleiri kosti í för með sér, þ.e. aukna ábyrgð bankanna á greiðslumati sem þeir gera fyrir viðskiptavini sína og aukna hvatningu til bankanna um að standa vel að greiðslumatinu. Að ekki sé talað um ef innheimtan færðist líka til bankanna. Þá mætti líta svo á að kerfið yrði heildstæðara þar sem sami aðili fylgdi málum eftir. Það hefur hins vegar aldrei staðið til að færa innheimtuna til bankanna að sögn Guðmundar. "Mér vitanlega hefur það aldrei verið til umræðu að innheimtan flyttist til bankanna líka. Innheimtuferlið er í mjög föstum skorðum og ég held að það verði ekki betra með því að fela fleiri aðilum umsjón með því."

Íbúðalánasjóður heildsölubanki?

Um þær hugmyndir að Íbúðalánasjóður yrði nokkurs konar heildsölubanki, þ.e. banki sem lánar lánastofnunum sem aftur lána íbúðakaupendum, og færa þannig mikla starfsemi frá Íbúðalánasjóði til bankanna, segist Guðmundur jákvæður fyrir því að skoða allar nýjungar og breytingar, en slíkt sé ekki á dagskrá. "Á bak við þessa hugmynd er sú hugsun að Íbúðalánasjóður væri lántakandinn hjá stórum fjárfestum, t.d. lífeyrissjóðum, og endurlánaði síðan bönkunum fé til að veita sínum viðskiptavinum í lán. Ég held að þetta yrði dýrara fyrir lántakandann, þ.e. vextir yrðu hærri. Sú þjónusta sem sjóðurinn veitir nú er í föstum skorðum þar sem sömu leikreglur gilda fyrir alla og ég sé ekki að óbreyttu að annað form á þessu væri betra. Að mínu mati er það fremur forgangsatriði að gera Íbúðalánasjóð virkari á rafræna sviðinu og bæta á þann hátt þjónustuna við þá viðskiptavini sem geta eða vilja annast sína þjónustu á rafrænan hátt í gegnum sína heimatölvu. Þessir möguleikar eru stöðugt að aukast og ég vil að Íbúðalánasjóður verði þátttakandi í þessari þróun." Guðmundur segir að greiðslumatið hafi vissulega verið gagnrýnt fyrir að vera of rúmt en á hinn bóginn sé ljóst að allir reyni að fá sem mest lán og oftar en ekki hefur verið gagnrýnt að sjóðurinn hefði of miklar takmarkanir t.d. varðandi hámarkslán og viðmið við brunabótamat.

Fleiri umsóknir vegna greiðsluerfiðleika

Guðmundur segir það þó ákveðnar vísbendingar um að ýmsir hafi færst of mikið í fang að umsóknum fólks um aðstoð vegna greiðsluerfiðleika hafi fjölgað verulega frá síðasta ári og árinu 1999 þegar þær voru í lágmarki, að sögn Guðmundar. Árið 1999 bárust Íbúðalánasjóði 149 umsóknir um aðstoð vegna greiðsluerfiðleika. Árið 2000 voru þessar umsóknir 225 og í ágústlok 2001 voru umsóknirnar orðnar 240. "Það er því ljóst að nokkur fjölgun hefur orðið á þessum umsóknum þótt langt sé frá að þær nálgist það ástand sem var á árunum 1994 til 1996. Þá bárust sjóðnum 1.200-1.500 umsóknir á ári. Þess má einnig geta að með lagabreytingu í vor voru heimildir sjóðsins til að bregðast við greiðsluvanda fólks rýmkaðar nokkuð, einkum með heimild til að lengja lánstíma og létta þannig greiðslubyrði við viss skilyrði, s.s. veikindi, tekjutap, atvinnuleysi og aðrar ófyrirséðar ástæður. Í heildina talið er hins vegar afar lítið um vanskil hjá Íbúðalánasjóði og það ber vott um að kerfið virki vel," segir Guðmundur Bjarnason, forstjóri Íbúðalánasjóðs.

Íbúðalánasjóður ekki ódýrari en forverinn

Forsvarsmenn Íbúðalánasjóðs telja núverandi fyrirkomulag mun skilvirkara, betra og ódýrara en fyrirkomulagið á dögum Húsnæðisstofnunar, eins og komið hefur fram á opinberum vettvangi. Margt gott er um kerfið að segja en staðfest hefur verið að það er ekki ódýrara en á dögum Húsnæðisstofnunar. Samkvæmt úttekt Ríkisendurskoðunar, sem falið var að gera samanburð á rekstrarkostnaði Húsnæðisstofnunar og Íbúðalánasjóðs, var rekstrarkostnaður Íbúðalánasjóðs á árinu 1999 rúmum 100 milljónum króna hærri en meðalrekstrarkostnaður Húsnæðisstofnunar var á tímabilinu 1994-1997. Félagsmálaráðherra hafði áður áætlað að ekki væri ólíklegt að árlegur sparnaður af því að leggja niður Húsnæðisstofnun og stofna Íbúðalánasjóð gæti numið 80-100 milljónum króna í lægri rekstrarkostnaði.

steingerdur@mbl.is

Fletta í greinum frá þessum degi

Aðgangsupplýsingar

Notandi:Þú ert ekki innskráð(ur).
Greinin: Þessi grein er ókeypis þar sem hún er eldri en þriggja ára.
Morgunblaðið - fyrsta forsíðan

Morgunblaðið hjá Landsbókasafni

Á vefnum timarit.is er að finna stafrænt safn Landsbókasafns yfir helstu dagblöð og tímarit landsins. Þetta er eina leiðin til að leita að efni úr Morgunblaðinu frá því fyrir 1986.