Verðmat ríkisjarða miðast við að ábúandi ætli að stunda þar áfram hefðbundinn búskap.
Verðmat ríkisjarða miðast við að ábúandi ætli að stunda þar áfram hefðbundinn búskap.
ALGENGT er að ábúendur ríkisjarða sem óska eftir kaupum á jörðinni á grundvelli 38. greinar jarðalaga eigi sjálfir allt að 80-90% af verðmæti jarðarinnar í formi fasteigna, ræktunar, girðinga og annarra þátta sem teljast til helstu verðmæta á hverri...
ALGENGT er að ábúendur ríkisjarða sem óska eftir kaupum á jörðinni á grundvelli 38. greinar jarðalaga eigi sjálfir allt að 80-90% af verðmæti jarðarinnar í formi fasteigna, ræktunar, girðinga og annarra þátta sem teljast til helstu verðmæta á hverri jörð. Samkvæmt því verður verðmat slíkra ríkisjarða oft mjög lágt í samanburði við söluverð jarða sem seldar eru á frjálsum markaði þar sem allar eignir eru boðnar til sölu. Ríkisjarðir sem seldar eru ábúendum fara aftur á móti ekki á uppboð en ábúendur þurfa að hafa búið minnst 10 ár á jörðinni til þess að öðlast rétt til kaupanna á grundvelli 38. greinar jarðalaga og leggja einnig fram meðmæli hreppsnefndar og jarðanefndar viðkomandi sýslu.

Í stjórnsýsluskoðun Ríkisendurskoðunar sem birt var í lok október 1998 var gerð athugasemd við meðferð jarðadeildar landbúnaðarráðuneytisins, sem sýslaði með jarðir í ríkiseign, og taldi Ríkisendurskoðun annmarka á meðferð við sölu ríkisjarða. Frá þeim tíma hefur sú breyting orðið á að Ríkiskaup sjá nú um sölu jarða samkvæmt uppboðum og jafnframt fer verðmat ríkisjarða sem seldar eru ábúendum fram hjá Ríkiskaupum í samvinnu við landbúnaðarráðuneytið.

Jón H. Ásbjörnsson, deildarstjóri útboðsdeildar Ríkiskaupa, segir að samstarfið við ráðuneytið hafi byrjað snemma árs 1999 og snúist um tvo ólíka þætti. Annars vegar sölu á ríkisjörðum þar sem jörðin er auglýst til sölu og hins vegar mati á eignarhluta ríkisins í ríkisjörð þegar ábúandi óskar eftir að kaupa. Að sögn Jóns eru jarðir metnar sem bújarðir til búskapar með það í huga að ábúandinn kaupi jörðina til þess að halda þar áfram búskap.

Jón segir að oft séu menn að bera saman tvo gjörólíka hluti þegar borið er saman verð á ríkisjörð sem ábúandi óskar eftir að kaupa og verð á ríkisjörð sem boðin er til sölu á frjálsum markaði með öllum fasteignum og öðrum áunnum gæðum.

Óraunhæft að bera verðmatið saman við sölu á opnum markaði

"Eignarhlutur ríkisins er oft sáralítill í þessum jörðum sem verið er að meta til að selja ábúendum samkvæmt jarðalögum. Þarna er oft um að ræða fólk sem situr á jörðinni í fleiri en einn ættlið og jafnvel dæmi um fjölskyldur sem búið hafa á jörðinni í hundrað ár. Í mjög mörgum tilvikum eru þetta jarðir sem urðu til með landnámi ríkisins á sínum tíma, þar sem bændunum var úthlutaður einhver mói eða melur og ábúendurnir eiga allan virðisaukann á þessum stöðum. Hvað er þá eftir til að selja? Því þurfum við að finna út úr," segir Jón.

Hann segir matið stundum einfalt þegar ríkið á einungis þúfur og mela sem fyrir voru þegar ábúandi tók við jörðinni en bóndinn á allt hitt, sem oft geti numið 80-90% af verðmæti jarðarinnar. "Að bera þetta saman við sölu jarða á opinberum markaði þar sem verið er að selja allt saman er því algerlega óraunhæft. Þá er auk jarðarinnar verið að selja það sem er mest virði, sem eru fasteignirnar, framræsla, ræktun og girðingar."

Ef ríkið á fasteignir á jörðinni er yfirleitt um mjög gömul hús að ræða, að sögn Jóns. Oft hafa ábúendur verið mjög lengi á jörðinni og algengt að þeir hafi búið a.m.k. 30 ár á jörðinni. "Þeir eiga þá allar fasteignir 30 ára og yngri, en fasteignir sem ríkið á eru yfirleitt 40 til 60 ára gömul hús sem komin eru að fótum fram. Verðmatið verður því óhjákvæmilega mjög lágt," segir Jón.

