c

Pistlar:

5. maí 2022 kl. 11:16

Már Wolfgang Mixa (marmixa.blog.is)

Stuðningur til kaupa á fyrstu íbúð - allir á leigumarkaði meðtaldir

Tíð skrif mín um nýtingu séreignarsparnaðar til greiðslu húsnæðislána var stór liður í því að þáverandi ríkisstjórn kom árið 2014 því í verk að fólk gæti nýtt hluta af séreignarsparnaði sínum í að greiða niður húsnæðislán. Þetta gerði það til dæmis að verkum að fólk gat jafnvel tekið verðtryggð lán en greitt þau niður með svipuðum hraða og um óverðtryggð lán væri að ræða. Eitt af því sem að féll þó á milli þilja var að leigjendur fengu ekki sömu hagstæðu möguleika, þó svo að óbeint fengu sumir þeirra möguleika á því með svokölluðu fyrstu fasteign úrræðinu. Þetta átti hins vegar ekki við um alla.

Nýlegt frumvarp beinir sjónum að möguleikum allra á leigumarkaði að komast af honum og kaupa sitt eigið húsnæði. Ég skrifaði nýlega jákvæða umsögn um frumvarpið sem ég vona að öðlist framgang. Sjá hér að neðan.

Efni: Umsögn um 74. mál á 152. Löggjafarþingi – þingskjal 74.
Stuðningur til kaupa á fyrstu íbúð (stuðningur til öflunar íbúðarhúsnæðis)

Í stuttu máli er lagt til í frumvarpinu að fólki á leigumarkaði sé veitt sömu tækifæri til að kaupa íbúð og fólk sem er að kaupa sína fyrstu fasteign.

Mörg rök hníga að því að þetta sé góð tillaga. Í henni er til að mynda verið að útvíkka þann hóp sem getur nýtt séreignarsparnað til kaupa á fasteign. Þetta mál stendur mér nærri því skrif mín um nýtingu séreignarsparnaðar til þess að greiða niður lán og einnig nýta sem útborgun á íbúð árin 2009-2013 höfðu mikil áhrif á setningu laga árið 2014 um að fólk gæti nýtt sér séreignarsparnað til að greiða niður húsnæðislán og þannig sparað í sínu eigið húsnæði[1]. Fólk á leigumarkaði féll hins vegar í mörgum tilvikum á milli þilja í þessari umræðu og er þetta frumvarp frábært skref til að bæta það.

Hrunið og fólk á leigumarkaði

Stærstur hluti fólks á leigumarkaði á Íslandi vill ekki vera á leigumarkaði heldur er þar af illri nauðsyn. Nýleg rannsókn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar gefur til kynna að tæplega 90% einstaklinga myndu kjósa að vera í sínu eigin húsnæði. Stór hluti þess hóps glímir við tvísýnleika (e. Precarity). Íslensk húsnæðisstefna miðar fyrst og fremst að því að sem flestir eigi húsnæðið sem þeir búa í. Á Íslandi var hlutfall heimila á leigumarkaði fyrir hrun 2008 í kringum 17%. (Már Wolfgang Mixa, Kristín Loftsdóttir & Anna Lísa Rúnarsdóttir, 2021).

Í hruninu veiktist íslenska krónan um 100% frá því sem hún var gagnvart öðrum gjaldmiðlum í árslok 2007. Með öðrum orðum, innfluttar vörur kostuðu tvöfalt meira en ári áður. Þar sem stór hluti neysluvísitölunnar er samsettur af innfluttum vörum þá hækkaði neysluvísitalan um 30% næstu þrjú árin. Samhliða þessu lækkaði nafnverð húsnæðis næstum um 15% á sama tímabili (Már Wolfgang Mixa, Kristín Loftsdóttir & Anna Lísa Rúnarsdóttir, 2021). Þetta fyrirkomulag, sem felur í sér að binda verðtryggð húsnæðislán við neysluvísitölu, sem getur sveiflast í allt aðra átt en húsnæðisverð þegar síst skyldi, olli því að sparnaður fólks í sínu eigin húsnæði gufaði upp og því til viðbótar gátu margir ekki staðið í skilum[2].

