Viðskipti | mbl | 18.10.2017 | 11:59 | Uppfært 14:54

Tvöfalt lengur að selja íbúð

Tæplega 5 þúsund Airbnb íbúðir eru á Íslandi en mikill meirihluti þeirra er á höfuðborgarsvæðinu. mbl.is/Ómar Óskarsson

Um árabil hafði meðalfjöldi auglýstra eigna á fasteignavef mbl.is farið minnkandi, en síðastliðið hálft ár hefur þeim fjölgað um 81%. Enn er fjöldinn þó langt frá fyrri
hæðum. Á sama tímabili nær tvöfaldaðist meðalsölutími íbúða, en er þó enn skammur í sögulegu samhengi. Þetta kemur fram í riti Seðlabanka Íslands, Fjármálastöðugleiki, sem kom út í morgun. Þar er meðal annars fjallað um fasteignamarkaðinn á Íslandi.

Aldrei áður jafn hátt raunverð fasteigna

Verð íbúðarhúsnæðis hefur hækkað hratt undanfarin misseri. Raunverð á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki verið hærra frá því að mælingar hófust og hefur nú vikið frá þróun undirliggjandi þátta sem er til marks um að verðhækkanir geti verið ósjálfbærar.

Mest varð árshækkunin á höfuðborgarsvæðinu 21,5% í maí en var 16,8% í ágúst. Á landsbyggðinni var hún 21,2% í ágúst. Hlutfall nafnverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu á móti launum var 11% hærra í ágúst sl. en ári áður.

„Haldi sú þróun áfram getur áhætta aukist hratt. Tregbreytilegt framboð hefur ráðið miklu um verðhækkanir undanfarinna ára og íbúðaskortur hefur aukist síðustu ár. Frá sl. vori hafa þó sést merki um aukið framboð,“ segir í riti Seðlabankans.

Áfram íbúðaskortur en fer minnkandi

Miðað við talningar á nýbyggingum, húsnæðisáætlanir sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu og mannfjöldaspá Hagstofu Íslands er þó útlit fyrir að íbúðaskortur verði áfram mikill um sinn, en fari e.t.v. minnkandi á næstu tveimur árum.

„Aukið framboð hefur líklega hamið verðhækkanir síðustu mánuði, en þær eru eftir sem áður miklar. Þar skiptir máli mikill vöxtur skammtímagistingar í íbúðarhúsnæði.

Samkvæmt gögnum frá Airbnb voru heilar íbúðir á skrá á landinu öllu í ágúst sl. tæplega 5.000 talsins og hafði þeim fjölgað um tæp 65% frá sama tíma á síðasta ári.Mikill meirihluti þeirra er á höfuðborgarsvæðinu.

Nýting slíkra íbúða heldur jafnframt áfram að aukast og voru um 77% framboðinna gistinátta bókuð í ágúst. Í þeim mánuði voru að jafnaði bókaðar um 19 nætur á hverja slíka íbúð.

Fjöldi útleigðra nátta hefur aukist jafnt og þétt sl. 2 ár og nam meira en 13 nóttum í mánuði það sem af er árinu. Því má gera ráð fyrir að nokkur hluti þessara íbúða nýtist ekki til annarrar búsetu en skammtímaútleigu.

Til samanburðar voru 3.255 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu í febrúar samkvæmt talningu Samtaka iðnaðarins.

Fleygurinn sem skammtímaleigan rekur milli framboðs og eftirspurnar á íbúðamarkaði höfuðborgarsvæðisins virðist því stór.

Fátt bendir til annars en að eftirspurn haldi áfram að aukast, sem ætti að öðru óbreyttu að stuðla að frekari verðhækkunum,“ segir í ritinu Fjármálastöðugleiki.

Aðflutningur fólks, sem þarf þak yfir höfuðið, var meiri á fyrri hluta þessa árs en á sama tíma í fyrra og bætist við náttúrulega mannfjölgun. Einnig hafa vextir á íbúðalánum lækkað á þessu ári, sem styður við eftirspurn.

