Mynd 1: Eignir lífeyrissjóða.
Mynd 1: Eignir lífeyrissjóða. — Heimild: Seðlabanki Íslands
[ Smellið til að sjá stærri mynd ]
Markaðurinn
eftir Magnús Árna Skúlason, dósent
og forstöðumann Rannsóknarseturs
í húsnæðismálum við
Viðskiptaháskólann á Bifröst
http://hus.bifrost.is

Undanfarin misseri hefur verðhækkun á íbúðarhúsnæði verið aðalumræðuefni í kaffisamsætum landsmanna. Allt í lukkunnar standi og hver og einn íbúðareigandi verður ríkari með degi hverjum a.m.k. ef miðað er við áætlað söluverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu og sumum öðrum landshlutum. Minnst er rætt um hvar eigi að búa ef "kofinn" er seldur, enda leiðinlegt umræðuefni í ríkidæminu.

Undanfarið hafa landsmenn ekki farið varhluta af fréttum, þar sem erlendir fjölmiðlar og greiningaraðilar halda uppi linnulausri gagnrýni á skuldasöfnun fyrirtækja, fjármálastofnana og einstaklinga. Þessir aðilar væru ekki vinsælir í kaffiboðum, þar sem eignaaukning íbúðareigenda er á dagskrá. Hvað er nú hið sanna í málinu varðandi eigna- og skuldastöðu heimilanna?

Eignahliðin bjart framundan?

Setjum okkur í hlutverk hressa fólksins í kaffiboðinu og ræðum um eignahliðina. Íbúðareign landsmanna í árslok 2005 nam skv. fasteignamati 1.753 milljörðum króna, sem jafngildir að jafnaði 5,9 millj. kr. á hvert mannsbarn í landinu eða 23,6 millj. kr. á hverja fjögurra manna fjölskyldu. Hvað með eignir fólks í lífeyrissjóðum? Hvernig tengjast þær fasteignum? Frá því að lífeyrissjóðakerfinu var komið á um árið 1970 hafa eignir þess margfaldast að raungildi. Eignauppbygging lífeyrissjóðakerfisins tók við sér við upptöku verðtryggingar árið 1979 og svo enn betur með samkomulagi lífeyrissjóða og Húsnæðisstofnunar ríkisins árið 1986, en þá varð sú meginbreyting að fjárhæð lána frá Húsnæðisstofnun tvöfaldaðist og lánstími var lengdur í 40 ár. Lífeyrissjóðir skuldbundu sig til að verja allt að 55% af ráðstöfunarfé sínu til kaupa á skuldabréfum stofnunarinnar. Þetta kerfi var kallað "86 kerfið" en það var lagt af með nýjum lögum um húsbréfakerfið árið 1989. Eins og sést á mynd 1, þá hafa eignir - ávöxtun eigna að viðbættum iðgjöldum launþega - vaxið gríðarlega. Þar skiptir miklu skuldabréfaútgáfa, arftaka Húsnæðisstofnunar ríkisins, Íbúðalánasjóðs, sem hefur gert lífeyrissjóðum kleift að kaupa ríkistryggð verðtryggð, skuldabréf með föstum vöxtum sem hafa yfirleitt verið hærri en lögbundin tryggingafræðileg raunávöxtunarkrafa lífeyrissjóðanna sem er 3,5%. Peningar sem við lántakendur tókum að láni hjá Íbúðalánasjóði, áður en bankar og sparisjóðir hófu útlán til íbúðakaupa, eru í raun eignir launþega í lífeyrissjóðum. Rétt er að geta þess að undanfarið hefur hlutdeild skuldabréfa Íbúðalánasjóðs í heildareignum lífeyrissjóða farið minnkandi. Hverjar eru þá heildareignir okkar í lífeyrissjóðum? Seðlabanki Íslands gerir ráð fyrir að heildareignir lífeyrissjóðanna hafi verið um 1.176 milljarðar kr. í árslok 2005, en þess má geta að landsframleiðsla síðasta árs nam 996 milljörðum kr. Lífeyriseignir landsmanna eru því hærri en sem nemur verðmæti heils árs framleiðslu þeirra. Eignir lífeyrissjóðanna jafngilda 3,9 millj. kr. á mann en eignirnar hafa tvöfaldast að raungildi á mann frá árinu 1998. Heildareignir heimilanna í landinu, þ.e.a.s. íbúðarhúsnæði, lífeyrissjóðseign ásamt öðrum eignum nam skv. áætlunum Seðlabanka Íslands 3.610 milljörðum kr. eða sem samsvarar 12,1 millj. kr. að meðaltali á hvert mannsbarn í árslok 2005. Eignir á mann hafa því tvöfaldast að raungildi frá árinu 1985. Eignalega séð er hvert mannsbarn á Íslandi því ágætlega sett að meðaltali. Menn geta þá líklega slegið sér á brjóst í kaffisamsætum landsmanna eða hvað?

