c

Pistlar:

16. maí 2019 kl. 8:01

Már Wolfgang Mixa (marmixa.blog.is)

Samanburður á kjör húsnæðislána - herborg.is

Ég hef veitt mörgum ráðgjöf varðandi húsnæðislán síðustu 20 ár. Slík ráðgjöf hefur aðallega snúist í kringum tvo þætti. Hér skauta ég framhjá því að ég mælti eindregið á móti erlendum lánum í aðdraganda hrunsins 2008.

Fyrsti þátturinn er hvort að taka eigi verðtryggt eða óverðtryggt lán, eða hugsanlega blöndu af slíkum lánum. Almennt hef ég mælt með því að ungt fólk taki óverðtryggð lán, annaðhvort að öllu leiti eða að hluta til í það minnsta, þannig að eignarmyndun eigi sér hraðar stað. Fyrir eldri einstaklinga er oft betra að taka verðtryggð lán en slíkir einstaklingar hafa oft myndað töluverða eign í húsnæði sínu og liggur því síður á að mynda frekari eignarhluta.

Síðari þátturinn snýst um hjá hvaða lánastofnunum eigi að taka lán hjá. Þar gegna tvær stærðir veigamiklu hlutverki. Sú fyrsta, og afar augljós stærð, er vaxtakjör. Sú síðari er hvort að lánastofnanir krefjist uppgreiðslugjalds á lánum. 

Það er eiginlega með ólíkindum hversu mikill munur er, og hefur verið, á vaxtakjörum húsnæðislána á Íslandi. Almennt hef ég mælt með því að fólk athugi það hvort að það geti fengið lán hjá lífeyrissjóði sínum. Oftast hef ég nefnt Lífeyrissjóð Verzlunarmanna (LIVE) og LSR í þeim efnum.

Uppgreiðslugjald getur skipt miklu máli. Hef ég aðallega mælt með því að fólk sem hefur tekið verðtryggð lán athugi slíkt, þannig að það geti greitt inná lánin til að hraða eignamynduninni. Sé ekkert uppgreiðslugjald getur fólk með verðtryggð lán greitt lánin hraðar upp og jafnvel lækkað höfuðstólinn hraðar en ef það væri með óverðtryggð lán. Þetta á sérstaklega við einstaklinga sem hafa óreglulegar tekjur.

Vandamál - sem nú er leyst

Eitt vandamál við þessa ráðgjöf hefur verið að oft hefur fólk þurft að leggja á sig mikla vinnu við að bera saman þessa valmöguleika. Það vandamál er hins vegar ekki lengur til staðar. Vefsíðan herborg.is dregur saman með einföldum hætti þessi ofangreindu atriði. Á forsíðu vefsíðunnar er auðvelt að bera þessi atriði saman. Með því að ýta á örvar fyrir hverja tegund lána, verðtryggð eða óverðtryggð lán með föstum eða breytilegum vöxtum, er með einföldum hætti hægt að bera saman bestu lánakjörin sem finnast á markaði.

Almennt mæli ég með því að fólk taki breytilega vexti þegar kemur að verðtryggðum lánum með jafngreiðslum. Sveiflur á raunvöxtum eru minni en sveiflur nafnvaxta og tel ég gjaldið fyrir stöðugleikan vera almennt of hátt fyrir slíka tryggingu. Þar kemur til dæmis í ljós að Frjálsi býður í dag bestu lánakjörin, en LIVE er með hér um bil sömu kjörin. Fyrir nýja lántakendur býður LSR nú lán með 2,5% raunvöxtum sem breytast samkvæmt viðmiðunum sem eru ógegnsæ (þetta á ekki við um lán tekin hjá sjóðnum fram að 15.1 á þessu ári, en þau bera í dag 2,27% raunvexti). Ég myndi því frekar mæla með lánum hjá nokkrum öðrum sjóðum í dag ef fólk hefur kost á því.