Samkvæmt gögnum Alþingis (2017) neyddust um 5.500 einstaklingar til að selja húsnæði sitt árin 2010-2013. Þórólfur Matthíasson (2021) áætlar að í kringum 2.000-3.500 af þeim nauðungarsölum hafi verið beintengdar hruninu, eða um helmingur þeirra sem neyddust til að selja húsnæði sitt, sem svarar til um það bil 1% þjóðarinnar. Ekki aðeins neyddist þessi hópur til þess að fara á leigumarkaðinn heldur missti hann einnig þann sparnað sem hann hafði lagt til hliðar. Hlutfall heimila á leigumarkaði fór úr 17% árið 2007 í 28% árið 2012. Mesta aukningin var hjá fólki á aldrinum 25-34, láglaunafólki, og einstæðum foreldrum (Félagsmálaráðuneytið, 2015).

Hagsæld og litlar breytingar á stöðu leigjenda 2012-2022

Þrátt fyrir mikinn hagvöxt flest ár eftir 2010 þá hefur hlutfall fólks á leigumarkaði haldist tiltölulega stöðugt. Sú staðreynd, sérstaklega í ljósi þess hversu stórt hlutfall fólks kýs ekki að vera á leigumarkaði, sýnir að stjórnvöld hafi ekki staðið sig nægjanlega vel í að finna úrræði fyrir þennan hóp. Það er ekki þar með sagt að stefna stjórnvalda hafi verið andstæð leigjendum í sjálfu sér, heldur má frekar segja að stefnuleysi hafi ríkt.

Hagvöxtur síðustu ára hefur til dæmis verið drifinn að stórum hluta til af ferðaþjónustunni. Hún hefur bæði dregið til sín erlent vinnuafl og dregið fjölda íbúða sem áður voru á almennum leigumarkaði í Airbnb leigu (Már Wolfgang Mixa & Kristín Loftsdóttir, 2021). Stjórnvöld hafa til að mynda veitt lítinn stuðning við leigjendur vegna þessarar þróunar. Lítil hækkun leiguverðs síðan Covid-19 faraldurinn skall á, sérstaklega þegar leiguvísitalan er borin saman við húsnæðisvísitöluna, sýnir að samband aukins fjölda ferðamanna hefur slæm áhrif á stöðu leigjenda. Viðbúið er að staða leigjenda versni á nýjan leik þegar ferðamannastraumurinn eykst á nýjan leik. Við þessu þarf að bregðast sem fyrst.

Þetta frumvarp er ákjósanleg leið til þess að opna dyr margra aftur inná húsnæðismarkaðinn, það er að breytast úr leigjendum í eigendur húsnæðis. Með því að veita fólki á leigumarkaði aukið tækifæri til þess að safna fyrir útborgun á íbúðarhúsnæði myndast möguleiki á því að lækka varanlega hlutfall fólks á leigumarkaði.

Með ofangreindum rökum tel ég það vera rétt að frumvarpið verði þróað áfram með þeim hætti að það verði að lögum.

Virðingarfyllst,

Már Wolfgang Mixa

[1] Sjá meðal annars hérna a) https://mixa.blog.is/blog/mixa/entry/981433/, hérna b) https://www.slideshare.net/marmixa/sreignarsparnaur-fjtrum, og hérna c) https://www.visir.is/g/2009627681736/sereignarsparnadur---husnaedislan

[2] Þetta er ein af helstu ástæðum þess að ég tel að miða eigi verðtryggð lán til kaupa á húsnæði við húsnæðisvísitölu en ekki neysluvísitölu.

