„Ef krónan veikist skyndilega gætu þeir sem eru með húsnæðislán í erlendri mynt farið að skulda í stað þess að eiga í húsnæði sínu.“ Þetta voru upphafsorð forsíðugreinar sem birtist í Blaðinu 4. maí árið 2007. Vísað var í greinina á forsíðunni, nánari umfjöllun var um hana á síðu 6 og síðan birtist grein þar sem ég varaði við ríkjandi „visku“ fjármála á hverjum tímapunkti.

Þó svo að þessi umfjöllun hafi verið afar áberandi í Blaðinu, sem var með í kringum 80% lestur samanborið við Fréttablaðið, þá vakti þetta litla athygli. Helst heyrði ég að fólki þætti ég vera svartsýn manneskja. Í framhaldi af hruninu spurðu margir, meðal annars fjölmiðlamenn, af hverju engin(n) hefði varað við slíkum lánum. Kannski las enginn þeirra Blaðið.

Í umfjöllun Þórðar Snæs Júlíussonar á síðu 6. kemur fram sú skoðun mín í tengslum við erlend lán að „…töluverða áhættu [vera] fólgna í því að vera með húsnæðislán í erlendum myntum, enda engar tryggingar fyrir áframhaldandi styrk krónunnar. Í dag er dollarinn 64 krónur. Ef hann færi aftur í 80 krónur líkt og hann gerði tímabundið fyrir um ári þá myndi það þýða 25 prósenta aukningu á höfuðstól láns í erlendri mynt.“ Þetta fannst flestum vera nær óhugsandi aðstæður þegar að greinin var birt. 18 mánuðum síðar kostaði hver dollari 140 krónur.

Að vara við „hruni“ er ekki góð skemmtun.

Nú er verið að sá svipaðar „óhugsandi“ aðstæður. Nýjar áætlanir ríkisstjórnarinnar miða að því að vísitala verðtryggðra lána séu einungis miðaðar við neysluvísitöluna, án húsæðisliðar. Með því eykst vægi íslensku krónunnar gagnvart erlendum myntum í útreikningi höfuðstól lána. Íslensk stjórnvöld eru með öðrum orðum að taka þátt í því að setja upp aðstæður sem svipa til þeirra sem ríktu árið 2007, í stað þess að miða við húsnæðisvísitöluna. Ef íslenska krónan hrynur, sem myndi gerast ef ferðamannastraumurinn dragist saman, þá munu skuldir heimilanna aukast enn meira en áður á sama tíma og húsnæðisverð félli.

Margir spurðu í framhaldi af hruninu hver bæri ábyrgðina; fátt var um svör. Ég spyr nú, hver mun bera ábyrgðina á því ef íslenska krónan veiktist mikið samhliða lækkandi húsnæðisverði.

Þrátt fyrir þá litlu skemmtun sem felst í að vara við hruni, þá ætla ég að gera slíkt aftur. Líklegt er að allir hafi gleymt þessi viðvörunarorð þegar að „hrunið“ á sér stað. Engu að síður er vert að hafa slikt á prenti. Ég endurrita því grein mína sem birtist í Blaðinu árið 2007 hér að neðan og bæti svo við frekari viðvörun. Viðbótin byggir að stórum hluta á umsögn mína á frumvarpi þar sem að þessi galna hugmynd kom fram árið 2018.

Verðbréf í kastljósinu (2019 útgáfa)

Verðbréf sem mest er fjallað um í samfélaginu eru oftast þau sem hafa veitt bestu ávöxtun síðustu mánuði og ár. Það merkilega við slíkar umræður er að þegar þær ná hámarki er það oftar en ekki merki um að hámarkið í gengi þeirra sé í þann mund að nást. Mörgum er sjálfsagt enn minnisstætt þegar Kastljós fékk í upphafi ársins 2000 sérfræðinga til sín vikulega til að velta fyrir sér bestu kaupunum á markaði hverju sinni. Umræðan í þjóðfélaginu snerist um verðbréf og skjótfenginn gróða. deCODE genetics og OZ voru meðal félaga sem fjallað var mest um. Fyrra félagið hefur enn ekki sýnt hagnað og hitt er fyrir löngu gjaldþrota.

Auglýsingar

Jafnan er samhengi á milli þess hvað mest er fjallað um hverju sinni og hverskonar verðbréfaafurðir eru auglýstar á því tímabili. Það er staðreynd að í verðbréfageiranum er það ávöxtun síðustu mánaða sem selur best og því einblína flestar auglýsingar á þær afurðir sem veitt hafa bestu ávöxtun síðustu 6 til 12 mánuði, þrátt fyrir að í raun og veru sé velgengni fortíðarinnar ekki alltaf besti mælikvarðinn á framtíðarávöxtun. I því ljósi er vert að veita því athygli hvað er mest auglýst á fjármálamarkaði í dag. Erlend lán (aðallega húsnæðislán)

