Svona selur þú fasteign

Halla Unnur Helgadóttir fasteignasali.
Halla Unnur Helgadóttir fasteignasali. mbl.is/Kristinn Magnússon

Halla Unnur Helgadóttir fer í gegnum það, skref fyrir skref, hvernig fólk fer að því að selja fasteign. Ferlið er ekki svo flókið en tekur sinn tíma, og hægt að gera ýmislegt til að auka líkurnar á að fá hærra verð fyrir eignina.

Flest getum við vænst þess að þurfa að standa í fasteignaviðskiptum nokkrum sinnum á lífsleiðinni en fæst okkar vita upp á hár hvernig kaup og sala á fasteign ganga fyrir sig. Mikið er í húfi og áríðandi að gera allt rétt.

Halla Unnur Helgadóttir er löggiltur fasteignasali hjá Gimli og segir að þegar kemur að því að selja eign reiði flestir sig á meðmæli ættingja og vina til að finna rétta fasteignasalann. „Gott orðspor hefur sitt að segja og allur gangur á þvi hversu mikla þjónustu fasteignasölurnar veita, eða hvernig gjaldskrá þeirra er háttað.“

Þegar búið er að finna áreiðanlegan fasteignasala þarf seljandinn að gera upp við sig hvort hann skráir eignina víðar. „Þegar eign er í einkasölu er gefinn afsláttur af þóknununum. Einkasala skapar líka meiri hvata hjá fasteignasalanum enda gallinn við að vera með sömu eignina skráða hjá fleiri en einum stað að fasteignasalinn hættir á að kosta miklu til við kynningu og undirbúning á meðan tilviljun kann að ráða því hvaða fasteignasölu kaupandinn hefur fyrst samband við.“

Halla segir fasteignasalann sjá um hér um bil allt og er innifalið í þjónustunni að afla nauðsynlegra gagna. „Flest eru þessi gögn opinber og helst bara að seljandinn þurfi að útvega yfirlýsingu húsfélags þar sem m.a. kemur fram hve stór hússjóðurinn sé, hvað húsgjöldin eru há og hvað er innifalið í þeim, og loks hvort einhverjar framkvæmdir séu á döfinni eða yfirstandandi.“

Byrji að pakka og gera fínt

Þegar undirbúningur sölu er hafinn segir Halla tímabært að byrja að grisja búslóðina og taka til. „Það besta sem fólk getur gert er að byrja að pakka örlítið niður: losa sig við hluti sem stendur til að láta fara í flutningunum og létta aðeins á íbúðinni með því að pakka smámunum og persónulegum hlutum. Þetta hjálpar til að láta heimilið líta betur út á myndum og með því að fækka t.d. ljósmyndum af heimilismeðlimum á fólk sem kemur að skoða auðveldara með að spegla sjálft sig í eigninni.“

Halla segir að oft borgi sig líka að ráðast í ýmsar viðgerðir áður en eignin er seld: ef einn veggur á heimilinu er illa farinn ætti að taka upp málningarrúlluna, og ekki seinna vænna að lagfæra lekan glugga. „Það er alvanalegt í dag að þegar fólk skoðar eignir þá skrúfi það frá krönum til að athuga hvort vatnsrennslið er í lagi, og opni skápa til að sjá hvort hjarirnar virki vel. Er lítið mál að ná í skrúfjárn og herða hurðarhúnana á heimilinu, svo kaupandinn fái það á tilfinninguna að vel hafi verið séð um eignina. Að ganga frá smáviðgerðunum getur hjálpað við söluna enda vill fólk frekar flytja í hús þar sem allt er klappað og klárt.“

