Milljón fermetra fasteignafélög skráð í Kauphöllinni

Þrjú fasteignafélög bera höfuð og herðar yfir önnur félög þeirrar tegundar hérlendis. Skiptir þá engu hvaða mælikvarðar eru lagðir á þann samanburð, fermetrafjöldi, verðmæti fjárfestingaeigna eða velta. Félögin Reitir, Eik og Reginn nefnast þessi félög og áður en langt um líður munu þau öll vera skráð í Kauphöll Íslands. Enn sem komið er hefur Reginn aðeins verið skráð á markað og hefur raunar verið þar allt frá árinu 2012 en í apríl er stefnt að skráningu hinna tveggja.

Erfitt getur reynst að bera saman félögin og ýmsar ástæður eru þess valdandi. Í fyrsta lagi hafa félögin tekið nokkuð miklum breytingum á síðustu mánuðum og árum, bæði vegna sameininga, uppkaupa á fasteignasöfnum, m.a. nú í janúar þegar Reginn keypti umfangsmikið fasteignasafn en stærð þess nam rúmum 60.000 fermetrum og þá einnig vegna hlutafjáraukningar sem ráðist hefur verið í. Í öðru lagi eru fjárfestingaeignir félaganna mjög misjafnar að eðli, stærð og staðsetningu. Þá má einnig nefna að bókfært virði fjárfestingaeigna, sem er meginuppistaða efnahagsreiknings félaganna, er bundin mjög huglægu mati. Þannig sést að um síðustu áramót var hið bókfærða virði, skoðað út frá fermetraverði félaganna, mjög mismunandi. Meðalfermetraverðið hjá Eik nam 227.800 krónum en hjá Reitum var hið bókfærða virði 246.400 krónur. Þar spilar að sjálfsögðu inn í, eins og áður sagði, að eðli og gæði fasteignanna er mismunandi, en hið huglæga mat skiptir þó eftir sem áður mjög sköpum.

Nú þegar hyllir undir skráningu Reita og Eikar telur ViðskiptaMogginn ástæðu til að varpa ljósi á félögin þrjú, m.a. út frá stærstu eignum þeirra, stærstu eigendum og einnig þeim breytingum sem fylgja munu skráningu Reita og Eikar. Í matinu hefur sérstaklega verið tekið tillit til fyrrnefndra kaupa Regins á fasteignum sem voru í eigu Fastengis, félags sem Íslandsbanki á í gegnum dótturfélag sitt Miðengi.

Mislöng vegferð félaganna

Eins og fyrr segir teygir saga félaganna þriggja sig misjafnlega langt aftur. Reginn er að stofni til yngst þeirra. Það var stofnað í maí 2009 af Landsbankanum og byggði eignasafn félagsins í fyrstu á fullnustueignum sem bankinn sat uppi með eftir efnahagsáfallið í árslok 2008.

Reitir rekja sögu sína í raun allt aftur til ársins 1987 þegar Pálmi Jónsson í Hagkaup reisti stærsta verslunarrými landsins til þess dags, Kringluna. Félagið sameinaðist Þyrpingu um aldamótin og tveimur árum síðar gekk hið sameinaða félag saman við Stoðir en það félag hafði verið stofnað árið 1999 og hélt utan um eignir í eigu Baugs. Eignir félagsins Kletta voru teknar inn í félagið sem þá hét Stoðir og árið 2006 keypti það fasteignafélagið Löngustétt og eignir í eigu Minjaverndar. Ári síðar gengu í gegn kaup á fasteignafélaginu Landsafli. Eftir hrunið fór félagið í gegnum endurskipulagningu og hlaut núverandi nafn sitt, Reitir.

Eik á sér styttri sögu en Reitir en það var stofnað árið 2002 og hélt í fyrstu utan um fasteignir tengdar Húsasmiðjunni og raunar er það fyrirtæki enn stærsti einstaki leigutaki félagsins og stendur undir um það bil 10% af leigutekjum fyrirtækisins. Félagið keypti fasteignafélagið Landfestar af Arion banka í árslok 2013 en fyrir eignina greiddi félagið með nýju hlutafé og við það varð Arion banki stærsti eigandi félagsins.

