Seljendur * Sölusamningur - Áður en fasteignasala er heimilt að bjóða eign til sölu, ber honum að ganga frá sölusamningi við eiganda hennar um þjónustu fasteignasala á þar til gerðu samningseyðublaði.

Seljendur

* Sölusamningur - Áður en fasteignasala er heimilt að bjóða eign til sölu, ber honum að ganga frá sölusamningi við eiganda hennar um þjónustu fasteignasala á þar til gerðu samningseyðublaði. Eigandi eignar og fasteignasali staðfesta ákvæði sölusamningsins með undirritun sinni. Allar breytingar á sölusamningi skulu vera skriflegar. Í sölusamningi skal eftirfarandi koma fram:

* Tilhögun sölu - Koma skal fram, hvort eignin er í einkasölu eða almennri sölu, svo og hver söluþóknun er. Sé eign sett í einkasölu, skuldbindur eigandi eignarinnar sig til þess að bjóða eignina aðeins til sölu hjá einum fasteignasala og á hann rétt til umsaminnar söluþóknunar úr hendi seljanda, jafnvel þótt eignin sé seld annars staðar. Einkasala á einnig við, þegar eignin er boðin fram í makaskiptum. - Sé eign í almennri sölu má bjóða hana til sölu hjá fleiri fasteignasölum en einum. Söluþóknun greiðist þeim fasteignasala, sem selur eignina.

* Auglýsingar - Aðilar skulu semja um, hvort og hvernig eign sé auglýst, þ. e. á venjulegan hátt í eindálki eða með sérauglýsingu. Auglýsingakostnaður skal síðan greiddur mánaðarlega samkv. gjaldskrá dagblaðs. Öll þjónusta fasteignasala þ. m. t. auglýsingar er virðisaukaskattskyld.

* Gildistími - Sölusamningurinn er uppsegjanlegur af beggja hálfu með fyrirvara (hámark 30 dagar) og gera þarf það skriflega. Ef einkasölusamningi er breytt í almennan sölusamning þarf einnig að gera það með skriflegum hætti. Sömu reglur gilda þar um uppsögn.

* Öflun gagna/söluyfirlit - Áður en eignin er boðin til sölu, verður að útbúa söluyfirlit yfir hana. Seljandi skal leggja fram upplýsingar um eignina, en í mörgum tilvikum getur fasteignasali veitt aðstoð við útvegun þeirra skjala sem nauðsynleg eru. Fyrir þá þjónustu þarf að greiða, auk beins útlagðs kostnaðar fasteignasalans við útvegun skjalanna. Í þessum tilgangi þarf eftirfarandi skjöl:

* Veðbókarvottorð - Þau kosta nú 900 kr. og fást hjá sýslumannsembættum. Opnunartíminn er yfirleitt milli kl. 10.00 og 15.00. Á veðbókarvottorði sést hvaða skuldir (veðbönd) hvíla á eigninni og hvaða þinglýstar kvaðir eru á henni.

* Greiðslur - Hér er átt við kvittanir allra áhvílandi lána, jafnt þeirra sem eiga að fylgja eigninni og þeirra, sem á að aflýsa.

* Fasteignamat - Hér er um að ræða matsseðil, sem Fasteignamat ríkisins sendir öllum fasteignaeigendum í upphafi árs og menn nota m.a. við gerð skattframtals. Fasteignamat ríkisins er til húsa að Borgartúni 21, Reykjavík sími 5155300.

* Fasteignagjöld - Sveitarfélög eða gjaldheimtur senda seðil með álagningu fasteignagjalda í upphafi árs og er hann yfirleitt jafnframt greiðsluseðill fyrir fyrsta gjalddaga fasteignagjalda ár hvert. Kvittanir þarf vegna greiðslu fasteignagjaldanna.

* Brunabótamatsvottorð - Vottorðin fást hjá því tryggingafélagi, sem eignin er brunatryggð hjá. Vottorðin eru ókeypis. Einnig þarf kvittanir um greiðslu brunaiðgjalda. Ef fá þarf nýtt brunabótamat á fasteign, þarf að snúa sér til Fasteignamats ríksins og biðja um nýtt brunabótamat.

* Hússjóður - Hér er um að ræða yfirlit yfir stöðu hússjóðs og yfirlýsingu húsfélags um væntanlegar eða yfirstandandi framkvæmdir. Formaður eða gjaldkeri húsfélagsins þarf að útfylla sérstakt eyðublað Félags fasteignasala í þessu skyni.

