Fasteignir halda áfram að hækka í verði.
Fasteignir halda áfram að hækka í verði.
Margar fasteignir, ekki síst hinar stærri á höfuðborgarsvæðinu, hafa hækkað svo mikið í verði síðustu mánuðina að gjá hefur myndast á milli markaðsverðs og brunabótamats, sem m.a.

Margar fasteignir, ekki síst hinar stærri á höfuðborgarsvæðinu, hafa hækkað svo mikið í verði síðustu mánuðina að gjá hefur myndast á milli markaðsverðs og brunabótamats, sem m.a. hefur verið notað til viðmiðunar í lántökum hjá Íbúðalánasjóði og fleiri lánastofnunum. Dæmi eru um allt að helmingsmun á markaðsvirði og brunabótamati. Á það ekki síst við um stórar og gamlar fasteignir í góðu ásigkomulagi. Þannig eru húseignir að seljast í Hlíðunum á 25-30 milljónir króna og brunabótamat sömu eigna er upp á 15-17 milljónir.

Eins og fram kom í Morgunblaðinu í gær er reglugerðar að vænta frá félagsmálaráðuneytinu þar sem bæta á við lóðamati fasteigna í viðmiðunum í lántökum hjá Íbúðalánasjóði. Eftir að 90% lánin voru tekin upp hjá sjóðnum hafa starfsmenn hans orðið varir við það í meira mæli að lágt brunabótamat heftir möguleika fólks á lántökum og hið sama er að segja um bankana. Að bæta við lóðamatinu kemur best út hvað varðar litlar og meðalstórar eignir. Er markmiðið að færa brunabótamatið og viðmiðunina nær markaðsvirði í dag. Einnig er til skoðunar í framhaldinu hvort brunabótamat sé yfirhöfuð eðlileg viðmiðun í lánveitingum sjóðsins.

Flestir bankar hafa í sínum lánveitingum miðað við fullt brunabótamat fasteigna að viðbættu lóðamati. Að auki hafa þeir boðið fólki viðbótarbrunatryggingar á hagstæðum kjörum.

Hvar eru mörkin?

Í Morgunkorni Íslandsbanka í gær var spurt hvar mörkin væru í hækkunum á fasteignaverði. Bent var á að verð á íbúð í sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 25% á síðasta ári og íbúð í fjölbýli um 17%. Bendir greiningardeild Íslandsbanka á að frá því að bankarnir fóru að bjóða verðtryggð lán á svipuðum kjörum og Íbúðalánasjóður hafa rúm 6% íbúða á höfuðborgarsvæðinu skipt um eigendur. Íslandsbankamenn telja þó ekki vera komið að þeim tímapunkti að markaðurinn mettist. Gera megi ráð fyrir að væntingar um frekari hækkanir á húsnæðisverði, góður aðgangur að lánsfjármagni, lækkun langtímavaxta og vaxandi kaupmáttur heimilanna muni viðhalda mikilli veltu á fasteignamarkaðnum á þessu ári hið minnsta og íbúðaverð hækki jafnvel meira en á síðasta ári.

Björn Þorri Viktorsson, formaður Félags fasteignasala, telur fasteignaverð ekki vera að lækka í bráð en treystir sér ekki til að spá meiri hækkunum í ár en í fyrra. Frekar megi reikna með um 10% hækkun. Enn sé mikil eftirspurn í gangi en framboð lítið.

Fagnar hann þeim áformum Íbúðalánasjóðs að bæta lóðamati við viðmiðun sína. Björn Þorri segir markaðinn að hluta til hafa brugðist við þeim mun sem hafi verið orðinn á matsverði eigna og markaðsvirði þeirra. Þátttaka bankanna í íbúðalánum hafi skipt þar mestu. Þrýstingur á að brúa bilið enn meira sé reyndar minni nú en fyrir nokkrum mánuðum. Þá hafi mikill munur komið verst niður á eigendum lítilla fasteigna í miðbæ Reykjavíkur.

"Þegar kemur að útlánum veðtrygginga í fasteignum er miðað við hlutfall af brunabótamati. Þegar brunabótamat lækkaði á sínum tíma voru fasteignir allt í einu ekki orðnar hæfar til að bera þau veð sem þær höfðu áður. Markaðurinn hefur nú að hluta til leyst þetta með því að lánveitendur miða við hærra hlutfall af brunabótamati, sleppa þeirri viðmiðun eða miða við fullt brunabótamat að viðbættu lóðamatinu."

Eðlilegt að gjá myndist

Mat á fasteignum í landinu er árlega tekið til endurskoðunar og um síðustu áramót hækkaði það víðast hvar um 10-30%, mest á Seltjarnarnesi og í Fjarðabyggð. Engin breyting varð þó víða á Vestfjörðum sem og á Siglufirði og Höfn í Hornafirði. Mánaðarlega tekur brunabótamat breytingum í takt við vísitölu byggingarkostnaðar, að teknu tilliti til fyrningarstuðla, en er ekki tengt við markaðsvirði fasteigna líkt og fasteignamatinu er ætlað að gera.

Að sögn Hauks Ingibergssonar, forstjóra Fasteignamats ríkisins, er ekki óeðlilegt að þegar mikil og ör verðþróun verður á markaðnum geti myndast einhver gjá á milli matsverðs og markaðsverðs. Bendir Haukur á að Reykjavíkurborg hafi nýlega beðið Fasteignamat ríkisins að endurmeta fasteignamat alls íbúðarhúsnæðis í borginni. Fer sú endurskoðun fram á þessu ári, líkt og gert var árið 2001. Haukur segir tímabært að skoða þessa hluti á ný og kanna hvort eitthvað þurfi að lagfæra til að matið endurspegli gangverðið. Í svona hræringum geti innra ósamræmi átt sér stað, þannig að ákveðnar tegundir húsnæðis og staðir hækki meira í verði en aðrir. Ekki sé víst að sama verðþróun sé alls staðar á höfuðborgarsvæðinu.

bjb@mbl.is