Tvö útboð og skráning

Um nokkurt skeið hefur verið stefnt að skráningu Reita á markað en fyrirætlanir þar að lútandi runnu út í sandinn árið 2013 vegna ágreinings Seðlabanka Íslands við erlenda kröfuhafa félagsins. Úr þeim málum hefur nú verið leyst og því enginn verulegur Þrándur í götu skráningar nema sá að eignarhaldið er sem stendur ekki nægilega dreift. Úr því verður leyst því stærsti eigandi félagsins, Arion banki, selur nú 13,5% af heildarhlutafé félagsins í almennu útboði en því lýkur á morgun. Eftir söluna mun bankinn enn eiga 8,75% og ekki er ljóst hvað bankinn hyggst fyrir með þá eign. Arion banki og Íslandsbanki höfðu ásamt Glitni og Haf Funding tekið félagið yfir eftir að kröfuhafar höfðu fellt frumvarp til nauðasamnings á árinu 2010. Eignarhlutur þessara aðila er þó nokkuð minni nú en eftir yfirtökuna því í millitíðinni hefur félagið bæði ráðist í út útgáfu nýs hlutafjár að upphæð 17 milljarða króna og aðrir stofnanafjárfestar komið inn í eigendahópinn.

Í A-hluta útboðsins þar sem tekið er við áskriftum fyrir 100.000-10.000.000 er verðbilið 55,5-63,5 krónur á hvern hlut. Sé miðað við þær verðhugmyndir má gera ráð fyrir að verðmæti félagsins í heild hlaupi á bilinu 41,9-47,9 milljörðum króna. Eftir söluna á hlut Arion banka verður Landsbankinn stærstur í eigendahópnum með 17,7%.Þar á eftir kemur lífeyrissjóðurinn Gildi með 10,7%, Arion banki með 8,75% og Lífeyrissjóður verslunarmanna með 7,7%. Í gær tilkynnti svo Kauphöllin að hún hefði samþykkt að taka bréf félagsins til viðskipta á sínum vettvangi að uppfylltum skilyrðum um fyrrnefnda dreifingu eignarhluta. Að öllu óbreyttu verður 9. apríl fyrsti viðskiptadagur félagsins í Kauphöllinni.

Vöxtur Eikar hefur verið mikill á síðustu árum. Einkum er hann tengdur kaupum félagsins á Landfestum á síðasta ári. Nú hefur Arion banki, sem eignaðist hlut sinn í Eik við kaupin á Landfestum, ákveðið að selja hlut sinn, 14,2% í félaginu og á sama tíma hefur stjórn félagsins óskað eftir skráningu á markað. Líkt og í tilfelli Reita á sala Arion banka á hlutnum að tryggja nægilega dreifingu hlutafjár. Stefnt er að því að útboðið verði haldið dagana 17.-20. apríl næstkomandi og strax í kjölfarið er vonast til að Kauphöllin taki félagið til viðskipta á sínum vettvangi. Útboðsgögn vegna sölu Arion banka liggja ekki fyrir en sérfræðingar sem ViðskiptaMogginn hefur rætt við telja að verð hlutarins muni verða á bilinu 3-4 milljarðar króna. Það mun þó skýrast þegar nær dregur miðjum apríl.

Af þessum upplýsingum er ljóst að útboð Arion banka á hlutum sínum í Reitum og Eik felur í sér sölu á hlutafé sem nemur 8,5-10,3 milljörðum króna.

Félögin eru ekki eins

Félögin þrjú eru nokkuð ólík að uppbyggingu og þar má leggja mismunandi mælikvarða til grundvallar. Eitt af því sem líta má til er samsetning fjárfestingaeignanna. Þannig hefur áhersla Eikar legið meira á skrifstofuhúsnæði sem telur um 48% af eignasafni félagsins. Reitir eru með um 32% í skrifstofuhúsnæði og á því sviði rekur Reginn lestina með 28% hlutfall. Reginn er hins vegar með 14% eignasafnsins á sviði íþrótta og afþreyingar en hvorugt hinna félaganna skilgreinir hluta síns safns á þeim grunni. Öll leggja félögin töluverða áherslu á verslunarhúsnæði. Hæst er hlutfallið hjá Regin eða 40%, þá 34% Reitum og 31% hjá Eik. Reitir, sem m.a. eiga Kringluna, hafa nú lýst því yfir að þeir hyggist fjárfesta meira í verslunarhúsnæði á sama tíma og Reginn, sem m.a. á Smáralindina, hefur í hyggju að lækka hlutfall verslunarhúsnæðis í eignasafni sínu.