Skuldahliðin dökknar

Þó að eignir okkar með lífeyrissjóðum hafi aukist gríðarlega, þá hafa skuldir heimilanna einnig aukist. Árið 1985 skuldaði hvert mannsbarn persónulega 500 þús. kr. að meðaltali á núgildandi verðlagi, sbr. mynd 2. Í dag skuldar hvert mannsbarn 3,6 millj. kr. að meðaltali sem er sjöföld aukning skulda. Áætlaðar heildarskuldir heimilanna í árslok 2005 námu tæpum 1.083 milljörðum kr. Miklar skuldir en einnig miklar eignir á móti. Mynd 3 sýnir þessa þróun.

Stærsti hluti skulda landsmanna er í verðtryggðum húsnæðislánum sem þýðir að langvarandi verðbólga hækkar húsnæðisskuldir landsmanna. Svo gæti reyndar farið að ef húsnæðisverð hækkar ekki í takt við verðbólgu að þá myndu skuldir vaxa hraðar en hækkun eignaverðs, t.d. íbúðaverð. Landsmenn ættu því að fagna aðgerðum Seðlabankans í þá veru að stemma stigu við verðbólgu með stýrivaxtahækkun.

Eigið fé á mann lækkaði á árinu 2005

Er þá ekki alveg óþarfi að hafa áhyggjur, nóg af eignum á móti skuldum. Mismunur eigna og skulda kallast eigið fé, þ.e.a.s. það sem fólk á eftir milli handanna eftir að eignir hafa verið seldar og skuldir greiddar upp. Í árslok 2005 nam eigið fé íslenskra heimila tæpum 1.352 milljörðum kr. án lífeyrisjóðseignar en 2.528 milljörðum kr. með lífeyrissjóðum. Eigið fé á mann að meðaltali án lífeyrissjóðseignar nam því 4,5 millj. kr. og hafði rýrnað um 500 þús. kr. frá árinu á undan. Með öðrum orðum uxu skuldir hraðar á árinu 2005 en eignir landsmanna. Ef tekið er tillit til lífeyrissjóðseignar þá nam eigið fé hvers einstaklings 8,4 millj. kr. sem er óbreytt frá fyrra ári.

Líklega hefur undirritaður með þessum greinarbút nú þegar fyrirgert rétti sínum um að vera boðið í kaffisamsæti hjá vinum og kunningjum. Skuldahliðin er ekki eins hressandi umræðuefni og eignahliðin. Látum það liggja milli hluta. Ræðum þess í stað um eigið fé - maður er ekki eins ríkur og haldið var en betri er einn fugl í hendi en tveir í skógi.

Fletta í greinum frá þessum degi

Aðgangsupplýsingar

Notandi:Þú ert ekki innskráð(ur).
Greinin: Þessi grein er ókeypis þar sem hún er eldri en þriggja ára.
Morgunblaðið - fyrsta forsíðan

Morgunblaðið hjá Landsbókasafni

Á vefnum timarit.is er að finna stafrænt safn Landsbókasafns yfir helstu dagblöð og tímarit landsins. Þetta er eina leiðin til að leita að efni úr Morgunblaðinu frá því fyrir 1986.