c

Pistlar:

25. maí 2018 kl. 8:52

Már Wolfgang Mixa (marmixa.blog.is)

Húrra fyrir verðtryggðum (leigu)lánum

Verðtryggð lán hafa kosti og galla. Kostirnir eru almennt vanmetnir meðal almennings á Íslandi. Ég er sjálfur mikill aðdáandi verðtryggðra lána að ákveðnu leyti. Þau veita fólki meiri möguleika á að „eiga“ húsnæði sem það hefði ekki ráð á ef einungis óverðtryggð lán væru í boði. Það er mikill galli að verðtryggð lán séu bundin neysluvísitölu en ekki húsnæðisvísitölu (sjá frekari eldri skrif mín að neðan) en þrátt fyrir það eru verðtryggð lán stór ástæða þess að hérlendis geta fleiri en í mörgum öðrum ríkjum átt sitt eigið húsnæði.

Leigulán

Í þessari grein fer ég yfir þau rök mín að skilgreina ætti verðtryggð lán sem leigulán, eða leigukostnað. Þetta er mikilvægt atriði til þess að skilningur myndist á kostum og göllum verðtryggðra lána. Ég miða í umræðunni við að verðtryggð lán séu jafngreiðslulán og að óverðtryggð lán séu með jöfnum afborgunum eins og flest slík lán eru uppsett (hægt er að gera það öðruvísi en þetta er venjan).

Almennt þegar fólk hugsar um lán þá gerir það ráð fyrir að jafnar reglulegar greiðslur fyrir lánum minnki höfuðstól lána í krónum (eða hvaða mynt sem er). Það er ekki raunin almennt með verðtryggð lán. Það er einföld skýring á þessu. Tökum dæmi um fjölskyldu sem tekur 40 ára verðtryggt lán. Miðað við verðbólguspár og núverandi vaxtastigi fer um það bil einungis samtals 15% í að greiða niður lánið fyrstu 10 ár lánstímans (hér er ég að tala um raunvirði lánsins). Stærstur hluti greiðslna á fyrstu árum verðtryggðra lána fer í að greiða vaxtakostnað.

Hér er rétt að staldra við og skilgreina vaxtakostnað. Þegar fólk tekur lán þá er það í raun að greiða leigukostnað af þeim hluta fasteignarinnar sem það á ekki. Með öðrum orðum, þó svo að maður sé skráður eigandi að fasteign þá á maður ekki þann hluta fasteignarinnar sem maður hefur tekið lán fyrir. Fjármálastofnun gæti leigt fólki þann hluta fasteignarinnar sem það á ekki en þess í stað lánar hún fólki peninga til að kaupa þann hluta eignarinnar og leigir síðan fólki óbeint þann hluta fasteignarinnar. Í stað þess að greiða leigu þá greiðir fólk vaxtagjöld.

Ef fólk greiðir niður slík lán hægt þá greiðir það lengur leigukostnað fyrir stærri hluta af fasteigninni en ella. Verðtryggð lán eru greidd miklu hægar niður sem þýðir að höfuðstóll slíkra lána breytist lítið samanborið við óverðtryggð lán. Því má segja að verðtryggð lán séu hjá stórum hluta fasteignaeigenda leigulán.

Fyrstu 10 árin

Ég hef margoft heyrt fólk kvarta undan því að það borgi og borgi af lánum og upphæðin breytist lítið og hækki jafnvel. Það er eðlilegt. Þar sem lítið sem ekkert er greitt af höfuðstól lána fyrstu 10 ár lánstímabilsins þá er upphæð afborganna miklu lægri. Þar sem að fólk hefur aðeins greitt upp að raunvirði í kringum 15% af láninu þá skuldar það enn 85% af upphaflegri lánsfjárhæð. Það er með öðrum orðum enn að leigja 85% þess hluta sem það fékk lánað fyrir.

Sé fólk aftur á móti með óverðtryggð lán þá greiðir það upp rúmlega 40% af raunvirði lánsins fyrstu 10 árin. Það leigir því ekki nema tæplega 60% af húsnæðinu sem það fékk lán fyrir eftir 10 ár. Greiðslubyrðin er aftur á móti miklu erfiðari fyrir þá einstaklinga fyrstu árin. Margir gætu hreinlega ekki ráðið við slíka greiðslubyrði. Miðað við verðtryggð lán með annars sömu forsendum þá er fólk með óverðtryggð lán með hátt í tvöfalt hærri greiðslubyrði fyrsta árið.

Að leigja eða eiga

Það gefur auga leið að fólk getur með verðtryggðum lánum átt stærra húsnæði vegna þess að greiðslubyrði slíkra lána er miklu lægri. Fórnarkostnaðurinn er að fólk er að greiða leigu í formi vaxtakostnaðar lengur fyrir þann hluta húsnæðisins sem það tók lán fyrir.

Fyrir marga er þetta einfalt val. Hægt er að eiga betra húsnæði en ella með verðtryggðum lánum en þau eru greidd hægt niður. Verðtryggð lán gerir mörgum það kleift að eiga betra húsnæði, eða í sumum tilvikum hreinlega að eiga húsnæði yfir höfuð. Sé vilji fyrir því að mynda hratt eignarhluta í húsnæði þá þarf að lifa í minna húsnæði í dágóðan tíma til að hægt sé að standa undir greiðslubyrðinni.