* Afsal - Afsal fyrir eign þarf að liggja fyrir. Ef afsalið er glatað, er hægt að fá ljósrit af því hjá viðkomandi sýslumannsembætti og kostar það nú kr. 100. Afsalið er nauðsynlegt, því að það er eignarheimildin fyrir fasteigninni og þar kemur fram lýsing á henni.

* Kaupsamningur - Ef lagt er fram ljósrit afsals, er ekki nauðsynlegt að leggja fram ljósrit kaupsamnings. Það er því aðeins nauðsynlegt í þeim tilvikum, að ekki hafi fengist afsal frá fyrri eiganda eða því ekki enn verið þinglýst.

* Eignaskiptasamningur - Eignaskiptasamningur er nauðsynlegur, því að í honum eiga að koma fram eignarhlutdeild í húsi og lóð og hvernig afnotum af sameign og lóð er háttað.

* Umboð - Ef eigandi annast ekki sjálfur sölu eignarinnar, þarf umboðsmaður að leggja fram umboð, þar sem eigandi veitir honum umboð til þess fyrir sína hönd að undirrita öll skjöl vegna sölu eignarinnar.

* Yfirlýsingar - Ef sérstakar kvaðir eru á eigninni s. s. forkaupsréttur, umferðarréttur, viðbyggingarréttur o. fl. þarf að leggja fram skjöl þar að lútandi. Ljósrit af slíkum skjölum fást yfirleitt hjá viðkomandi fógetaembætti.

* Teikningar - Leggja þarf fram samþykktar teikningar af eigninni. Hér er um að ræða svokallaðar byggingarnefndarteikningar. Vanti þær má fá ljósrit af þeim hjá byggingarfulltrúa.

Kaupendur

* Þinglýsing - Nauðsynlegt er að þinglýsa kaupsamningi strax hjá viðkomandi sýslumannsembætti. Það er mikilvægt öryggisatriði. Á kaupsamninga v/eigna í Hafnarfirði þarf áritun bæjaryfirvalda áður en þeim er þinglýst.

*Greiðslustaður kaupverðs - Algengast er að kaupandi greiði afborganir skv. kaupsamningi inn á bankareikning seljanda og skal hann tilgreindur í söluumboði.

* Greiðslur - Inna skal allar greiðslur af hendi á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti strax frá gjalddaga. Hér gildir ekki 15 daga greiðslufrestur.

* Lánayfirtaka - Tilkynna ber lánveitendum um yfirtöku lána.

* Lántökur - Skynsamlegt er að gefa sér góðan tíma fyrir lántökur. Það getur verið tímafrekt að afla tilskilinna gagna s. s. veðbókarvottorðs, brunabótsmats og veðleyfa.

* Afsal - Ef skjöl, sem þinglýsa á, hafa verið undirrituð samkvæmt umboði, verður umboðið einnig að fylgja með til þinglýsingar. Ef eign er háð ákvæðum laga um byggingarsamvinnufélög, þarf áritun byggingarsamvinnufélagsins á afsal fyrir þinglýsingu þess og víða utan Reykjavíkur þarf áritun bæjar/sveitarfélags einnig á afsal fyrir þinglýsingu þess.

* Samþykki maka - Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr í eigninni.

* Gallar - Ef leyndir gallar á eigninni koma í ljós eftir afhendingu, ber að tilkynna seljanda slíkt strax. Að öðrum kosti getur kaupandi fyrirgert hugsanlegum bótarétti sakir tómlætis.

Gjaldtaka

* Þinglýsing - Þinglýsingargjald hvers þinglýsts skjals er nú 1.200 kr.

* Stimpilgjald - Það greiðir kaupandi af kaupsamningum og afsölum um leið og þau eru lögð inn til þinglýsingar. Ef kaupsamningi er þinglýst, þarf ekki að greiða stimpilgjald af afsalinu. Stimpilgjald kaupsamnings eða afsals er 0,4% af fasteignamati húss og lóðar, þ. e. 4.000 kr. af hverri milljón.

* Skuldabréf - Stimpilgjald skuldabréfa er 1,5% af höfuðstóli (heildarupphæð) bréfanna eða 1.500 kr. af hverjum 100.000 kr. Kaupandi greiðir þinglýsingar- og stimpilgjald útgefinna skuldabréfa vegna kaupanna, en seljandi lætur þinglýsa bréfunum.

* Stimpilsektir - Stimpilskyld skjöl, sem ekki eru stimpluð innan 2ja mánaða frá útgáfudegi, fá á sig stimpilsekt. Hún er 10% af stimpilgjaldi fyrir hverja byrjaða viku. Sektin fer þó aldrei yfir 50%.

