c

Pistlar:

13. apríl 2018 kl. 11:49

Már Wolfgang Mixa (marmixa.blog.is)

Frumvarp til laga um breytingu á lögum um vexti og verðtryggingu - Slæm hugmynd

Nýlega var lagt fram frumvarp um að húsnæðisliður yrði tekinn út sem hluti af vísitölu neysluverðs sem notað er almennt til að reikna uppfærslu á höfuðstól verðtryggðra fasteignalána. Ég leggst gegn þessu frumvarpi. Tel ég að verið sé með því að færa verðtryggð lán yfir í afleiðu sem tengist ekki nauðsynlega húsnæðisverði yfir ákveðinn tímabil. Ef einhver breyting eigi að eiga sér stað þá er hún sú að einungis eigi að miða verðtryggð lán við vísitölu húsnæðis. Ég hef sent nefndasvið Alþingis umsögn mína, sem sjá má að neðan.

Efni: Þingskjal 342 – 246. mál. Frumvarp til laga um breytingu á lögum um vexti og verðtryggingu

Lagt er til í frumvarpinu að verðtryggðum lánum verði breytt með þeim hætti að húsnæðisliður verði tekinn út úr vísitölunni sem höfuðstóll lána er bundinn við.

Mörg rök hníga að því að þetta sé slæm tillaga. Eitt af því sem gagnrýnt hefur verið varðandi verðtryggð lán til húsnæðiskaupa er að þau virka eins og afleiða. Verði frumvarpið samþykkt verður enn frekar hægt að gagnrýna verðtryggð lán á þeim forsendum. Ef eitthvað er þá ætti einungis húsnæðisliðurinn að vera inni í þeirri vísitölu sem höfuðstóll lána er bundinn við.

Afleiða við húsnæðiskaup

Einn af ókostum verðtryggðra húsnæðislána eins og þau eru útfærð á Íslandi í dag er sá að verið er að veita lán til kaupa á húsnæði en lánið fylgir almennu verðlagi. Mikið misvægi getur hins vegar verið á milli almenns verðlags og verðlags húsnæðis.

Með núverandi fyrirkomulagi verðtryggðra lána fær fólk lán fyrir húsi en greiðir til baka samkvæmt mælingum á almennum kostnaði við framfærslu. Til skemmri tíma (sá tími getur verið raunar töluvert langur) getur þróun almenns verðlags og húsnæðisverðs sveiflast með afar ólíkum hætti, sérstaklega í landi eins og Íslandi þar sem að gengi íslensku krónunnar getur magnað sveiflur almenns verðlags gífurlega.

Dæmi um þetta er fyrsti áratugur þessarar aldar. Margir sem tóku verðtryggð lán til húsnæðiskaupa í upphafi tíunda áratugarins fylgdust með, með bros á vör, þegar að virði húsnæðis þeirra jókst langt umfram almenna verðbólgu fram til ársins 2007, sem gerði það að verkum að mikil eignamyndun átti sér stað vegna þessa misvægis. Íslenska krónan var stöðugt sterk á „2007“ tímabilinu sem þýddi að innfluttar vörur lækkuðu mikið í verði, sem gerði það að verkum að neysluvísitalan hækkaði töluvert minna en húsnæðisverð. Eins og allir vita gekk þetta misvægi til baka og gott betur í kjölfar hrunsins. Íslenska krónan hrundi í virði og verð á innfluttum vörum hækkaði því gífurlega. Þeir einstaklingar og fjölskyldur sem höfðu fjárfest í húsnæði sáu verðtryggð lán sín rjúka upp á meðan að virði fasteignar þeirra féll á sama tíma.

Lækkun húsnæðisverðs, jafn slæm og hún var, hafði þó dempandi áhrif á neysluvísitöluna því að hún hækkaði minna en ella. Verðtryggðu lánin hefðu með öðrum orðum hækkað enn meira hefði húsnæðisliðurinn ekki verið hluti af vísitölunni. Hefði þetta ollið enn frekari búsefjum hjá íslenskum einstaklingum og fjölskyldum, og nógu slæmt var ástandið þó.

husnaedi visitala

Heimild: Þjóðskrá (vefur)

Einungis húsnæðisliður

Oft, þegar verið er að útskýra verðtryggingu, er tekið dæmi um að maður fái kind að láni og að ári liðnu borgi maður kindina til baka auk vaxta því kindin hefur á tímabilinu veitt ákveðna ávöxtun.