Það hvenær íbúðin er sýnd er samkomulagsatriði. Halla segir oft hentugt að sýna á meðan enginn er heima og þegar haldið er opið hús sé tekinn frá hálftími. „Áður en sýnt er ætti að taka til og óvitlaust að setja verðmæti í læsta hirslu – ekki að ég viti um nokkur dæmi þess að eitthvað hafi horfið á meðan íbúð var sýnd. Ef hundur eða köttur er á heimilinu er ágætt að koma dýrinu fyrir annars staðar á meðan, og hundaeigendur ættu að gæta þess að lofta vel og reyna að lágmarka hundalyktina.“

Hærra verð fyrir smekklegt heimili

En hvaða verð á svo að setja á eignina? Halla segir seljendur yfirleitt hafa einhverja hugmynd um hvaða verð þeir sætta sig við og er hægt að skoða gögn um sölu sambærilegra eigna í hverfinu til að fá viðmið. Oft bætir fólk síðan örlitlu ofan á óskaupphæðina til að hafa eitthvert svigrúm ef kaupandinn vill prútta. „Eitt og annað getur réttlætt það að setja upp verð sem er í hærri kantinum, t.d. ef nýlega er búið að standsetja baðherbergi eða eldhús. Smekklega innréttuð heimili seljast líka betur og mögulega hægt að segja að þau geti staðið undir 2-3% hærra verði.“

Halla minnir á að góð upplýsingagjöf skipti máli. Lögin gera þá kröfu að kaupandi sé upplýstur um skemmdir og galla, og hann getur átt rétt á að seljandi bæti honum duldar skemmdir. En hvað með hluti eins og ef að Nonni í næstu íbúð hefur verið til mikils ama, eða ef Gunna á stigaganginum hefur það fyrir sið að elda kæsta skötu þrisvar í viku? Hvað ef börnin á leikskólanum á næstu lóð hafa stundum hátt, eða ef klukknahljómur úr nálægri kirkju kemur í veg fyrir að megi sofa út á sunnudögum? „Það er ekki skylt samkvæmt lögum, en samt eðlileg kurteisi við kaupandann að láta vita af vandræðum ef t.d. nágranni er erfiður í umgengni. Aftur á móti má kaupandi gera ráð fyrir því ef t.d. stutt er í skólalóð eða kirkju að þaðan berist endrum og sinnum einhver hljóð.“

Greitt í skömmtum

Ef tekst að finna áhugasaman kaupanda hefjast samningaviðræður. Er alla jafna gert bindandi kauptilboð með ákveðnum fyrirvörum, s.s. um ástandsskoðun og fjármögnun. Kaupandinn þarf að gangast undir greiðslumat og semja við lánastofnanir, og segir Halla algengt að 3-6 vikur líði frá kauptilboði þar til gengið er endanlega frá kaupsamningi og fyrsta greiðslan innt af hendi. „Ef ástandsskoðun fer fram á meðan er hún alltaf á kostnað kaupanda, en margir seljendur láta ástandsmeta eignina strax í upphafi til að liðka fyrir söluferlinu og koma í veg fyrir að óvæntir gallar setji strik í reikninginn.“

Við undirritun kaupsamnings greiðir seljandi sölukostnaðinn en kaupandi greiðir kostnað tengdan kaupunum, s.s. stimpilgjöld, og er samningurinn þvínæst tekinn til lánastofnana og svo til sýslumanns. „Vanalega er greitt í þremur hlutum, með fyrstu greiðslu við undirritun kaupsamnings, milligreiðslu þegar afhending fer fram, og lokagreiðslu þegar gengið er frá uppgjöri og afsali. Þumalputtareglan að búið sé að greiða á bilinu 80-90% af kaupverði eignarinnar við afhendingu.“

Nánar um málið
í Morgunblaðinu
Áskrifendur:
Nánar um málið
í Morgunblaðinu
Áskrifendur:

Bloggað um fréttina

Kauptu vikupassa

Lestu meira með vikupassa!

Fáðu þér vikupassa fyrir 1.890 kr. og þú færð aðgang að öllu efni úr blaði dagsins í dag og næstu 6 daga.

Kaupa vikupassa

Aðrar áskriftarleiðir »