Rétt er að gera örlítinn formála á þessu. Hér er ekki um almenn verðbréf að ræða en engu að síður fjármálaafurð. Kannanir gerðar um aldamótin gáfu sterklega til kynna að flestir teldu hlutabréf vera bestu langtímaávöxtunina. Enda var það svo að flestir á Islandi sem tóku þátt í reglubundnum sparnaði, til að mynda séreignarlífeyri, settu mestan pening sinn í hlutabréf. Ekki liðu meira en tvö ár áður en viðhorf til hlutabréfa höfðu snúist nánast um 180 gráður. Það voru jafnvel dæmi um að fólk flytti fjármagn sitt úr hlutabréfum, þegar þau voru miklu verðminni en áður, yfir í tryggari fjárfestingarkosti en þó ekki nauðsynlega betri kosti. Þetta mótaðist að stórum hluta af því að margir höfðu um nokkurt skeið ávaxtað sitt pund vel í hlutabréfum og fleiri vildu taka þátt í leiknum, oft með vanmat á áhættutengdum hlutabréfafjárfestingum.

Erlendar skuldir aukist mikið

Mér finnst óþægilega lík þróun vera farin að myndast varðandi húsnæðislán í erlendum myntum. I fjöldamörg ár hafa sumir hagnast gríðarlega á því að skuldsetja sig í erlendri mynt. Þetta tímabil hefur nú varað það lengi að varnaðarorð um gengisáhættu eru farin að verða sífellt veikari. Bæði eru þeir sem hafa haldið aftur af fólki orðnir þreyttir á því að sjá ráðgjöf sína skila litlu og þeir sem hafa hlustað á varnaðarorð eru farnir að efast um réttmæti þeirra, erlendar lántökur hafa jú verið hagstæð í samfelld 5 ár. Það að erlendar skuldir heimila hafa aukist um rúmlega 150 prósent síðustu 12 mánuði er vísbending um að margir hafi ákveðið að tími sé kominn til að taka þátt í þessum leik. Nýlega sá ég sjónvarpsauglýsingu þar sem verið var að bjóða upp á erlend lán til íbúðakaupa. Hjá sumum eru aðstæður þannig að slík lán, jafnvel með gengisáhættu, eru ekki óskynsamleg vegna þess að ef vel gengur getur ávinningur orðið talsverður. Það er aftur á móti forvitnilegt að vita hvernig afstaða fólks i raun verður ef íslenska krónan veikist skyndilega mikið, sem eykur höfuðstól lánanna.

Íslenska krónan veikist

Tökum sem dæmi hjón sem kaupa 20 milljóna króna hús og taka 90 prásenta lán, fjármagnað í erlendri mynt. Eigið fé fólksins í húsinu eru 2 milljónir. Nú gerist hið óvænta að aðeins 12 mánuðum eftir að lánið var tekið hefur íslenska krónan veikst um 20 prósent og höfuðstóll lánsins hækkað samsvarandi mikið. Þetta gæti virst vera óhugsandi en ætti þó ekki nauðsynlega að koma á óvart; veiking krónunnar sem átti sér stað á tímabilinu 2000 til 2001 var t.d. meiri en þetta. f stað þess að eiga 2 milljónir í húsnæðinu þá skulda þau svipaða upphæð 12 mánuðum síðar. í slíkri aðstöðu er líklegt að margir, burtséð frá skynsemi slíkra ákvarðana, umbreyti erlendum lánum sínum í íslensk lán til að forða sér frá enn frekari skuldasöfnun. Viðhorfið gagnvart áhættutengdum erlendum lántökum gæti umbylst með svipuðum hætti og átti sér stað varðandi hlutabréf fyrir nokkrum árum. Slík viðhorfsbreyting getur í raun stigmagnað áhrifin því ef fólk fer að greiða upp erlend lán veikist íslenska krónan enn frekar.

Húsnæðislán (viðbót 2019)

Í nýlegum Lífskjarasamningum er lagt til að verðtryggðum lánum verði breytt með þeim hætti að húsnæðisliður verði tekinn út úr vísitölunni sem höfuðstóll lána er bundinn við.

Mörg rök hníga að því að þetta sé slæm tillaga. Eitt af því sem gagnrýnt hefur verið varðandi verðtryggð lán til húsnæðiskaupa er að þau virka eins og afleiða. Verði Lífskjarasamningurinn samþykktur með því að miða einungis við neysluvísitöluna án húsnæðisliðar verður enn frekar hægt að gagnrýna verðtryggð lán á þeim forsendum. Ef eitthvað er þá ætti einungis húsnæðisliðurinn að vera inni í þeirri vísitölu sem höfuðstóll lána er bundinn við.

Afleiða við húsnæðiskaup

Einn af ókostum verðtryggðra húsnæðislána eins og þau eru útfærð á Íslandi í dag er sá að verið er að veita lán til kaupa á húsnæði en lánið fylgir almennu verðlagi. Mikið misvægi getur hins vegar verið á milli almenns verðlags og verðlags húsnæðis.