Í þeim tölum sem hér að ofan eru birtar til samanburðar hefur tillit verið tekið til fyrrnefndra kaupa Regins á fasteignasafni frá Fastengi en af þeim rúmlega 62 þúsund fermetrum sem þar gengu inn í félagið hyggst það við fyrsta tækifæri selja um 12 þúsund þeirra. Þá má gera ráð fyrir því að virði fjárfestingaeigna félagsins aukist um sem nemur 5,3 milljörðum.

Félögin eiga öll sameiginlegt að nýtingarhlutfall þeirra eigna sem þau bjóða til útleigu er mjög hátt. Vænta má að hlutfallið lækki nokkuð hjá Regin vegna fyrrnefndra kaupa en félagið hefur uppi mjög stórtækar áætlanir um að hækka nýtingarhlutfall hinna nýju eigna með skjótum hætti á næstu 2-3 árum þannig að heildarsafn félagsins nái fyrra nýtingarhlutfalli. Til samanburðar má geta þess að víðast hvar í löndunum í kringum Ísland er fátítt að sjá nýtingarhlutfall standa nærri 95-97% en í Skandinavíu er ekki óalgengt að sambærileg félög við hin íslensku séu með þetta hlutfall í kringum 90%.

Þá hafa félögin markað sér mismunandi stefnu hvað varðar svokallaðar þróunar- og umbreytingareignir. Fyrrnefndi flokkurinn felur í sér eignir sem enn eru aðeins á teikniborði og hafa enn ekki verið reistar. Reitir hafa uppi stór áform um uppbyggingu á byggingarreitum í Kringlunni sem félagið á en það er dæmi um þróunareignir. Á sama tíma má taka dæmi af Regin sem á byggingarrétt sunnan við Smáralind sem félagið hefur nú tekið til við að skipuleggja að nokkru marki. Félagið hyggst þó ekki standa að framkvæmdum á svæðinu sem slíku og er því ekki beinn þátttakandi í þróunareignunum sem þar kunna að rísa á komandi árum. Umbreytingareignir eru hins vegar eignir sem nú þegar eru til staðar en geta tekið á sig nýtt form hvað notagildi varðar. Ágætt dæmi um slíkar eignir eru þær sem hingað til hafa gegnt mismunandi hlutverkum, t.d. sem skrifstofuhúsnæði, en nú er verið að breyta í hótel og annarskonar gistirými.

Miklar breytingar verða á eignarhaldi Reita og Eikar við útboð Arion banka og skráningu á markað. Þá segja heimildir ViðskiptaMoggans nær útilokað að Landsbankinn muni halda lengi í eignarhlut sinn í Reitum. Kemur það til af þeirri staðreynd að Samkeppniseftirlitið hefur sett aukinn þrýsting á að bankarnir losi sig út úr fasteignafélögunum. Eftirlitið hefur reyndar áður beitt sér með virkum hætti á því sviði þegar það knúði Landsbankann til sölu á Regin 2012. Því er nær útilokað að það verði látið óátalið að bankinn haldi áfram nærri 18% hlut í Reitum. Bankinn mun því að öllum líkindum leita leiða til að losa um hlutinn á komandi misserum en þó með þeim hætti að það hafi ekki neikvæð áhrif á hið nýskráða félag, eignarhlut bankans og þeirra sem áfram munu eiga í félaginu eftir að bankinn hverfur úr eigendahópnum.

Lífeyrissjóðirnir eru nú þegar stórir leikendur á vettvangi félaganna þriggja og því er talið ólíklegt að þeir muni hafa stór áhrif í komandi útboðum. Þó er ekki loku fyrir það skotið að einhverjir þeirra hugsi sér aukna hlutdeild í félögunum. Útilokað er talið í núverandi efnahagsástandi að sjóðirnir hverfi úr eigendahópnum.

Fleiri fasteignafélög eru starfandi hér á landi og sum þeirra halda á eignum sem telja þúsundir og jafnvel tugþúsundir fermetra. Sérfræðingar sem ViðskiptaMogginn ræddi við segja líkur standa til að þessi félög muni með einum eða öðrum hætti taka breytingum, færast inn í eitthvert félaganna þriggja eða jafnvel sameinast í stærri einingum.