[ Smellið til að sjá stærri mynd ]
Baksvið Baldur Arnarson baldura@mbl.

Baksvið

Baldur Arnarson

baldura@mbl.is

Sigurður Helgi Guðjónsson, formaður Húseigendafélagsins, segir mikinn fjölda fólks hika við að leita réttar síns vegna ónæðis af skammtímaleigu íbúða til ferðamanna, vegna mikils kostnaðar sem fylgi slíkum málaferlum.

Eins og fjallað hefur verið um í Morgunblaðinu og á mbl.is má áætla að 1.500 til 2.000 íbúðir séu nú leigðar ferðamönnum í Reykjavík. Skammtímaleigan varðar því hagsmuni þúsunda Reykvíkinga.

Sigurður Helgi telur að stjórnvöld þurfi að taka afstöðu til útleigunnar, í ljósi þess að hún sé orðin mjög umsvifamikil miðsvæðis í Reykjavík og að óbreyttu komin til að vera.

„Það hlýtur að vera ábyrgðarhluti hjá stjórnvöldum þegar opnað er fyrir flóðgáttir ferðamanna án þess að hugsa dæmið til enda,“ segir Sigurður og bendir á að Húseigendafélaginu hafi á undanförnum vikum og mánuðum jafnvel borist margar fyrirspurnir á dag vegna þessa.

Lögin eru skýr

Sigurður vísar til laga um fjöleignarhús, einkum 27. greinar sem er um breytingar á hagnýtingu séreignar.

Segir þar orðrétt: „Breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, eru háðar samþykki allra eigenda hússins.“

Sigurður Helgi telur lögin skýr.

„Fólk sem leitar til okkar er að velta fyrir sér hver staða þess er þegar svona starfsemi er hafin í húsi sem áður hýsti íbúðir. Við höfum frætt fólk um fjöleignarhúsalögin og hvað þau segja um breytta hagnýtingu. Lögin er að mínu viti skýr.

Það er meginregla að breytingar á hagnýtingu á húsnæði eru háðar samþykki annarra eigenda og allra ef um er að ræða verulegar breytingar. Þá er horft til ónæðis, óþæginda og annarra atriða sem breytingunum fylgja. Ef breytingar eru ekki verulegar nægir samþykki einfalds meirihluta íbúanna.

Það er jafnframt girt fyrir að menn geti staðið gegn breytingum [á íbúðum í sama fjölbýlishúsi] ef þær raska ekki hagsmunum þeirra. Það segir í lögunum að eigandi geti ekki sett sig á móti breytingu ef sýnt þykir að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum viðkomandi.

Það má taka dæmi af 100 íbúða húsi þar sem ein íbúð er tekin undir skammtímaleigu til ferðamanna, án þess að vekja eftirtekt. Í slíku dæmi geta menn ekki haldið því fram að gengið sé á þeirra rétt. Ef hins vegar er um að ræða tvíbýlis- eða þríbýlishús gjörbreytist staðan. Þá verða óþægindin annars eðlis.

Til þess að meta hvort breytingar þurfi samþykki allra, þá reynir á mat á því hvaða óþægindi, röskun og breytingar þær hafi í för með sér.“

Mikið kvartað undan hávaða

Sigurður Helgi segir oft kvartað undan hávaða frá ferðamönnum.

„Íbúðaeigendur kvarta fyrst og fremst undan því að það sé mikill umgangur á nóttinni. Það heldur fyrir þeim vöku. Ferðamenn eru á ferð með ferðatöskur og þunga hluti á stigagöngum, jafnvel eldsnemma á morgnana þegar svefnró ætti að ríkja. Það er stigsmunur á þessu og kaupum stéttarfélaga úti á landi á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu, sem eru ósjaldan notaðar undir gleðskap með miklu ónæði fyrir íbúa.“

Sigurður Helgi bendir á að hornsteinn laga um fjöleignarhús sé sá að íbúar eigi sameiginlegra hagsmuna að gæta vegna fasteignanna.