Með núverandi fyrirkomulagi verðtryggðra lána fær fólk lán fyrir húsi en greiðir til baka samkvæmt mælingum á almennum kostnaði við framfærslu. Til skemmri tíma (sá tími getur verið raunar töluvert langur) getur þróun almenns verðlags og húsnæðisverðs sveiflast með afar ólíkum hætti, sérstaklega í landi eins og Íslandi þar sem að gengi íslensku krónunnar getur magnað sveiflur almenns verðlags gífurlega.

Dæmi um þetta er fyrsti áratugur þessarar aldar. Margir sem tóku verðtryggð lán til húsnæðiskaupa í upphafi tíunda áratugarins fylgdust með, með bros á vör, þegar að virði húsnæðis þeirra jókst langt umfram almenna verðbólgu fram til ársins 2007, sem gerði það að verkum að mikil eignamyndun átti sér stað vegna þessa misvægis. Íslenska krónan var stöðugt sterk á „2007“ tímabilinu sem þýddi að innfluttar vörur lækkuðu mikið í verði, sem gerði það að verkum að neysluvísitalan hækkaði töluvert minna en húsnæðisverð. Eins og allir vita gekk þetta misvægi til baka og gott betur í kjölfar hrunsins. Íslenska krónan hrundi í virði og verð á innfluttum vörum hækkaði því gífurlega. Þeir einstaklingar og fjölskyldur sem höfðu fjárfest í húsnæði sáu verðtryggð lán sín rjúka upp á meðan að virði fasteignar þeirra féll á sama tíma.

Lækkun húsnæðisverðs, jafn slæm og hún var, hafði þó dempandi áhrif á neysluvísitöluna því að hún hækkaði minna en ella. Verðtryggðu lánin hefðu með öðrum orðum hækkað enn meira hefði húsnæðisliðurinn ekki verið hluti af vísitölunni. Hefði þetta ollið enn frekari búsefjum hjá íslenskum einstaklingum og fjölskyldum, og nógu slæmt var ástandið þó.

Einungis húsnæðisliður

Oft, þegar verið er að útskýra verðtryggingu, er tekið dæmi um að maður fái kind að láni og að ári liðnu borgi maður kindina til baka auk vaxta því kindin hefur á tímabilinu veitt ákveðna ávöxtun. Með sama hætti liggur beint við að sú vísitala sem höfuðstóll húsnæðislána sé bundin við húsnæðislið.

Með slíku fyrirkomulagi ber lántaki mun takmarkaðri áhættu vegna verðsveiflna. Er það vegna þess að lánið hækkar (eða lækkar) í mjög svipuðum takti og undirliggjandi fasteign. Hefði slíkt fyrirkomulag verið við lýði árið 2008 þá hefði höfuðstóll verðtryggðra fasteigna lána lækkað um tæplega 20% í kjölfar hrunsins, þegar íslensk heimili þurftu mest á því að halda. Leiðréttingin hefði gerst sjálfkrafa í gegnum vísitöluna því að höfuðstóll verðtryggðra lána hefði lækkað í sama takti og lækkun húsnæðisverðs. Hlutfallsleg eignarmyndun almennings í húsnæði sínu hefði því haldist að mestu leyti óbreytt.

Þessi leið dregur einnig úr líkum á því að hækkandi verð fasteigna leiði til enn frekari verðhækkana. Algengt var að fólki fyndist sem það væri að missa af einhverri lest þegar að fasteignaverð rauk upp á árunum 2004-2006, enda auðveld eignamyndun allsráðandi hjá þeim sem áttu fasteign. Þessi þróun ríkti raunar einnig á síðasta ári. Ef hlutfall eigin fjár í húsnæði breytist lítt við hækkandi húsnæðisverði þá minnkar hvatinn hjá fólki að „stökkva“ á fasteign í þeirri trú að það sé að missa af einhverri lest.  

Hvað skal gera?

Því miður hef ég ekki áreiðanlega kristalskúlu á borði mínu. Margir virtir sérfræðingar hafa spáð fyrir um veikingu krónunnar lengi vel án þess að slíkt hafi gengið eftir. Þó að slíkir spádómar hafi ekki ræst hingað til er ekki þar með sagt að þeir rætist ekki í framtíðinni. Reyndar gerist það oft að loksins þegar þeir rætast þá gerist það með meiri hvelli en flesta grunar. Því er rétt að minna á söguna um strákinn sem stöðugt kallaði úlfur, úlfur. Úlfurinn kemur að lokum og þá er ekki gott að vera með þeim seinustu í röðinni.

MWM

ps. Sá Dúndurfréttir um helgina flytja The Wall í Hörpunni. Var ekki viss hvort ég hefði gaman af því að heyra verkið flutt af öðrum listamönnum. Slíkar vangaveltur voru ekki langlífar hjá mér. Þetta var ótrúlega flott og metnaðarfull uppsetning hjá þeim. Minnist þess ekki að hafa heyrt jafn góð hljómgæði á tónleikum.