Miðbærinn tekur hamskiptum

Fjárfesting í nýjum hótelum og íbúðum í miðbæ Reykjavíkur á næstu tveimur til þremur árum verður að lágmarki 71 til 77 milljarðar króna. Þetta hefur úttekt Morgunblaðsins og mbl.is síðustu daga leitt í ljós, en aðeins er um að ræða verkefni sem hafa verið kynnt eða blaðið hefur heimildir fyrir. Heildarupphæðin gæti því verið talsvert hærri. Verkefnin eru talin upp í töflu hér til hliðar.

Fjöldi stórverkefna

Meðal þeirra svæða sem verið er að byggja eða endurhanna að stórum hluta eru fjórir reitir á milli Laugavegs og Hverfisgötu, stór svæði við Borgartún og Höfðatorg, Skuggahverfið, Mýrargatan, Austurhöfn auk Hafnarstrætisins. Hundruð íbúða eru að rísa við Hlemm og í Holtum.

Til ársins 2017 er áformað að reisa tæplega 1.400 hótelherbergi í Reykjavík. Stærsta framkvæmdin er við Höfðatorg, en þar er áformað að reisa 342 herbergja hótel og er áætluð fjárfesting í því verkefni um átta milljarðar. Fimm stjörnu hótel við Hörpuna kemur þar næst á eftir, þar er rætt um sex til sjö milljarða.

15-20 milljónir á herbergi

Eftir standa um 800 herbergi, en sérfræðingar sem blaðið ræddi við segja að kostnaður við hvert herbergi í Reykjavík sé almennt 15 til 20 milljónir. Fjárfesting í Icelandair Kultura hótelinu er hér talin hluti af kostnaði við Hljómalindarreit.

Fram kom í Morgunblaðinu í gær að áformað er að byggja um 1.440 íbúðir miðsvæðis í Reykjavík á næstu árum. Þá á reyndar eftir að taka með væntanlegan fjölda á tveimur reitum við Austurhöfn, en þar gætu vel bæst við 100-200 íbúðir.

Erfitt er að meta meðalverð íbúða. Það getur verið allt frá 13-16 milljónir fyrir minni stúdíóíbúðir, sem eru t.d. áformaðar á nokkrum reitum við Laugaveg og upp undir 100 milljónir í Skuggahverfinu, við Austurhöfn eða í Mánatúni.

Með varfærnu mati, þar sem hver íbúð er metin á um 30 milljónir, má áætla að fjárfesting í íbúðum verði um 38 milljarðar á tímabilinu. Til viðbótar við það bætist uppbygging á Hljómalindar-, Vatnsstígs-, Brynju- og Frakkastígsreitum fyrir 10-12 milljarða, séu 195 til 206 íbúðir þar taldar með. Að þeim frátöldum er fjárfesting á reitunum 4-6 milljarðar króna.

Byggt við hlið Tollhússins

Heildarupphæð allra þessara verkefna er því 71 til 77 milljarðar, en þá á eftir að taka með nokkur stór verkefni sem einnig gætu farið í gang á tímabilinu. Uppbygging við hlið Tollhússins á tveimur reitum gæti t.d. hafist, en talan 10 milljarðar hefur heyrst í því sambandi. Um er að ræða 9.750 fermetra á reit 1 við Tollhúsið og 15.500 fermetra á lóðinni fjær, sem er á móti Stjórnarráðinu.

Á móti Arnarhóli festi svo Landsbankinn kaup á lóð sem hugsuð var undir höfuðstöðvar bankans. Ómögulegt er að spá fyrir hversu dýr slík framkvæmd yrði, en leyfilegt byggingarmagn á reitnum er 16.500 fermetrar. Fjárfestingin mun því hlaupa á einhverjum milljörðum, hvort sem Landsbankinn eða annar aðili byggir þar.

Milljarðar í Vesturbugt

Þá er á skipulagi uppbygging á 195 íbúðum og 8.000 fermetrum af atvinnuhúsnæði í Vesturbugt, milli Mýrargötu og Hótel Marina. Ljóst er að slík uppbygging er upp á nokkra milljarða ef af verður. Ekki hefur verið tilkynnt formlega um slíkt enn þá.

Við hlið Borgarbókasafnsins er einnig lóð, sem nú er notuð undir bílastæði, þar sem deiliskipulag leyfir uppbyggingu á sjö hæða þjónustu- og skrifstofuhúsnæði, að hámarki 8.440 fermetrar.

Íbúða- og hótelturnar við Höfðatorg

Við Höfðatorg er svo hafin bygging 16 hæða hótelturns, en auk þess eru þrír óbyggðir turnar á reitnum. Fram hefur komið í Morgunblaðinu að stefnt er að því að hefja framkvæmdir við 12 hæða íbúðaturn við Höfðatorg í haust og er kostnaðurinn við hann áætlaður 5 milljarðar. Hinir turnarnir tveir verða lægri.

Þá hefur Íslandsbankahúsið við Lækjargötu verið til sölu, en þar er áformuð mikil endurbygging sem mun ná yfir nærliggjandi lóðir líka. Einnig er áformuð mikil uppbygging á horni Laugavegs og Rauðarárstígs, gegnt utanríkisráðuneytinu. Hvorugt verkefnið er talið með hér.

Nálgast 100 milljarða

Að lokum hefur Reykjavíkurborg lagt mikla fjármuni í endurbætur á nokkrum götum í miðbænum síðustu árin, svo sem Laugavegi, Hverfisgötu og Klapparstíg. Heildarfjárfesting í miðbænum árin 2014-2017 gæti því senn nálgast 100 milljarða.

Við þessa samantekt er ekki tekið tillit til fjárfestingar einkaaðila í breytingum á íbúðum og heilu fjölbýlishúsunum þannig að byggingarnar henti undir rekstur íbúðahótela. Erfitt er að áætla hana.