* Skipulagsgjald - Skipulagsgjald er greitt af nýreistum húsum. Af hverri byggingu, sem reist er, skal greiða 3&perthou; (þrjú pro mille) í eitt sinn af brunabótavirðingu hverrar húseignar. Nýbygging telst hvert nýreist hús, sem virt er til brunabóta svo og viðbyggingar við eldri hús, ef virðingarverð hinnar nýju viðbyggingar nemur 1/5 af verði eldra hússins. Þetta á einnig við um endurbætur, sem hækka brunabótavirðingu um 1/5.

Húsbyggjendur

* Lóðaumsókn - Eftir birtingu auglýsingar um ný byggingarsvæði geta væntanlegir umsækjendur kynnt sér þau hverfi og lóðir sem til úthlutunar eru á hverjum tíma hjá byggingaryfirvöldum í viðkomandi bæjar- eða sveitarfélögum - í Reykjavík á skrifstofu borgarverkfræðings, Skúlatúni 2. Skilmálar eru þar afhentir gegn gjaldi, ef tilbúnir eru. Umsækjendur skulu fylla út nákvæmlega þar til gert eyðublað og senda aftur til viðkomandi skrifstofu. Í stöku tilfelli þarf í umsókn að gera tillögu að húshönnuði en slíkra sérupplýsinga er þá getið í skipulagsskilmálum og á umsóknareyðublöðum.

* Lóðaúthlutun - Þeim sem úthlutað er lóð, fá um það skriflega tilkynningu, úthlutunarbréf og þar er þeim gefinn kostur á að staðfesta úthlutunina innan tilskilins tíma, sem venjulega er um 1 mánuður. Þar koma einnig fram upplýsingar um upphæðir gjalda o.fl. Skilyrði þess að lóðaúthlutun taki gildi eru að áætluð gatnagerðargjöld o.fl. séu greidd á réttum tíma. Við staðfestingu lóðaúthlutunar fá lóðarhafar afhent nauðsynleg gögn, svo sem mæliblað í tvíriti, svo og hæðarblað í tvíriti og skal annað þeirra fylgja leyfisumsókn til byggingarnefndar, auk frekari gagna ef því er að skipta.

* Gjöld - Gatnagerðargjöld eru mismunandi eftir bæjar- og sveitarfélögum. Upplýsingar um gatnagerðargjöld í Reykjavík má fá hjá borgarverkfræðingi en annars staðar hjá byggingarfulltrúa. Að auki koma til heimæðargjöld. Þessi gjöld ber að greiða þannig: 1/10 innan mánaðar frá úthlutun, síðan 30% sex mánuðum eftir úthlutun, 30% tólf mánuðum eftir úthlutun og loks 30% átján mánuðum eftir úthlutun.

* Framkvæmdir - Áður en unnt er að hefjast handa um framkvæmdir þarf framkvæmdaleyfi. Í því felst byggingaleyfi og til að fá það þurfa bygginganefndarteikningar að vera samþykktar og stimplaðar og eftirstöðvar gatnagerðargjalds og önnur gjöld að vera greidd.

Einnig þarf að liggja fyrir bréf um lóðarafhendingu, sem kemur þegar byggingarleyfi er fengið og nauðsynlegum framkvæmdum sveitarfélags er lokið, svo sem gatna- og holræsaframkvæmdum.

Í þriðja lagi þarf að liggja fyrir staðsetningarmæling bygginga á lóð en þá þarf einnig byggingarleyfi að liggja fyrir, lóðarafhending að hafa farið fram og meistarar að hafa skrifað upp á teikningar hjá byggingarfulltrúa. Fylla þarf út umsókn um vinnuheimtaugarleyfi til rafmagnsveitu og með þeirri umsókn þarf að fylgja byggingarleyfi, afstöðumynd sem fylgir byggingarnefndarteikningu og umsókn um raforku með undirskrift rafverktaka og húsbyggjanda.

Umsækjanda er tilkynnt hvort hann uppfyllir skilyrði rafmagnsveitu og staðfestir þá leyfið með því að greiða heimtaugargjald. Fljótlega þarf að leggja fram sökklateikningar hjá byggingarfulltrúa og fá þær stimplaðar en að því búnu geta framkvæmdir við sökkla hafist. Þá þarf úttektir á ýmsum stigum framkvæmda og sjá meistarar um að fá byggingafulltrúa til að framkvæma þær.

