Smartland Mörtu Maríu | Heimili og hönnun | Morgunblaðið | 20.3.2019 | 13:00

Svona færðu besta verðið fyrir eignina þína

Páll Heiðar Pálsson hjá 450 fasteignasölu.

Fasteignasalinn Páll Heiðar Pálsson segir að það skipti miklu máli að verðleggja sig ekki út af markaðnum og ákveðnir þættir þurfi að vera í lagi. Hann segir að það séu margir þættir sem hafi áhrif á söluverð fasteigna.

„Það eru um 30-40 atriði sem hafa áhrif á söluverð eigna og skiptir undirbúningur, ástand og kynning á eigninni miklu máli en það eru aðallega 4-5 atriði sem vega hvað þyngst. Fyrst ber að nefna verðlagningu. Auðvitað vilja seljendur fá sem hæst verð fyrir eignina sína en ef eign er of hátt verðlögð er hætta á því að eftirspurn verði lítil. Við þær aðstæður freistast tilboðsgjafar til að bjóða lægra en venjulega og jafnvel undir markaðsvirði eignarinnar. Mikilvægt er að verðlagning sé rétt til þess að eftirspurn myndist um eignina. Draumastaða seljandans er því sú að tveir eða fleiri gera tilboð í eignina á sama tíma,“ segir Páll Heiðar hjá 450 Fasteignasölu og bætir við:

„Markaðssetning og kynning skiptir miklu máli. Langflestir sem leita að fasteign leita á vefnum og því skiptir máli að myndir séu góðar. Eignir með góðum myndum eru skoðaðar að jafnaði 3-4 sinnum meira á netinu en eignir með lélegum myndum. Þá getur skipt máli hvernig myndum er raðað upp, á hvaða tíma dags og hvaða vikudag eignin er sett í auglýsingu á netið. Seljendur eru einnig hvattir til að biðja vini og ættingja að deila og dreifa kynningunni á samfélagsmiðlum,“ segir hann.

Hann segir að söluverð fari líka mikið eftir ástandi fasteignarinnar.

„Kaupendur leita uppi og benda á nokkur eða mörg lítil atriði sem hægt er að setja út á, allt í þeim tilgangi að réttlæta lægra boð í eignina. Fólk er búið að mynda sér 80% af skoðuninni á eigninni fyrstu 2-3 mínúturnar eftir að komið er inn í eignina. Atriði sem hafa áhrif á þá skoðun eru til dæmis lýsing, birta, lykt, sökkull undir innréttingu, gólflistar og annað sem kallar á minniháttar viðhald. Og svo skiptir ásýnd eignarinnar miklu. Leggja þarf áherslu á að gera allt hreint og fjarlægja alla óþarfa hluti af gólfum, smáhluti af eldhúsbekkjum, segla, miða og annað af ísskápum. Góð aðkoma að húsinu skiptir máli. Og svo skiptir gríðarlega miklu máli að fasteignasali fylgi vel eftir og vinni markvisst að því að fá sem besta mögulega verðið fyrir eignina,“ segir hann.

Hvaða þættir þurfa að vera í lagi svo fólk fái sem hæst verð fyrir eignina?

„Helst þessir stóru þættir eins og þak, raki, leki, gluggar, gler, skólp, rafmagns- og neysluvatnslagnir, ofnar og svo framvegis. Þessir þættir hafa mest áhrif á verð en auðvitað skiptir ástand og útlit innan íbúðar einnig miklu máli. Eignir með fallegum innréttingum og gólfefnum virðast seljast á hærra verði. Svo hefur mér fundist litaval, húsgögn og lýsing skipta miklu máli.“

Á hvað leggur þú áherslu sem fasteignasali?

„Áður en söluferlið hefst finnst mér gott að fá að skoða eignina á undan með gagnrýnum hætti og koma með hreinskilnislegar athugasemdir um hvað betur megi fara og hvað sé líklegt að fasteignaskoðendur muni gagnrýna til að fá eignina lækkaða í verði. Eins legg ég áherslu á traust, heiðarleika og hreinskilni. Alveg sársaukalaust er að fasteignasali og seljandi skiptist á skoðunum og oft leiðir það til árangurs því að fasteignasali og seljandi hafa sama markmiðið.“

Hvernig verðleggur fólk sig út af markaðnum?

„Í mörgum tilfellum hefur seljandi miklar væntingar um verð en mikilvægt er að hlusta á ráð fasteignasalans og óska eftir að fasteignasali komi með hreinskilnislegar ráðleggingar af heiðarleika. Í tilvikum þar sem fólk liggur ekki undir pressu með að selja er hægt að fara í tilraunir með verðlagningu en það er bara við sérstakar aðstæður, t.d. þegar mikil eftirspurnin er á markaðnum en lítið sem ekkert framboð. Það hefur komið upp að eignir hafi verið seldar vel yfir markaðsvirði en í flestum tilvikum var það út af umfram eftirspurn sem rekja má til þess að eignin var rétt verðlögð og undirbúningur til fyrirmyndar.“

Flestum finnst þeirra fasteign vera yfirburða, hvernig tæklar þú það þegar fólk vill setja allt of mikið á eignina sína?

„Þá spyr ég hvað fólk hafi mikinn tíma til að selja og hvort fólk sé tilbúið að vera með eignina lengur á markaðnum en þurfi? Eins er ég hreinskilinn við seljendur því ef viðbrögðin verða lítil hefur markaðurinn talað sínu máli og í sannleika sagt hefur markaðurinn alltaf rétt fyrir sér,“ segir hann.