„Þegar fólk býr í húsnæði byggir það á grundvallarforsendum, að einstaklingar séu í svipuðum sporum með svipaða hagsmuni og líti svipuðum augum á silfrið. Þegar slíkar breytingar verða á notkun húsnæðis getur það raskað þessum forsendum. Dæmi er að til okkar kom maður um daginn sem býr í fjórbýlishúsi. Hann var einn eftir af íbúunum sem voru í húsinu þegar hann flutti þangað. Hinar íbúðirnar eru nú leigðar út til ferðamanna. Það er skólabókardæmi um breytingu sem gengur of langt á rétt íbúa, ef hann samþykkir hana ekki sjálfur. Ef um er að ræða eina íbúð í 100 íbúða húsi gildir öðru máli.“

– Ef viðkomandi telur á rétt sínum brotið vegna ónæðis, hvaða rétt hefur hann til þess að fara fram á að skammtímaleigu á íbúð, eða íbúðum, til ferðamanna verði hætt?

„Hann getur krafist þess með bréfi að starfseminni verði hætt og málið síðan lagt fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála, eða húsamála, eða fengið lagt fram lögbann við hinni breyttu hagnýtingu. Þetta eru hin venjubundnu réttarúrræði. Ef réttur er brotinn gerist ekkert ef sá sem telur á sér brotið gerir ekkert sjálfur. Viðkomandi þarf að fara fram og halda fram rétti sínum, skjóta málinu til kærunefndar með kröfu um að hún láti í té álit um að á ferð sé óleyfileg breyting. Sé fengið fram lögbann við breyttri hagnýtingu þarf síðan að fara í dómsmál til staðfestingar á lögbanninu.“

Kostar hundruð þúsunda

– Hver er kostnaður einstaklinga við að sækja rétt sinn?

„Hann getur verið mjög dýr?“

– Hálf milljón?

„Já, mál geta verið mismunandi flókin og lögfræðiþjónusta er dýr, nema hjá Húseigendafélaginu. Sá sem vinnur mál á rétt á að fá málskostnað úr hendi þess sem tapar.“

– Hvað hafa margir einstaklingar gengið þessa braut og unnið mál þannig að það hafi þurft að hætta skammtímaleigu til ferðamanna?

„Mjög fáir. Það hafa aðeins nokkur mál komið til kærunefndar.“

– Hvað með allan þann fjölda sem leitar til ykkar?

„Fólk veigrar sér við að gera eitthvað. Það horfir í kostnaðinn.“

– Telurðu að þetta sé atriði sem stjórnvöld ættu að huga að, í ljósi þess að þau hafa markað þá stefnu á undanförnum árum sérstaklega að stórfjölga ferðamönnum, og m.a. borgað fyrir auglýsingaherferðir erlendis til að stuðla að slíkri fjölgun?

Reynir á eignarréttinn

„Auðvitað vildi maður sjá það. Það er tekin ákvörðun um að stórfjölga hér ferðamönnum en hins vegar er ekki hugað að hliðaráhrifum eins og þessum. Átroðningur á landi er dæmi um annars konar hliðaráhrif, sem landeigendur hafa vakið máls á.

Hér reynir á eignarréttinn frá mismunandi hliðum. Í fyrsta lagi er það réttur eiganda til að hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem honum sýnist, sem er honum hagfellt til að fénýta eignina. Þessi réttur er varinn af stjórnarskránni. Í fjöleignarhúsalögunum kemur skýrt fram að menn eigi þennan rétt en þó að virtum rétti annarra sem eiga jafn mikinn rétt. Á þeim grundvelli er 27. grein fjöleignarhúsalaganna reist.

Sú stórfellda útleiga íbúða til ferðamanna sem fjallað hefur verið um í fjölmiðlum gjörbreytir öllum íbúaforsendum, sérstaklega í miðbænum. Það er ekki nóg með að hagnýtingu einstakra íbúða sé breytt, heldur hefur útleigan áhrif á líf margfalt fleira fólks sem býr í námunda við þessa íbúðir. Stjórnvöld þurfa að hugsa þetta til enda.“