Stefnir í hækkun á íbúðaverði ef byggingarkostnaður lækkar ekki

Í nýlegum pistli sem Bjarni Gylfason, hagfræðingur Samtaka iðnaðarins, skrifaði á viðskiptavef mbl.is segir hann frá því að aðrir þættir en efnahagslegir séu væntanlega að hafa áhrif á þá hækkun sem hefur átt sér stað á íbúðarmarkaði. Nefnir hann sem dæmi lýðfræðilega þætti og skort á nýbyggingum, en á síðustu 40 árum hafa fæddir umfram dána að jafnaði verið ríflega 2.600 á ári. Með mikilli uppsveiflu í byggingargeiranum á árunum fyrir hrun varð til töluvert umfram framboð af húsnæði. Bjarni segir að búið sé að ganga á þetta auka framboð og að fólksfjölgun sé stór áhrifavaldur í hækkun húsnæðisverðs.

Miklar hækkanir

Markaðsvirði fasteigna hefur hækkað töluvert síðasta árið og verð á íbúðum í fjölbýli hefur farið upp um 15% síðan í janúar 2011. Leiguverð hefur einnig hækkað mikið og segir Guðlaugur Þorsteinsson hjá Leigulistanum hækkunina nema um 9-11% á síðasta ári. 

Þegar verð íbúða hækkar ætti almennt að verða til hvati fyrir verktaka til að hefja nýbyggingar, en samkvæmt tölum frá Hagstofunni var aðeins byrjað að byggja 74 íbúðir á síðasta ári og 347 íbúðir voru kláraðar. Meðaltal nýbygginga síðustu 20 árin hefur verið um 1200 íbúðir og því má sjá að enn vantar mikið upp á að fjárfesting nái að jafnast út í eðlilegt horf. 

Samdráttur í fjárfestingum

Í síðasta hefti Peningamála Seðlabankans er spáð að aukning verði um 16% í fjárfestingu á íbúðarhúsnæði og er það samdráttur frá 16,9% sem gert hafði verið ráð fyrir í fyrri spá. Hvor talan sem notuð er, þá þyrfti sömu aukningu í 8 til 9 ár svo fjárfesting í íbúðarhúsnæði yrði komin upp í meðaltal síðustu 20 ára. Þess má þó geta að Íslendingum hefur fjölgað síðan 1992 og í dag er gert ráð fyrir að um 1500 til 1900 nýjar íbúðir þurfi hvert ár til að standa straum af aukinni eftirspurn. Með sömu aukningu er því útlit fyrir mikinn skort á næstu árum.

Síðan eftir hrun hefur stundum verið bent á að bankar og fjármálastofnanir sitji á fjölda íbúða sem ekki sé komið í verð ýti þar með undir fasteignaverð. Samkvæmt tölum frá Seðlabankanum í nóvember 2011 kemur fram að í eigu Íbúðalánasjóðs, banka eða dótturfélaga þeirra séu aðeins 245 íbúðir fullkláraðar og ekki í útleigu á höfuðborgarsvæðinu. Sé miðað við að á höfuðborgarsvæðinu séu 1000 nýjar íbúðir nauðsynlegar á hverju ári má sjá að þetta svarar aðeins til rúmlega 25% af árseftirspurn. 

Byggingarkostnaður of hár

Í samtali við mbl.is taldi Bjarni ástæðu þess að verktakar væru ekki enn farnir út í frekari fjárfestingar þá að byggingarkostnaður væri yfir söluverði eignanna. Þetta er sama niðurstaða og greiningardeild Arion banka komst að í ítarlegri skýrslu um fasteignamarkaðinn í lok september 2011. Spáir Bjarni því að verð fasteigna muni enn hækka á komandi tímum, „verð á íbúðum þarf að fara upp í byggingarkostnað annars verður ekkert byggt til lengri tíma.“

Nefnir Bjarni þó einnig fleiri vandamál í þessu samhengi og segir að skipulag sveitafélaga á höfuðborgarsvæðinu sé ekki í samræmi við kröfur markaðarins í dag. Enn gera skipulög ráð fyrir stærri sérbýlum í úthverfum meðan „við þurfum einfalt húsnæði sem er lítið og miðsvæðis.“

Mikil áhættufælni

Til að koma fjárfestingu aftur af stað og til að koma í veg fyrir enn frekari hækkun húsnæðisverðs segir Bjarni að koma þurfi til nokkurra þátta. Í fyrsta lagi þurfi að verða breyting á skipulagi sveitafélaga, í öðru lagi þurfi að skoða hvort lóðaverð sé enn of hátt og hvort sveitafélögin eigi að lækka það svo verktakar sjái hag sínum borgið og vilji ráðast í framkvæmdir. Hann telur líka einnig til ákveðna áhættufælni sem hann segir að þjaki efnahagslífið, hvort sem það séu bankar, fjárfestar eða einstaklingar. „Ef ekki kemur til neinna breytinga mun fasteignaverð fara hækkandi.“

Í framhaldi af þessu bendir Bjarni á að með aukningu í nýbyggingu megi skapa töluvert af störfum sem ekki veiti af núna. „Það er þekkt mjög sterkt samband atvinnuleysis og fjárfestinga sem hlutfall af landsframleiðslu. Það eru bein tengsl þar á milli. Við vitum að ef fjárfesting eykst, þá eykst atvinna.“ Hann telur einnig að aukin fjárfesting í húsnæði, atvinnutækjum og innviðum samfélagsins myndi draga úr atvinnuleysi ófaglærðra og erlendra ríkisborgara hér á landi. „Það myndi bæta stöðu þess fólks sem nú hefur átt erfitt með að komast inn á vinnumarkaðinn þrátt fyrir að hagvöxtur hafi verið að aukast að undanförnu.“

Samdráttur í opinberum fjárfestingum

Eins og fram kemur í nýjustu spá Seðlabankans mun ekki aðeins fjárfesting í íbúðarhúsnæði dragast saman, heldur er gert ráð fyrir að fjárfestingar hins opinbera muni einnig minnka í ár. „Það er búið að vera að ýta á undan sér fjárfestingaspám í öllum hagspám Seðlabankans undanfarin ár. Það er alltaf verið að gera ráð fyrir Helguvík á næsta ári og alltaf verið að gera ráð fyrir virkjunum á næsta ári“ segir Bjarni og kallar eftir því að til alvöru verkefna komi en ekki bara hugmynda sem sé svo frestað.

Ljóst er að með áframhaldandi fjölgun og litlu framboði af nýju húsnæði mun verð á fasteignum og leigu fara upp. Til að sporna við því þarf að ná niður byggingarkostnaði og gera verktökum kleift að fara af stað að nýju í fjárfestingu á nýbyggingum, t.d. með að lækka lóðaverð.

Bjarni Gylfason, hagfræðingur Samtaka iðnaðarins Árni Sæberg

• Blogga um frétt