Pistlar:

9. júní 2018 kl. 16:31

Már Wolfgang Mixa (marmixa.blog.is)

Á að lengja lánstíma húsnæðislána?

Fyrir nokkrum árum síðan lofaði ákveðinn stjórnmálaflokkur að afnema verðtryggingu. Óljóst var hverju slíkt átti að skila. Nefnd var sett á laggirnar og skrifaði hún langa skýrslu. Komst hún að þeirri niðurstöðu að stytta ætti hámarks lánstíma slíkra lána úr 40 ár í 25 ár.

Stytting á lánstíma leiðir til þess að lánið greiðist hraðar niður. Fólk eignast hraðar stærri hlut í húsnæði sínu. Þar sem að fólk myndar eign í húsnæði sínu hraðar þá minnkar heildarkostnaður vegna lánsins. Þetta er vissulega kostur, en þessu fylgir fórnarkostnaður.

Fórnir

Miðað við 3% raunvexti og núverandi verðbólgu væri mánaðarleg afborgun af 40 milljóna króna verðtryggðu láni með jafngreiðslum til 25 ára tæplega 50 þúsund krónum hærri en af sambærilegu 40 ára láni. Ástæðan er einföld, það er verið að greiða afborganir miklu hraðar niður með 25 ára láninu.

Fórnarkostnaðurinn er að fólk hefur síður efni á stærra húsnæði þegar lánstími lána er styttur. Fimm manna fjölskylda hefur til dæmis með styttingu lána hugsanlega færri kosti. Fjölskyldan gæti þurft að sætta sig við minna húsnæði á þeim árum þegar að það skiptir mestu máli að hafa sem mest rými. Hún gæti líka farið á leigumarkaðinn, því þar greiðir hún engar afborganir heldur einungis leigu (sem er einfaldlega önnur mynd af raunvöxtum lána). Í seinna tilfellinu er þó ekki lítil eignamyndun að eiga sér stað heldur einfaldlega engin eignamyndun.

Stytting lánstímans gerir það því það að verkum að fólk hefur síður kost á því að byggja sitt eigið þak yfir höfuðið. Mitt í allri umræðunni um að leysa húsnæðisvanda fólks er verið að tala um að stytta lánstíma lána sem gerir fólki enn erfiðra um vik að kaupa sitt eigið húsnæði. Það er lítið vit í því.

Markmið fólks

Fyrir marga er það ekkert keppikefli í sjálfu sér að eignast fljótt stærri hlut í húsnæði sínu. Dæmi um slíkt væru hjón í kringum sextugt sem væru að minnka við sig eftir að börnin fluttust að heiman og skulda aðeins í kringum 20% í húsnæði sínu. Margir aðilar í þeirri stöðu myndu frekar vilja að eyða peningunum í að njóta lífsins á meðan slíkt væri hægt í stað þess að greiða niður húsnæðið. Af hverju ætti að neyða slíku fólki að greiða niður lán sitt hraðar þegar það vill frekar „leigja“ hluta húsnæðis síns? Sé það á hreinu gagnvart slíkum lántökum að lítil sem engin eignamyndun sé að eiga sér stað og að það sé til dæmis í þessu dæmi nánast að leigja 20% af húsnæði sínu, hvað er að því?

Það má alveg koma með rök um að fólk með ákveðna eignarmyndun í húsnæði sínu þurfi ekki yfir höfuð að greiða afborganir af lánum sínum.

Húsnæðisvísitala

Séu verðtryggð lán tengd húsnæðisvísitölu, þannig að höfuðstólll húsnæðislána fylgi hér um bil virði húsnæðis fólks, þá liggur síður á að greiða niður lánin. Eigi efnahagskreppa sér stað og húsnæðisverð fellur almennt í virði þá fylgir höfuðstóll slíkra lána eftir í svipuðum hlutföllum. Í núverandi fyrirkomulagi þar sem að lán tengd húsnæði eru tengd neysluvísitölu þá getur höfuðstóll láns lækkað mikið á sama tíma og markaðsvirði húsnæðis hríðfalli. Það er raunar það sem gerðist árin 2008-2011.

Þörfin fyrir meiri eignarhluta í húsnæðinu minnkar með því að tengja lán við húsnæðisvísitölu. Því væri mögulegt að lengja lánstímann.

Nauðsynleg þekking á kostum og göllum lána

Í frumvarpi þar sem lagt var til að stytta leyfilegan lánstíma húsnæðislána kemur fram að: Fullyrða má að neytendur séu ekki nægilega meðvitaðir um þá áhættu sem verðtryggð jafngreiðslulán bera með sér. 

Sé fólk meðvitað um að með lengri lánum þá er eignarmyndun á verðtryggðum lánum nær engin (þau séu í reynd leigulán) en að sama skapi hefur það betri tækifæri til kaupa sína eigin eign, má það ekki þá gera slíkt? Ef ekki, hvað felur það í sér að vera fjárráða?

Samkvæmt ofangreindu þá á að leyfa lengri lánstíma húsnæðislána, ekki stytta hann.

MWM

Már Wolfgang Mixa

Már Wolfgang Mixa

Lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík.

Stýrði rannsóknum á fjárfestingum sparisjóðanna við gerð Skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um rannsókn á aðdraganda og örsökum erfiðleika og falls sparisjóðanna, 2013-2014.

Meðdómari í tveimur veigamiklum málum tengd fjármálahruni Íslands.

Einn af höfundum "Costco skýrslunnar" í samstarfi við Zenter rannsóknir.

Starfaði í 15 ár í íslenskum bönkum og sparisjóðum sem forstjóri, yfirmaður verðbréfasviðs, við lausafjárstýringu, eigin viðskipti (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), sjóðastýringu (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), eignastýringu, FX, miðlun verðbréfa, uppsetningu séreignalifeyrissparnaðar, uppsetningu millibankaviðskipta, uppsetningu erlendra verðbréfaviðskipta og greiningu á fjárfestingakostum.

PhD Business Administration - Háskólinn í Reykjavík 2016

MSc Fjármál fyrirtækja - Háskóli Íslands 2009

B.S.B.A. Finance - University of Arizona 1994

B.A. Philosophy - University of Arizona 1994

Löggiltur verðbréfamiðlari - USA 1996 og Ísland 2001

Greinasafn - http://www.slideshare.net/marmixa

Hægt er að skrá sig á póstlista með því að senda beiðni til marmixa@yahoo.com með "póstlisti" í Subject. 
 

Besta ráðgjöfin: "When there is a stock-market boom, and everyone is scrambling for common stocks, take all your common stocks and sell them. ... No doubt the stocks you sold will go higher. Pay no attention to this -- just wait for the (recession), which will come sooner or later. When this (recession) -- or panic -- becomes a national catastrophe ... buy back the stocks. No doubt the stocks will go still lower. Again pay no attention. Wait for the next boom. Continue to repeat this operation as long as you live, and you'll have the pleasure of dying rich." Fred Schwed, 1940

Meira