Þrátt fyrir hið háa verð eykst veltan á fasteignamarkaðnum og er nú í heildina svipuð og árið 2007 að raunvirði.

„Haldist verðið hátt aukast líkur á að kerfisáhætta geti byggst upp, eftir því sem fleiri stækka við sig og fleiri fyrstu íbúðar kaupendur koma inn á markaðinn. Þeir kaupa fasteignir án þess að hafa notið verðhækkana síðustu ára og gætu því þurft að skuldsetja sig meira en þeir sem fyrir eru á markaðnum.

Á móti kemur að veðhlutföll húsnæðislána eru að jafnaði lág og skuldavöxtur heimila hefur verið hóflegur eftir langt tímabil skuldalækkunar. Skuldir heimila nema nú 77% af VLF (vergri landsframleiðslu) og hefur hlutfallið lækkað um 51 prósentustig frá því haustið 2008,“ segir í Fjármálastöðugleika.

Húsnæðisskuldir heimila hafa nú vaxið að raunvirði þrjá ársfjórðunga í röð, en aðrar skuldir þeirra dregist saman.

Fjármálakerfinu stafar einnig áhætta af íbúðamarkaði gegnum efnahag fyrirtækja sem eiga og leigja út íbúðir. Með stækkandi leigumarkaði fer stærri hluti viðskipta með íbúðir fram á vegum fyrirtækja.

Ef litið er til þinglýstra kaupsamninga er sú hlutdeild enn aðeins um 8% en hefur tvöfaldast frá árinu 2011.

„Þetta er þó vanmat, þar sem fasteignaviðskipti milli fyrirtækja fara oft þannig fram að keypt er félag sem á fasteignir, en ekki verða skipti á þinglýstum eiganda sjálfra fasteignanna. Miðsvæðis er hlutdeildin stærri og hefur tekið meiri breytingum frá 2011.

Félög í leigustarfsemi á höfuðborgarsvæðinu hafa samkvæmt þinglýstum kaupsamningum greitt hærra fermetraverð fyrir íbúðir en einstaklingar alla ársfjórðunga síðan haustið 2014. Munar þar að jafnaði 25 þ.kr. á fermetra á núverandi verðlagi. Svipaða sögu er að segja af öðrum lögaðilum, en margir þeirra stunda útleigu þótt atvinnugreinaflokkun gefi það ekki til kynna.

Sé litið til staðsetningar íbúðanna kemur í ljós að framangreindur verðmunur er aðallega miðsvæðis, þ.e. í póstnúmerum 101, 105 og 107. Þetta styður við þann grun að aukin hlutdeild leigusala á íbúðamarkaði hafi átt þátt í að ýta upp fasteignaverði á umliðnum árum. Munur á meðalfermetraverði milli íbúðakaupa til útleigu og til eigin nota gæti verið meiri en 25 þ.kr., þar sem margir einstaklingar stunda leigustarfsemi fyrir eigin reikning.

Vel þarf að fylgjast með þessari breytingu íbúðamarkaðarins. Örðugra getur verið að greina kerfisáhættu af húsnæði í eigu fyrirtækja en einstaklinga, þar sem veðtöku er oft öðruvísi háttað og samningar eru síður staðlaðir,“ segir í riti Seðlabankans.

Með því að einblína á hóflegan skuldavöxt heimila gæti leitt til vanmats á þeirri kerfisáhættu sem stafar af íbúðamarkaði. Skuldir byggingageirans við kerfislega mikilvæga banka (KMB) jukust um tæp 14% milli ára í júní sl. Hins vegar hafa útlán KMB til leigufélaga lítið aukist á undanförnum árum.

Leigufélög og önnur fasteignafélög nýta í auknum mæli aðrar fjármögnunarleiðir en hið hefðbundna bankakerfi og hafa sótt sér um 200 ma.kr. fjármögnun á síðustu 6 árum með útgáfu skuldabréfa. Áhætta tengd fasteignafélögum er þannig dreifðari um fjármálakerfið en áður.

Sjá nánar hér