Vísitala lýsir bara hluta verðþróunar

Varhugavert er að draga almennar ályktanir um þróun fasteignaverðs á landinu út frá vísitölu Þjóðskrár. „Vísitalan endurspeglar í raun bara lítinn hluta markaðarins, þar sem sala er mikil. Það er þannig ekki rétt að tala um að fasteignaverð hafi almennt farið hækkandi, ef það hækkaði raunverulega bara í sumum hverfum. Áhrif verðþróunar í þeim hverfum eru svo yfirgnæfandi í vísitölunni að ekki er hægt að draga haldbærar ályktanir um verðþróun í öðrum hverfum eða landshlutum. Það er því vandamál ef fólk heldur að vísitala Þjóðskrár sé mælikvarði á verðgildi allra íbúða,“ segir Sigurður Ingólfsson, framkvæmdastjóri Gangverðs, sem vinnur að þróun hagnýtra tölfræðilíkana sem geta greint þróun fasteignaverðs með afar nákvæmum hætti.

Sigurður stendur á bak við vefsíðuna husnaedi.gangverd.is þar sem hægt er að bera íbúðaverðvísa Gangverðs saman við vísitölu Þjóðskrár fyrir íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu. Á vefsíðunni má finna verðvísi svæðis eða flokks eigna, sem er meðaltalsmatsverð allra íbúða sem skilgreiningin nær yfir á hverjum tíma.

Vel þekkt reikniaðferð

Sigurður segir að um þrautreynda tækni sé að ræða sem þó hafi ekki verið notuð áður í þessu samhengi. „Tæknin byggist á velþekktum reikniritum sem eru m.a. notuð í farsímum og GPS-tækjum,“ útskýrir Sigurður. „Hún gengur út á að finna þróun verðsins á bakvið fjölbreytileika hinna einstöku eigna. Nákvæmnin í spá okkar um söluverð eignar er mjög mikil þar sem við uppfærum matið í hverjum mánuði. Ef eign selst mánuði síðar getum við borið saman söluverðið og spána mánuði áður. Við erum þannig með 25% lægri reikningsskekkju en Þjóðskrá. Það skýrist af því að við uppfærum tölurnar mun tíðar og notum matsaðferðir sem nýta upplýsingarnar betur.“

Sigurður segir þennan mun skiljanlegan, hann skýrist af lögbundnum tilgangi Þjóðskrár. „Þjóðskrá á að búa til skattmat sem er tiltölulega sanngjarnt og breytist ekki mjög oft. Þjóðskrá hefur þennan tilgang að lögum og hefur þess vegna önnur markmið en við. Hlutverk Þjóðskrár er ekki að afla upplýsinga til áhættustýringar eða miðla upplýsinga til fólks í sölu- og kauphugleiðingum.“

Greint eftir smáum hópum

Íbúðaverðvísirinn sem Gangverð býður upp á getur veitt nákvæmar upplýsingar um verðþróun á fasteignamarkaði. „Við ráðum yfir tækni sem getur greint verðþróunina í mjög smáum hópum, “ segir Sigurður. „Við verðmetum öll íbúðarhús á Íslandi í hverjum mánuði. Einstaklingar geta til dæmis notað þessar upplýsingar til þess að undirbyggja ákvarðanir um í hvaða hverfi þeir ættu að kaupa hús eða metið söluhorfur.“

Sigurður segir markmiðið þó fyrst og fremst vera að selja upplýsingar til fjármálafyrirtækja erlendis og annarra stórra veðhafa sem vilja fá yfirsýn yfir veðandlögin. „Miklir hagsmunir eru í húfi fyrir fjármálafyrirtæki sem hafa tekið veð í mörg þúsund fasteignum, af því að fylgjast með gæðum sinna útlána. Þau geta komist að því hversu traust þau eru með því að kanna reglulega breytingar á verðmæti veðanna.“

Gangverð hefur um nokkurt skeið selt bílalánafyrirtækjum upplýsingar um verðgildi bíla sem þeir hafa tekið eða hyggjast taka veð í. „Þá geta þeir séð hvort lánið er hærra en verðgildi bílsins, sem þau vilja auðvitað forðast,“ segir hann.