Pistlar:

Mikið hefur verið fjallað um nauðsyn þess að afnema verðtryggingu á lánum hérlendis. Ýmis rök, flest góð, hafa verið nefnd í því sambandi. Meðal þeirra er að verðtryggð lán séu að mestu leyti ónæm fyrir stýrivöxtum Seðlabanka Íslands. Slíkt gerir það að verkum að þau virka illa við að slá á þenslu þegar vextir hækka og hafa takmörkuð áhrif við að auka hagvöxt þegar að stýrivextir eru lækkaðir. Einnig þróast verðtryggð lán ekki nauðsynlega með þeim hætti að þau hækki í takti við virði húsnæðis. Þetta á sérstaklega við um Ísland með fljótandi gjaldmiðil. Árin 2001-2007 styrktist íslenska krónan jafnt og þétt sem hélt aftur af undirliggjandi verðbólgu. Árið 2008 snérist sú þróun í öndverðu sína þegar að bandarískur dollar sem kostaði 60 íslenskar krónur í árslok 2007 kostaði í október orðið 150 krónur á einum tímapunkti, með tilheyrandi verðbólgu sem féll á verðtryggð lán af miklum þunga. Eignarhlutur margra í húsnæði sínu þurrkaðist út og gott betur.

Afleit rök þess að afnema eigi verðtryggð lán er að fólk eignist aldrei neitt í húsnæði sínu þrátt fyrir að það borgi stöðugt af lánum sínum. Ég þekki dæmi um einstakling sem kvartaði sáran yfir því að hann hefði borgað stöðugt vexti og afborganir af 12 milljóna króna láni sem tekið var árið 1994. Rúmlega 10 árum síðar stóð það lán enn í 12 milljónum króna; það stóð með öðrum orðum í stað. Þegar ég spurði hann hvert kaupvirðið hafi verið kom í ljós að það hefði verið tæplega 20 milljón krónur. Lánshlutfallið var því um það bil 60%. Virði húsnæðisins var hins vegar á þeim tímapunkti um það bil 60 milljón krónur. Eftirstöðvar lánsins voru því einungis um 20% af virði húsnæðisins.*

Óverðtryggð lán eini kosturinn? 

Þrátt fyrir að mörg góð rök séu til staðar um að afnema eigi verðtryggingu varðandi lánveitingar þá virðist sú skoðun vera ríkjandi að óverðtryggð lán vera eini valkosturinn í stöðunni. Óverðtryggð lán bera aftur á móti (almennt) afar háa greiðslubyrði í upphafi lántímabils. Hægt er að gera slík lán að jafngreiðslulánum en þá er munurinn á þeim og verðtryggðum lánum orðinn hart nær enginn. Verði óverðtryggð lán einungis í boði þá er viðbúið að fólk ráði ekki við greiðslubyrðina sem fylgir þeim fyrstu árin. Lántaka myndi dragast saman með tilheyrandi lækkunum í fasteignaverði, hugsanlega á versta tíma fyrir íslenskt atvinnulíf. Óverðtryggð lán eru auk þess langt frá því að vera ónæm fyrir sveiflum íslensku krónunnar. Veikist krónan hækkar verðbólga og vaxtastig fylgir almennt verðbólgu. Vaxtakostnaður heimila hækkar á versta tíma fyrir íslenskt þjóðfélag þegar að íslenska krónan veikist en lækkar þegar að hún styrkjist. Rétt eins og með verðtryggðu lánin þá er það innbyggt í óverðtryggð lán að greiðslubyrði þeirra minnkar og eykst í öfugu hlutfalli við eðlilega peningastjórnun. Raunvextir óverðtryggðra lána ættu auk þess almennt að vera hærri en verðtryggðra lána.

"Verð" verðtryggingar 

Í nýlegum pistli sem Ólafur Þ. Stephensen skrifar í Fréttablaðinu, Er afnám verðtryggingar næst á dagskrá? Órökrétt framhald, skrifar hann "...að verðtryggingin er verðið sem við greiðum fyrir veikan og óstöðugan gjaldmiðil. Án hennar virkar peningakerfið ekki. Við losnum aldrei við verðtrygginguna nema skipta um gjaldmiðil - en ríkisstjórnin vill skella í lás dyrunum að eina möguleika Íslands á nýrri mynt."

Hér er ekki verið að taka afstöðu til upptöku nýs gjaldmiðils (eða beintengingu krónu) en það er kristaltært, eins og ég hef áður bent á, að væru húsnæðisvísitölulán í stað verðtryggðra eða óverðtryggðra lána almennt við lýði á Íslandi þá væri möguleikinn til upptöku annarrar myntar töluvert auðveldari. Þó svo að byggingarvísitala húsnæðis sé næm fyrir gengi íslensku krónunnar þá hefur hún ekki nauðsynlega áhrif til skemmri tíma. Árin 2001-2007 lækkaði byggingarkostnaður stöðugt samhliða styrkingu krónunnar, sem gerði það að verkum að innflutt hráefni vegna byggingaframkvæmda urðu stöðugt ódýrari í krónum talið, en fasteignaverð hækkaði á sama tíma langt umfram verðbólgu. Þegar að íslenska krónan veiktist hækkaði byggingarkostnaður gífurlega á sama tíma og fasteignaverð lækkaði umtalsvert mikið.

Peningakerfið myndi líka virka betur í umhverfi þar sem að húsnæðisvísitala væri við lýði. Í verðtryggðu umhverfi hafa stýrivextir takmörkuð áhrif. Hækkandi stýrivextir árin 2002-2007 í umhverfi fljótandi gjaldmiðils styrktu íslensku krónuna sem dró úr verðbólgu og slógu því lítt á verðbólguna, sem þó var undirliggjandi. Hefðu óverðtryggð lán verið við lýði hefðu stýrivaxtahækkanirnar aukið vaxtabyrði fólks það mikið (hún hefði um það bil tvöfaldast) að margir hefðu vart ráðið við hana þrátt fyrir ábyrga lántöku í upphafi.

Ofþensla í þjóðfélögum birtist oftast í formi hækkandi fasteignaverðs. Ef fasteignir fara að hækka óeðlilega mikið í virði, sérstaklega ef sú hækkun væri langt umfram almennri verðbólgu, þá fer höfuðstóll fólks vegna fasteignalána að hækka tilfinnanlega. Slíkt í sjálfu sér kæmi til með að draga úr ofþenslu en einnig myndu stýrivaxtahækkanir í slíku umhverfi virka betur. Sama á við ef samdráttur á sér stað; fasteignaverð lækkar en á sama tíma lækkar höfuðstóll heimila og greiðslubyrðin minnkar, sem eykur á ný svigrúm heimila til fjárfestinga og neyslu. Samhliða því virkar stýrivaxtastefna Seðlabankans betur því búið er að tengja hana betur við hagvöxt landsins en einnig aftengja að stórum hluta gengisbreytingar samhliða breyttum stýrivöxtum við húsnæðislán heimilanna.

Því er hægt að afnema verðtryggingu íslenskra húsnæðislána. Það þarf ekki að valda stórkostlegum skaða til skemmri tíma varðandi efnahagsvöxt, lækkun á virði fasteigna eða auka greiðslubyrði fólks. Húsnæðisvísitölulán er einföld lausn við þann vanda.

MWM

* Þetta er töluverð einföldun sem ég fjalla um í næsta pistli.

Það var viðtal við mig í síðustu viku í Speglinum á RÚV varðandi húsnæðisvísitöluna. Hægt er að nálgast upptöku af viðtalinu hérna:  http://www.ruv.is/frett/er-husnaedisvisitala-lausnin