13. nóvember 2003 | Miðopna | 642 orð | 1 mynd

Erfðafesta mitt á milli eignarréttar og leiguréttar

Lundur í Kópavogi er erfðafestuland. Brjánn Jónasson spurði lögfræðinga að því hvað erfðafestuland væri og hvaða þýðingu það hefði þegar kæmi að nýtingu landsins.
ERTFÐAFESTA á landi er í eðli sínu óuppsegjanlegt leiguform þar sem einstaklingi er veittur réttur til að nýta land og rétturinn erfist eins og aðrar eignir. Samningar um erfðafestu voru algengir framyfir miðja 20. öldina en eru ekki gerðir í dag.

Land var bundið erfðafestu þegar sveitarfélög eða aðrir aðilar gerðu samning við einstaklinga um nýtingu landsins, yfirleitt í ákveðnum tilgangi eins og til húsbygginga, ræktunar eða fiskverkunar. Leigusalinn, sveitarfélögin, geta ekki sagt samningnum upp heldur þurfa að semja við erfðafestuhafa um að kaupa réttinn af þeim.

Sumir samninganna voru þó þannig úr garði gerðir að þeir féllu niður ef menn hættu að nýta landið eins og gert var ráð fyrir, segir Karl Axelsson hrl, lektor við lagadeild Háskóla Íslands. Það á þó ekki við um nema hluta samninganna, en í flestum tilvikum kemur fram í samningunum til hvers átti að nýta landið, þó ekki felist alltaf í því ákvæði um niðurfellingu sé landið ekki nýtt áfram á þann hátt.

Með dómum í Hæstarétti frá 1987 og 1996 sem vörðuðu óuppsegjanlegum leigusamningi í Setbergslandi annars vegar og erfðafestu á Einarsreit í Hafnarfirði hins vegar má segja að erfðafesta á landi hafi verið staðsett mitt á milli fullkomins eignarréttar og leiguréttar hvað varðar verðmæti, þó nær hefðbundnum eignarrétti. "Það er ljóst að handhafi erfðafesturéttar er alla jafna með miklu meiri verðmæti í höndunum en venjulegur leigutaki," segir Karl. Ólafur Björnsson hrl segir erfðafesturétt mjög sterkan samkvæmt lögum og ekki muni miklu á erfðafestu og því að eiga land. "Erfðafestuhafar hafa mjög svipaða stöðu og eigandi lands til að nýta það með þeim hætti sem mögulegt er." Ólafur segir ljóst að bætur fyrir land sem er tekið eignarnámi þurfi að bæta alla hugsanlega notkunn á svæðinu, ekki bara þá sem nú er í gangi. Hann nefnir sem dæmi að sá möguleiki er fyrir hendi að landi, sem ekki er ræktað lengur, verði breytt í mjög verðmætt stórbýli og með því að taka land eignarnámi sé verið að koma í veg fyrir að það verði. Fyrir slíkt verði að bæta og verður að meta verðmæti landsins eins og best væri hægt að nýta það til þess sem leyfi er til.

Í grunnatriðum má ekki gera annað á landinu en það sem erfðafestusamningurinn segir til um, að sögn Karls. Hann segir þó að ef ákveðin starfsemi hefur verið stunduð á erfðafestulandi í langan tíma án athugasemda hins eiginlega landeiganda sé staða erfðafestuhafans sterk, jafnvel þótt samningur kveði á um ákveðna notkunn. Hlíðarendi er gott dæmi um það, en þar er íþróttafélagið Valur með aðstöðu og rétthafi erfðafestu á landi sem upphaflega var ætlað til ræktunar.

Þegar sveitarfélög vilja nýta land sem samið var um erfðafestu á með öðrum hætti en það er nýtt af erfðafestuhöfum er hægt að fara til þess nokkrar leiðir. Hægt er að kaupa réttindin af erfðafestuhöfunum. Hægt er að semja við þá um að nýta landið til annars, svo sem íbúðabyggðar. Að lokum er hægt að reyna að taka landið eignarnámi.

Karl segir að sveitarfélögin hafi undanfarin ár verið dugleg í að kaupa upp land og erfðafesturéttindi frekar en að taka land eignarnámi. Þegar land er tekið eignarnámi er það yfirleitt gert á grundvelli skipulagslaga. "Þá skiptir í raun engu hvað fyrir verður, beinn eignarréttur, leiguréttur eða erfðafesta, það hefur bara áhrif á matið á endurgjaldinu til þeirra sem hlut eiga að máli."

Áður en land er tekið eignarnámi þarf sveitarfélag að hafa fullreynt samningaleiðina við erfðaréttarhafa landsins. "Dómstólar gera ríka kröfu til þess að eignarneminn sýni fram á að hann hafi reynt allt sem hann getur til að ná samningi," segir Karl. Hæstiréttur hefur í dómi frá 1998 fellt úr gildi ákvörðun sveitarfélags um eignarnám, t.d. þegar Garðabær reyndi að gera eignarnám í landi á Arnarneshæð, sem var hafnað sökum þess að samningaleiðin var ekki fullreynd.

brjann@mbl.is

Aðgangsupplýsingar

Notandi:Þú ert ekki innskráð(ur).
Greinin: Þessi grein er ókeypis þar sem hún er eldri en þriggja ára.
Morgunblaðið - fyrsta forsíðan

Morgunblaðið hjá Landsbókasafni

Á vefnum timarit.is er að finna stafrænt safn Landsbókasafns yfir helstu dagblöð og tímarit landsins. Þetta er eina leiðin til að leita að efni úr Morgunblaðinu frá því fyrir 1986.