Með sama hætti liggur beint við að sú vísitala sem höfuðstóll húsnæðislána sé bundin við húsnæðislið.

Með slíku fyrirkomulagi ber lántaki mun takmarkaðri áhættu vegna verðsveiflna. Er það vegna þess að lánið hækkar (eða lækkar) í mjög svipuðum takti og undirliggjandi fasteign. Hefði slíkt fyrirkomulag verið við lýði árið 2008 þá hefði höfuðstóll verðtryggðra fasteigna lánað lækkað um tæplega 20% í kjölfar hrunsins, þegar íslensk heimili þurftu mest á því að halda. Leiðréttingin hefði gerst sjálfkrafa í gegnum vísitöluna því að höfuðstóll verðtryggðra lána hefði lækkað í sama takti og lækkun húsnæðisverðs. Hlutfallsleg eignarmyndun almennings í húsnæði sínu hefði því haldist að mestu leyti óbreytt.

Þessi leið dregur einnig úr líkum á því að hækkandi verð fasteigna leiði til enn frekari verðhækkana. Algengt var að fólki fyndist sem það væri að missa af einhverri lest þegar að fasteignaverð rauk upp á árunum 2004-2006, enda auðveld eignamyndun allsráðandi hjá þeim sem áttu fasteign. Þessi þróun ríkti raunar einnig á síðasta ári. Ef hlutfall eigin fjár í húsnæði breytist lítt við hækkandi húsnæðisverði þá minnkar hvatinn hjá fólki að „stökkva“ á fasteign í þeirri trú að það sé að missa af einhverri lest.  

Með ofangreindum rökum leggst ég því gegn því að frumvarpið nái fram að ganga.

Virðingarfyllst,

Már Wolfgang Mixa

Már Wolfgang Mixa

Már Wolfgang Mixa

Lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík.

Stýrði rannsóknum á fjárfestingum sparisjóðanna við gerð Skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um rannsókn á aðdraganda og örsökum erfiðleika og falls sparisjóðanna, 2013-2014.

Meðdómari í tveimur veigamiklum málum tengd fjármálahruni Íslands.

Einn af höfundum "Costco skýrslunnar" í samstarfi við Zenter rannsóknir.

Starfaði í 15 ár í íslenskum bönkum og sparisjóðum sem forstjóri, yfirmaður verðbréfasviðs, við lausafjárstýringu, eigin viðskipti (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), sjóðastýringu (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), eignastýringu, FX, miðlun verðbréfa, uppsetningu séreignalifeyrissparnaðar, uppsetningu millibankaviðskipta, uppsetningu erlendra verðbréfaviðskipta og greiningu á fjárfestingakostum.

PhD Business Administration - Háskólinn í Reykjavík 2016

MSc Fjármál fyrirtækja - Háskóli Íslands 2009

B.S.B.A. Finance - University of Arizona 1994

B.A. Philosophy - University of Arizona 1994

Löggiltur verðbréfamiðlari - USA 1996 og Ísland 2001

Greinasafn - http://www.slideshare.net/marmixa

Hægt er að skrá sig á póstlista með því að senda beiðni til marmixa@yahoo.com með "póstlisti" í Subject. 
 

Besta ráðgjöfin: "When there is a stock-market boom, and everyone is scrambling for common stocks, take all your common stocks and sell them. ... No doubt the stocks you sold will go higher. Pay no attention to this -- just wait for the (recession), which will come sooner or later. When this (recession) -- or panic -- becomes a national catastrophe ... buy back the stocks. No doubt the stocks will go still lower. Again pay no attention. Wait for the next boom. Continue to repeat this operation as long as you live, and you'll have the pleasure of dying rich." Fred Schwed, 1940

Meira