Tiltölulega óhagstætt að leigja í Reykjavík

Enn er hagstæðara að kaupa en leigja í Reykjavík en staðan hefur þó breyst nokkuð síðustu misseri. Þetta kemur fram í pistli Ara Skúlasonar, hagfræðings hjá Landsbankanum, á umræðuvef bankans í dag. Þar er farið yfir aðferð sem notuð er sums staðar erlendis til þess að meta hvort hagstæðara sé að leigja eða kaupa húsnæði.

Þá er markaðsverði eignarinnar oft stillt upp á móti ársleigu reiknað á fermetra. Sé söluverði á fermetra deilt með ársleigu á fermetra fæst hlutfall sem kallað er kaup/leigu hlutfall (e.price to rent ratio). Í framhaldinu eru svo notaðar einfaldar þumalputtareglur um hvort sé betra að leigja eða kaupa.

Sé hlutfallið undir 15 er talið hagstæðara að kaupa. Sé hlutfallið 16-20 er betra að kaupa ef áætlaður eignarhaldstími er langur og sé hlutfallið hærra en 20 er talið hagstæðara að leigja en í raun sýnir hlutfallið hversu margar ársleigur þarf til þess að kaupa eignina.

Kaupverðið 14 sinnum hærra en ársleigan

Vitnað er í upplýsingar úr Þjóðskrá og ætlað að meðalleiguverð þriggja herbergja íbúðar í Reykjavík sé um þessar mundir nálægt 2.200 kr. á fermetra, eða um 220 þús. kr. fyrir 100 fermetra íbúð. Söluverð sams konar íbúðar er um 380 þúsund kr. á fermetra.

„Ársleigan er því kr. 26.400 þús. kr. á m² og er kaupverðið því rúmlega 14 sinnum hærra en ársleigan. Miðað við þumalputtaregluna er því enn hagstæðara að kaupa,“ skrifar Ari. 

Bendir hann þó á að í einföldu dæmi eins og þessu sé ekki tekið tillit til kostnaðarliða. Við kaup bætast t.d. fasteignagjöld, tryggingar og fjármagnskostnaður ofan á kaupverðið, svo eitthvað sé nefnt. Við leigu gæti t.d. greiðsla í sameiginlegan hússjóð bæst við leigukostnað.

„Samanburðurinn vísar engu að síður markvisst í þá átt að það sé tiltölulega óhagstætt að leigja íbúðarhúsnæði í Reykjavík ef miðað er við kaupverð,“ skrifar Ari. „Hlutfallið milli ársleigu og kaupverðs þarf að breytast mikið til þess að það verði beinlínis hagstætt að leigja.“

Þyrfti að lækka um nálægt 30%

Skrifar Ari að til þess að hlutfallið fari upp í 20 þyrfti leiguverðið að lækka um nálægt 30%. „Sé þetta hlutfall skoðað með einföldum hætti yfir lengri tíma í Reykjavík sést að seinustu ár hefur verið mun óhagstæðara að leigja nú en löngum áður. Þar sem kaupverð íbúða hefur hækkað meira en leiguverð vísar þróunin í þá átt að hagstæðara verði að leigja. Það er athyglisvert að eina tímabilið á undanförnum 20 árum þegar hlutfallslega hagstæðara var að leigja en kaupa var á árunum 2005-2008. Á þeim tíma hugsuðu flestir þó meira um að kaupa en leigja.“

Bendir hann á að sé litið á Reykjavík í samanburði við aðrar norrænar borgir komi mikil sérstaða í ljós.

„Þetta hlutfall er miklu lægra hér sem sýnir að leiga er hlutfallslega há miðað við verð – annaðhvort er leigan hér hlutfallslega hærri eða söluverðið hlutfallslega lægra en gerist og gengur annars staðar.“

• Blogga um frétt