Heimildir:

Alþingi. (2017). Þingskjal 1370/148 svar: nauðungarsala og gjaldþrotaskipti  Svar dómsmálaráðherra við fyrirspurn frá Ólafi Ísleifssyni um nauðungarsölur og gjaldþrotaskipti. https://www.althingi.is/altext/148/s/1370.html

Félagsmálaráðuneytið. (2015). Upplýsingar um stöðuna á húsnæðismarkaði. https://www.stjornarradid.is/efst-a-baugi/frettir/stok-frett/2015/09/23/Upplysingar-um-stoduna-a-husnaedismarkadi/

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. (2021). Október 2021 Húsnæðismarkaðurinn – Mánaðaskýrsla. https://hms.is/media/11070/manadarskyrsla_oktober.pdf

Már Wolfgang Mixa & Kristín Loftsdóttir. (2021). Tourism Development and Housing after the 2008 Crash in Iceland: The Reykjavík Case. Í J. Domínguez-Mujica, J. Mcgarrigle Carvalho og J. M. Parreño Castellano (ritstj.), International Residential Mobilities: from lifestyle migrations to tourism gentrification. Springer Publications.

Már Wolfgang Mixa, Kristín Loftsdóttir, & Anna Lísa Rúnarsdóttir. (2021). „Þú veist ekki hvaða húsnæði þú ferð í næst“: Tvísýnleiki og upplifun leigjenda af íslenskum húsnæðismarkaði. Íslenska þjóðfélagið, 12(1), 87-104. https://thjodfelagid.is/index.php/Th/article/view/196

Þórólfur Matthíasson. (2021). Er það rétt að hátt í 14 þúsund fjölskyldur á Íslandi hafi verið „bornar út á götu“ í kjölfar efnahagshrunsins 2008? Vísindavefurinn. http://www.visindavefur.is/svar.php?id=79336

Már Wolfgang Mixa

Már Wolfgang Mixa

Lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík.

Nýlegar greinar:

Þú veist ekki hvaða húsnæði þú ferð í næst - https://www.dropbox.com/s/82in2fz3uzcll7w/tvisynileiki%20og%20upplifun%20leigenda.pdf?dl=0

Nations of Bankers & Brexiteers - https://journals.sagepub.com/doi/epub/10.1177/03063968211033525

Stýrði rannsóknum á fjárfestingum sparisjóðanna við gerð Skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis um rannsókn á aðdraganda og örsökum erfiðleika og falls sparisjóðanna, 2013-2014.

Meðdómari í tveimur veigamiklum málum tengd fjármálahruni Íslands.

Einn af höfundum "Costco skýrslunnar" í samstarfi við Zenter rannsóknir.

Starfaði í 15 ár í íslenskum bönkum og sparisjóðum sem forstjóri, yfirmaður verðbréfasviðs, við lausafjárstýringu, eigin viðskipti (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), sjóðastýringu (innlend og erlend hlutabréf & skuldabréf), eignastýringu, FX, miðlun verðbréfa, uppsetningu séreignalifeyrissparnaðar, uppsetningu millibankaviðskipta, uppsetningu erlendra verðbréfaviðskipta og greiningu á fjárfestingakostum.

PhD Business Administration - Háskólinn í Reykjavík 2016

MSc Fjármál fyrirtækja - Háskóli Íslands 2009

B.S.B.A. Finance - University of Arizona 1994

B.A. Philosophy - University of Arizona 1994

Löggiltur verðbréfamiðlari - USA 1996 og Ísland 2001

Greinasafn - http://www.slideshare.net/marmixa

https://www.researchgate.net/profile/Mar_Mixa

Besta ráðgjöfin: "When there is a stock-market boom, and everyone is scrambling for common stocks, take all your common stocks and sell them. ... No doubt the stocks you sold will go higher. Pay no attention to this -- just wait for the (recession), which will come sooner or later. When this (recession) -- or panic -- becomes a national catastrophe ... buy back the stocks. No doubt the stocks will go still lower. Again pay no attention. Wait for the next boom. Continue to repeat this operation as long as you live, and you'll have the pleasure of dying rich." Fred Schwed, 1940

Meira