Að sögn Jóns er verðmat Ríkiskaupa í föstum skorðum þótt óhjákvæmilega hljóti matið á endanum að byggjast á þeim sem metur jörðina. Þegar ábúandi hefur óskað eftir kaupum á jörðinni og ríkið heimilað söluna afla bæði landbúnaðarráðuneytið og Ríkiskaup margvíslegra gagna um viðkomandi jörð. Við matið skoða Ríkiskaup sölulista yfir jarðir og grennslast er fyrir um hvort jarðir hafi verið nýlega seldar á svæðinu og þá á hvaða verði.

Hektaraverð misjafnt eftir stærð jarða og staðsetningu

Farið er á vettvang og jörðin skoðuð. Ástand metið, rætt við ábúendur og í flestum tilfellum rætt við búnaðarráðunauta á viðkomandi svæði. Þá eru teknar ljósmyndir af mannvirkjum til glöggvunar við skýrslugerð og mat á einstaka einingum eru höfð til hliðsjónar stöðluð gögn, s.s. gögn Vegagerðarinnar um greiðslur landbóta o.fl.

Jón segir að verð á landi til búskapar sé reyndar ákaflega misjafnt á Íslandi á hvern hektara, t.d. eftir því hvort jörðin er innan eða utan bestu markaðssvæðanna. Jafnvel sé verð misjafnt á hvern hektara á jörðum sem standa nánast hlið við hlið. "Við mátum t.d. jarðarhluta fyrir ríkissjóð úr landi Kirkjuferjuhjáleigu, sem er rétt hjá Ölfusá, núna í vor. Síðan erum við núna með í sölu jörð þarna skammt frá sem heitir Stokkseyrarsel og við fáum ekki tilboð í hana á jafnháu hektaraverði og matið hjá okkur var á Kirkjuferjuhjáleigu í mars í vor. Hins vegar er rétt að geta þess að spildan í Kirkjuferjuhjáleigu er minni en þar fór hektarinn upp í 80 þúsund krónur því að minni spildur verða alltaf verðmætari á hektara."

Júlíus S. Ólafsson, forstjóri Ríkiskaupa, segir að menn hafi oft keypt land og síðan fengið nýtingu þess breytt eftir á undir sumarbústaðabyggð og gert jörðina þannig mun verðmætari í endursölu. Slík áform liggja aftur á móti ekki fyrir þegar matið fer fram enda á þá eftir að skipuleggja landið og fara í gegnum breytingar á aðalskipulagi viðkomandi sveitarfélags. Við matið liggur því ekkert fyrir um að hægt verði að breyta jarðnæðinu í sumarbústaðaland.

"Eftir því sem ég best veit þá fer matið alls staðar fram á sama hátt og því verði sem við sjáum á jörðum ber yfirleitt alveg saman við matið. Hjá okkur er alveg pottþétt hvernig þetta er unnið," segir Júlíus.

Salan á Kvoslæk undantekning

Fyrr á árinu var sala ríkisins til ábúenda á jörðinni Uppsölum í Hvolhreppi harðlega gagnrýnd, en samkvæmt mati Ríkiskaupa var verðið á hluta ríkisins rúmar tvær milljónir króna. Fyrr á árinu bárust ellefu tilboð í ríkisjörðina Kvoslæk í Fljótshlíð og hljóðaði hæsta boðið upp á 24 milljónir króna. Að sögn Júlíusar var sú sala undantekning fremur en að salan á Uppsölum væri undantekning. "Menn virðast hafa snúið þessu máli algerlega á haus í pólitískum tilgangi," segir Júlíus.

Að sögn Jóns fór matið á Uppsölum fram hálfu ári áður en salan á Kvoslæk var gerð og það eru gömul sannindi að erfitt er að spá sérstaklega til um framtíðina.

"Síðan gerist það að verð hækkar og lækkar og við höfðum selt jörð í Fljótshlíðinni ekki löngu áður en matið á Uppsölum fór fram. Þegar búið var að draga mat fasteignanna frá þeirri jörð og reikna hektaraverðið var það alveg sama verðið. Á Uppsölum var eingöngu verið að meta hlut ríkisins, sem var landið án allra gagna og gæða. Síðan kemur eitthvert gæðaland á litlum skika sem tiltekna aðila langar mikið til að eignast og þeir ætla að kaupa hvað sem það kostar. Það er ekki hægt að eltast við slíkt einstakt tilfelli og láta það ráða mati á viðkomandi svæði."