Þegar kemur að óverðtryggðum lánum þá mæli ég almennt með því að taka lán með föstum vöxtum og jöfnum afborgunum. Vextir slíkra lána geta sveiflast miklu meira í takti við verðbólgu og álag sem lánastofnanir taka er samt minna samanborið við verðtryggðu lánin. Þó svo að slíkir vextir séu almennt einungis negldir niður í 3 eða 5 ár þá myndar lántaki á því tímabili hraðari eignarmyndun á húsnæði sínu með hærri greiðslubyrði. Í dag er LIVE með bestu kjörin á markaði og Frjálsi þau næst bestu. Almenni er með þriðju bestu kjörin og auk þess með fjórðu bestu kjörin hvað verðtryggðu lánin varðar.

Allir þessir sjóðir bjóða uppgreiðslu á lánum án kostnaðar. Birta býður einnig uppá góð kjör en sjóðurinn rukkar hins vegar 1% uppgreiðslugjald.

Athyglisvert er að bankarnir bjóða sjaldnast uppá góð vaxtakjör og eru þeir allir með 1% uppgreiðslugjald.

Útreikningur

Stofnandi síðunnar, Björn Brynjúlfur Björnsson (sem ég þekki vel að merkja ekki), bendir fólki á að fara í reiknivélar lánastofnanna til að reikna sér til um kostnað lána. Sjálfur hef ég nýtt þetta Excel skjal bæði í kennslu og í tengslum við ráðgjöf á húsnæðislánum. Efst í skjalinu er hægt að setja inn breytur og sést þá kostnaður afborgana, vaxtagreiðslna og eftirstöðvna. Þetta er sýnt á ársgrundvelli til hliðar og síðan hversu mikið greiðslurnar eru hér um bil hvern mánuð hægra megin. Samtals greiðslur sýna einnig heildargreiðslubyrðina á ári. Hún er hærri á verðtryggðum lánum því slík lán eru greidd mikið hægar niður, sem þýðir að veginn lánstími þeirra er lengri þó svo að vaxtakjörin í skjalinu séu þau sömu. Rétt er að benda á að verðbólguvæntingar eru viðmið Seðlabankans um verðbólgu en raunvextir í skjalinu eru hærri en raunvextir flesta lánastofnanna í dag. Hvað verðtryggð lán varðar þá ætti að vera nóg að slá inn nýja tölu fyrir raunvexti en hjá óverðtryggðum vöxtum er hægt að slá inn beint nafnvaxtatöluna eða auka raunvexti þangað til að sú tala stemmir við þau vaxtakjör sem miðað er við.

MWM

Már Wolfgang Mixa

Már Wolfgang Mixa

Lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík.

Stýrði rannsóknum á fjárfestingum sparisjóðanna við gerð Skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um rannsókn á aðdraganda og örsökum erfiðleika og falls sparisjóðanna, 2013-2014.

Meðdómari í tveimur veigamiklum málum tengd fjármálahruni Íslands.

Einn af höfundum "Costco skýrslunnar" í samstarfi við Zenter rannsóknir.

Starfaði í 15 ár í íslenskum bönkum og sparisjóðum sem forstjóri, yfirmaður verðbréfasviðs, við lausafjárstýringu, eigin viðskipti (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), sjóðastýringu (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), eignastýringu, FX, miðlun verðbréfa, uppsetningu séreignalifeyrissparnaðar, uppsetningu millibankaviðskipta, uppsetningu erlendra verðbréfaviðskipta og greiningu á fjárfestingakostum.

PhD Business Administration - Háskólinn í Reykjavík 2016

MSc Fjármál fyrirtækja - Háskóli Íslands 2009

B.S.B.A. Finance - University of Arizona 1994

B.A. Philosophy - University of Arizona 1994

Löggiltur verðbréfamiðlari - USA 1996 og Ísland 2001

Greinasafn - http://www.slideshare.net/marmixa

<a href="https://www.researchgate.net/profile/Mar_Mixa">Mar Wolfgang Mixa on ResearchGate</a>

Besta ráðgjöfin: "When there is a stock-market boom, and everyone is scrambling for common stocks, take all your common stocks and sell them. ... No doubt the stocks you sold will go higher. Pay no attention to this -- just wait for the (recession), which will come sooner or later. When this (recession) -- or panic -- becomes a national catastrophe ... buy back the stocks. No doubt the stocks will go still lower. Again pay no attention. Wait for the next boom. Continue to repeat this operation as long as you live, and you'll have the pleasure of dying rich." Fred Schwed, 1940

Meira