Pistlar:

Í morgun var fjallað um verðtryggð lán bæði á Bylgjunni og Rás 2. Einnig fjalla Elsa Lára Arnardóttir og Gunnar Bragi Sveinsson, þingmenn Framsóknarflokksins, um leiðir til að draga úr vægi verðtryggingar í aðsendri grein sem birtist í Fréttablaðinu í dag. Enn á ný er fjallað um verðtryggð lán en þrátt fyrir mikla umræðu virðist lítið gerast í þeim málum en ef til vill breytist það á næstunni.

Verðtryggð lán hafa sína ókosti en þau hafa einnig kosti. Hið sama má segja um óverðtryggð lán. Sé lán í formi verðtryggingar þá greiðir lántakandi almennt mjög hægt inn á höfuðstól lána. Það þýðir að lántaki er að "leiga" pening í afar langan tíma, sem gerir það afar dýrt. Það svipar til þess að leiga íbúð og eignast aldrei neitt í hana.

Greiðslubyrði óverðtryggðra lána er aftur á móti hærri en hjá sambærilegum verðtryggðum lánum og ræður fólk því síður við slík lán. Aftur á móti er eignamyndunin miklu hraðari í slíku lánaformi, höfuðstóll láns lækkar hraðar og "leigukostnaðurinn" því minni.

Hægt er að sjá þetta í þessu Excel skjali þar sem að verðtryggð lán og óverðtryggð lán eru með sama vaxtakostnað í prósentum talið. Bæði lánin greiðast niður á 25 árum og nafnvextir eru 6,09%. Greiðslubyrði verðtryggða lánsins fyrsta árið er 622 þúsund krónur en er aftur á móti hjá óverðtryggða láninu rúmlega milljón krónur. Þar sem að greitt er hraðar inn á óverðtryggð lán þá styttist "leigutímabilið" (þ.e. höfuðstóll láns minnkar hraðar hjá óverðtryggða láninu) og vaxtakostnaður yfir tímabilið því minni. Það munar rúmlega 3 milljónum krónum á milli lánaforma í þessu dæmi. Verið er að greiða sömu vexti af báðum lánum en þar sem að óverðtryggða lánið er greitt hraðar niður þá er höfuðstóllinn yfir tímabil lánsins lægri og því er vaxtakostnaður lægri.

Excel skjal sem sýnir þessa þróun er hægt að nálgast hérna.

Það er einföld leið til að sameina helstu kosti verðtryggðra og óverðtryggðra lána og draga úr vægi verðtryggingar. Almennt þegar fjallað er um fjárfestingar þá er lögð áhersla á að fólk dreifi áhættu. Með sama hætti er hægt að setja fram lög um að húsnæðislán séu í það minnsta 30% óverðtryggð. Með því er dregið úr skammtímaáhrifum þess þegar að verðbólga hækkar og einnig er þannig hægt að tryggja að lántaki greiði hluta lánsins hratt niður (svo lengi sem lánstími sé ekki lengri en 25 ár). Sé einungis 30% lána óverðtryggð er lántaka gert grein fyrir því að 70% lánsins greiðist hægt niður. Sá hluti lánsins er að miklu leyti til leiguverð fyrir húsnæðið. Sé vilji til þess að greiða lánið hraðar niður þá þarf lántaki að taka á sig hærri greiðslubyrði, en með því styttist "leigutíminn" aftur á móti og heildarkostnaður "leigunnar" lækkar.

Þessi leið ætti að vera auðveld að útfæra. Íslandsbanki býður til dæmis nú þegar blandaðar leiðir í húsnæðislánum sem eru á svipuðum nótum.

Þetta myndi draga úr vægi verðtryggðra lána og einnig auka skilning fólks á kosti og ókosti beggja lánaforma. Auðvelt væri að búa til frumvarpið, það væri eitthvað á þessa leið: Húsnæðislán sem veitt eru til einstaklinga skulu vera í hið minnsta 30% óverðtryggð.

MWM

ps. Ég skrifaði skýrslu um verðtryggð lán fyrir hönd VR og Stofnunar um fjármálalæsi fyrir nokkrum árum síðan. Sú skýrslu stendur enn vel fyrir sínu og má nálgast hérna.