* Fokhelt - Fokheldisvottorð, skilmálavottorð og lóðasamningur eru mikilvæg plögg fyrir húsbyggjendur og t.a.m. er fyrsta útborgun húsnæðislána bundin því að fokheldisvottorð liggi fyrir. Byggingarfulltrúar gefa út fokheldisvottorð og skilmálavottorð og til að þau fáist þarf hús að vera fokhelt, lóðarúttekt að hafa farið fram og öll gjöld, sem þá eru gjaldfallin að hafa verið greidd. Skrifstofur bæja- og sveitarfélaga (í Reykjavík skrifstofa borgarstjóra) gera lóðarsamning við lóðarleigjanda að uppfylltum ýmsum skilyrðum, sem geta verið breytileg eftir tíma og aðstæðum. Þegar lóðarsamningi hefur verið þinglýst, getur lóðarhafi veðsett mannvirki á lóðinni.

Húsbréf

* Húsbréfalán - Lán innan húsbréfakerfisins eru svokölluð húsbréfalán. Þau eru veitt til kaupa á notuðum íbúðum, til nýbygginga einstaklinga, nýbygginga byggingaraðila og til endurbóta á eldra húsnæði. Annars vegar er um að ræða fasteignaveðbréf, sem gefin eru út af íbúðarkaupanda, húsbyggjanda eða íbúðareiganda, og eru þau skuldaviðurkenningar þessara aðila. Húsbréfin sjálf koma kaupanda ekki beint við. Seljendur aftur á móti eignast húsbréf með því að selja Íbúðalánasjóði fasteignaveðbréfin.

Þar með losna seljendur við að innheimta afborganir af fasteignaveðbréfunum og geta notað húsbréfin á þann hátt, sem þeir kjósa; ýmist með því að selja þau á verðbréfamarkaði, eiga þau sem sparnað eða nota húsbréfin til að greiða með annaðhvort við kaup, eða upp í skuldir sínar. Hér að neðan er birt dæmi um þann feril, sem á sér stað við kaup á notaðri íbúð. Frekari upplýsingar ásamt almennri fjármálaráðgjöf í tengslum við lánveitinguna veita bankar og sparisjóðir.

* Kaup á notaðri íbúð

*Frumskilyrði fyrir húsbréfaláni, er að umsækjandi verður að sækja um skriflegt mat á greiðslugetu sinni hjá banka eða sparisjóði.

*Þegar mat þetta er fengið, gildir það í sex mánuði.

*Umsækjandi skoðar sig um á fasteignamarkaðnum í leit að notaðri íbúð.

*Þegar hann hefur í höndum samþykkt kauptilboð, kemur hann því til Íbúðalánasjóðs ásamt greiðslumatskýrslu og öðrum fylgigögnum

*Meti stofnunin kauptilboðið lánshæft, fær íbúðarkaupandinn afhent fasteignaveðbréfið til undirritunar og hann getur gert kaupsamning.

*Fasteignaveðbréfið er síðan afhent seljanda eftir undirskrift.

*Því næst lætur kaupandi þinglýsa kaupsamningi og kemur afriti til seljanda.

*Seljandi lætur þinglýsa fasteignaveðbréfinu, útgefnu af kaupandanum, sem Íbúðalánasjóður síðan kaupir og greiðir fyrir með húsbréfum. Afgreiðsla þeirra fer fram hjá Íbúðalánasjóði.

*Stofnunin sér um innheimtu afborgana af fasteignaveðbréfinu.

* Lánskjör - Fasteignaveðbréfið er verðtryggt. Lánstími er 25 eða 40 ár og ársvextir eru nú 5,1%. Þeir eru fastir og breytast því ekki á lánstímanum. Gjalddagar á nýjum fasteignaveðbréfum eru nú mánaðarlega eða ársfjórðungslega og afborganir hefjast á 3ja reglulega gjalddaga frá útgáfu bréfsins, sé um mánaðarlega gjalddaga að ræða og öðrum reglulega gjalddaga sé um ársfjórðungslega gjalddaga að ræða.

Á allar greiðslur, bæði vexti og afborganir, eru jafnan reiknaðar verðbætur í samræmi við neyzluvísitölu. Lántökugjald er 1%. Mánaðarleg greiðslubyrði af 1 millj. króna láni til 25 ára er í dag 5.924 kr.

* Önnur lán - Íbúðalánasjóður veitir einnig fyrirgreiðslu vegna byggingar leiguíbúða eða heimila fyrir aldraða, meiriháttar endurnýjunar og endurbóta eða viðbygginga við eldra íbúðarhúsnæði.

Margir lífeyrissjóðir veita einnig lán til félaga sinna vegna húsnæðiskaupa, svo að rétt er fyrir hvern og einn að kanna rétt sinn þar. Möguleikar á lánum til kaupa á íbúðarhúsnæði kunna einnig að vera fyrir hendi hjá bönkum og sparisjóðum.