Þversögn í umræðu

Það felst mikil þversögn í því þegar stjórnmálamenn tala um að efla leigumarkaðinn en skammast út í verðtryggð lán á sama tíma. Með því að líta á vaxtakostnað sem leigugjald þá sést að verðtryggð lán eru ekki ósvipuð því að vera í leiguhúsnæði. Aðal munurinn er sá að í „eigin“ húsnæði getur leigusali til dæmis ekki hent þér út á góðum airbnb tímum eða vegna annarra ástæðna. Þú ræður yfir húsnæðinu, þrátt fyrir að þú sért hér um bil að leigja hluta þess með löngum verðtryggðum lánum.

Auk þess er fólk sem leigir ekki að eignast neitt í húsnæði sínu. Leigukostnaður er það eina sem það greiðir. Þetta er nánast hið sama og kostnaður verðtryggðra lána nema hvað það heitir leiga ef maður á ekki húsnæðið en vaxtakostnaður ef maður á það. Þó svo að eignarmyndun sé afar hæg fyrstu árin með verðtryggð lán þá er þó einhver eignarmyndun að eiga sér stað. Sé fólk í húsnæðinu lengur en 10 ár þá fer eignamyndun smám saman að verða hraðari.

Það er því með ólíkindum að verið sé að tala um að banna verðtryggð lán, sem veita fólki aukin tækifæri til að „eiga“ sitt eigið húsnæði og einskorða lán við óverðtryggð lán, sem þýðir að fólk á minni möguleika til þess að eignast þak yfir höfuðið.. Hvernig fólk getur talað um að banna verðtryggð lán en að virkja leigumarkað á sama tímapunkti er ótrúlegt. Allt tal um að virkja eigi leigumarkað, þar sem fólk er oft upp á náð, miskunn og duttlunga leigusala kominn á sama augnabliki og rætt er um að afnema verðtryggð lán er í besta falli þversögn.

Spurningin er í mörgum tilvikum; vilt þú eiga þitt „eigið“ húsnæði (en greiða „leigulán“ fyrir því) og vera þar kóngur eða drottning í ríki þínu eða vilt þú vera í leiguhúsnæði (og greiða leigu) þar sem þú ræður litlu sem engu? Ég myndi velja fyrsta kostinn og segi því húrra fyrir verðtryggðum lánum.

MWM

ps.

Ég fjallaði nýlega um forgangsröðun í kennslu á Íslandi. Birtist greinin í Fjarðarfréttum. Í skóla sonar míns er að gefa börnum i-Pad spjaldtölvur en á sama tíma er verið að skera niður kostnað varðandi kennslu, þar sem að vinnufriður á skólatíma hefur vart verið til staðar í mörg ár. Sonur minn var ósáttur og skilaði i-Pad sínum. 

https://www.fjardarfrettir.is/umraeda/1984-i-kennslu

Hér fjalla ég um galla þess að miða verðtryggð lán, sem eru flesta tengd húsnæðislánum, við neysluvísitöluna. Verið er að lána fyrir kaupum í fasteign, eðlilegt væri að vísitalan væri þá einnig miðuð við virði fasteigna en ekki til dæmis gengi íslensku krónunnar, sem hefur mikil áhrif á neysluvísitöluna.

https://www.mbl.is/vidskipti/pistlar/marmixa/2214685/

Már Wolfgang Mixa

Már Wolfgang Mixa

Lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík.

Stýrði rannsóknum á fjárfestingum sparisjóðanna við gerð Skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um rannsókn á aðdraganda og örsökum erfiðleika og falls sparisjóðanna, 2013-2014.

Meðdómari í tveimur veigamiklum málum tengd fjármálahruni Íslands.

Einn af höfundum "Costco skýrslunnar" í samstarfi við Zenter rannsóknir.

Starfaði í 15 ár í íslenskum bönkum og sparisjóðum sem forstjóri, yfirmaður verðbréfasviðs, við lausafjárstýringu, eigin viðskipti (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), sjóðastýringu (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), eignastýringu, FX, miðlun verðbréfa, uppsetningu séreignalifeyrissparnaðar, uppsetningu millibankaviðskipta, uppsetningu erlendra verðbréfaviðskipta og greiningu á fjárfestingakostum.

PhD Business Administration - Háskólinn í Reykjavík 2016

MSc Fjármál fyrirtækja - Háskóli Íslands 2009

B.S.B.A. Finance - University of Arizona 1994

B.A. Philosophy - University of Arizona 1994

Löggiltur verðbréfamiðlari - USA 1996 og Ísland 2001

Greinasafn - http://www.slideshare.net/marmixa

Hægt er að skrá sig á póstlista með því að senda beiðni til marmixa@yahoo.com með "póstlisti" í Subject. 
 

Besta ráðgjöfin: "When there is a stock-market boom, and everyone is scrambling for common stocks, take all your common stocks and sell them. ... No doubt the stocks you sold will go higher. Pay no attention to this -- just wait for the (recession), which will come sooner or later. When this (recession) -- or panic -- becomes a national catastrophe ... buy back the stocks. No doubt the stocks will go still lower. Again pay no attention. Wait for the next boom. Continue to repeat this operation as long as you live, and you'll have the pleasure of dying rich." Fred Schwed, 1940

Meira